取消“卖楼花”该提上议事日程了

　　□赵卓文

　　大型上市房企佳兆业正陷入深度的债务违约危机之中。

　　这家以“旧改专家”和“抢夺地王”为人所熟悉的企业，刚刚以成交3112套，成交面积28万平方米、成交75亿元、成为2014年深圳住宅成交金额和成交面积的双料冠军。

　　佳兆业由销售冠军走到今天这个地步，原因非常复杂。

　　中国房地产行业告别高盈利快增长，进入“新常态”，波动与风险也成为房地产行业的新特征。超常规发展，过度举债和管理不善的企业，倒下的概率大。政策风险、人事变动、市场变化，都可能令一家貌似强大的房企陷入资金链断裂和债务泥潭中。佳兆业2009年上市后，发展过急，“抢夺地王”激进。2013年佳兆业全年销售金额才239亿元，其在土地市场上支出就高达141亿元，土地储备达2330万平方米，足够5年发展需要。

　　佳兆业今天的“果”，其“因”早已种下。虽然佳兆业事件，到今天为止，还只是个案，但房地产开发的风险正在加大，却不能不引起我们的高度关注。

　　2000套多房源在深圳被锁住，部分管理层辞职，债务违约，合作方打退堂鼓，近30家金融机构申请查封资产，深陷危机漩涡中的佳兆业公司，又遭遇了以往房企出事重组前遭遇的相同剧情：业主维权。

　　1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权。这些业主中，有的是已支付了定金的业主，有的是已付首期款未备案的业主，有的是已备案但未验收的业主，有的是已验收未办证的业主。

　　发展商深陷泥潭，重组似难避免。成千上万的佳兆业的业主和准业主们担心，如果形势进一步恶化，一旦项目暂停施工，房产无法按期交付，银行信托等诸多债权人分割财产，小业主的权益必然受损。

　　小业主们忧心忡忡，成为必然。业主们提出了多项诉求，如希望政府保障业主代表有权参与涉及业主利益的所有会议并保证业主代表的表决权，包括但不限于债权人会议、重组会议、并购会议等；希望政府根据深圳地区佳兆业业主的不同情况，尽快为所有业主开辟专门通道办理备案、房屋验收、房屋预告登记、房产证等相关手续；希望政府能建立与业主的沟通渠道，透明公开通报佳兆业危机的进展及政府态度等。

　　为什么每一次大房企的危机，都演绎相同的情节：债务违约——信用崩溃——债主上门——资产查封——业主维权——政府干预——重组。

　　中国房地产已经高速发展了近20年。开发商陷困境、楼盘烂尾、业主维权，这样的故事情节与90年代别无二样。

　　取消房地产预售制度，是解决这一系列问题的最佳药方。

　　政府部门要彻底干净地减少麻烦，走出预售房屋监管的困局；发展商要稳健经营，小业主要买得放心，实施“现房销售”，是最佳方案。

　　源于香港的“卖楼花”(预售制度)，在住房短缺年代，对推动中国房地产业的发展，曾起到积极的作用。在住房供应已趋饱和，发展商规模动辄上百亿、上千亿的今天，取消房地产预售制度，应该提上议事日程了。

　　(作者为知名房地产市场专家)