房地产十余年黄金时代终结 房企身处转型风口

　　房地产十余年的“黄金时代”终结，这是从房企大佬到普通购房者已经形成的共识。随着限购、限贷等政策的逐步放开，房地产调控的行政色彩日趋淡化，市场化的调控手段将取而代之。2014年，楼市从前一年的火热中迅速冷静下来，对房地产市场和中国经济来说，也许并不是坏事。

　　2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。其中，住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%，销售额6.24万亿元，同比下降7.8%。降温、回调成为这一年的主旋律。

　　这一年，曾经的房企老大万科，被综合性业务更广泛的绿地在销售额上超越，万科总裁郁亮大呼“白银时代”已经到来，房地产企业要做好告别“黄金时代”的准备。开启合伙人制度、进军商业地产、探索国际化道路、学习互联网思维，万科在郁亮的带领下积极准备着。

　　这一年，曾经的地产大炮任志强，卸下一身职务正式退休，他的观点也不像昔日一样坚决看多，反而对接下来的楼市走向表现出少有的悲观一面。

　　这一年，从区域性中小房企，到全国百强级别的房企，都有倒下的案例。2014年初从杭州开启的降价潮此后蔓延开来，房企们的资金链备受考验。到年末，佳兆业在“锁盘”风波下的危局，更令房企们感受到寒意。户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。

　　也是在这一年，持续了很长时间的限购和限贷政策开始松绑。在楼市“高烧”下被迫出台的一系列行政调控手段，开始逐渐展现出退出“舞台”中央的姿态。让房地产回归市场调节为主，被认为是本届政府调控楼市的主要思路。针对市场的发展演变，2014年中央政府的房地产调控思路也适时作出调整。从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。

　　2014年，楼市结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局。住房商品化经过十几年的高速发展之后，已告别初期的整体供不应求的状态，部分地区商品住宅库存出现明显攀升。以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性的调整，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面。市场的波动加大单边上涨的市场成为过去时，不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情。

　　整体来看，房价开启下行通道，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%，自10月起连续3个月下跌。十大城市住宅均价下降至18878元/平方米，同比下降0.61%。9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用，成交量明显回升，为了完成年度销售目标，房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。

　　一线城市潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行背景下依然微幅上涨，但涨幅明显低于2013年。其中上海、北京分别上涨2.46%和1.83%。厦门、石家庄、保定等库存合理、政策利好的热点二三线城市房价同比上涨明显，其中保定、厦门涨幅在12%以上。“京津冀一体化”带动河北房地产市场升温，全年百城住宅均价累计上涨前五名的城市中，河北城市位列四席。三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价呈下跌态势。其中三亚、杭州全年累计跌幅超过10%。

　　告别“黄金时代”，房企们的日子整体来说不像之前那么惬意。2015年初，公布2014年销售业绩的40家上市房企中，完成年度销售任务的只有16家，不足一半，且完成任务的房企都是销售额排名前20的房企，也就是说越大的房企完成任务的成绩越好，其他即使销售规模超过百亿元级别的房企，2014年的日子也不太好过。而这些还是上市房企，都是众多房企中的佼佼者，其他中小房企的情况可想而知。其直接后果是，行业的门槛越来越高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。

　　中国指数研究院数据显示，2014年全国典型城市商品房销售额前十楼盘门槛值为47亿元，分布在5个城市，其中8个项目集中在一线城市，北京占据4席、上海占2席、深圳和广州各占1席，二线城市合肥入榜2席。入榜项目多出自品牌房企旗下，比如万达、绿城、中海、金融街等。2014年共有80家房地产企业进入百亿军团，这些百亿房企第一阵营囊括7家千亿级企业，销售额平均增长23.8%，第二阵营为12家300亿-1000亿企业，销售额增长率均值为14.6%，而100亿-300亿的第三阵营企业最为集中，共计61家，销售额增速为10.4%。百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加凸显，第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍。

　　强者恒强，大型开发商在多元化、国际化的路上迈开大步，小开发商只有在寒风中坚持，行业大洗牌还将从2014年持续到2015年。对于买房人来说，房价止住了疯狂的脚步，大家也终于可以静下心来针对自己的需求选择合适的房子，寄托在房屋上的投资属性快速褪色，房地产业将回归居住本质。

　　“黄金时代”终结，“白银时代”来临。无论企业还是个人，谁能在这个变动期快速调整自己，适应新时代的市场节奏，谁就能抢到“白银时代”的船票。