旧厂房成“富矿” 创业者纷掘金

　　本报记者 耿诺

　　很多“新北京人”或许都不知道，距离上地只有半小时车程的昌平区南口，曾经有着北京保温瓶厂。这里曾经生产出最有名的鹿牌保温壶，如今却已衰败，只有垂垂老人在端起用了几十年的保温瓶时，才会想起当年的盛况。

　　但很多文艺青年都知道，在美术馆后身有个新兴的“77剧场”，曾经是北京胶印厂。车间和仓库被加固时，保留了厂区独有的厚重工字钢柱列和暗红带锈钢板，只能容纳最多300名观众的黑匣子小剧场中，经常能传出欢笑声。

　　旧厂房、旧公建的改造，不仅仅止于文化产业。创意产业养活了798和751，更多的服务型产业将让更多老工业厂址恢复生机。在多层政策的引导和支持下，一些投资者将目光锁定这些再生的“富矿”。昨日，在温情离职后，曾经年薪千万的万科高级副总裁毛大庆公开露面，也带出了他对于自行创业的规划——基于办公室出租服务的创投孵化平台，并且“将在北京收购、改造旧有厂房、公建，为青年创业者提供低廉、有品质保证的软硬件”。

　　吸引社会化资本进入工业遗产保护与利用，对于政府和投资人来说，这样的掘金过程，或许会迎来一个双赢的结局。

　　沉睡的资产在苏醒

　　奥运会前夕，现任市城市规划设计研究院副院长杜立群所在的团队进行了一项针对工业遗产的调研。其结果显示，哪怕在约300平方公里的中心城，被称作“旧厂房”的工业遗产用地接近4000公顷，建筑面积也接近2700多万平方米。

　　但在奥运会基础设施飞速发展的过程中，这个数据如今已经不具备参考价值。截至目前，全市的旧厂房还剩多少？几家主管部门都没有给出准确且一致的数据。

　　“这些旧厂房至今仍在北京市域范围内星罗棋布，央企有，市级国企有，区级企业有，乡镇甚至街道办的企业也都有。”一位城市规划师说，这个数据，甚至不能仅用“几个首钢”来形容，但由于生产线外迁、企业破产等原因，这些厂房进入了“冬眠”。

　　而从北京奥运会前后，这些原本会伴随着城市化进程逐渐被推倒、被湮灭的昔日辉煌，正在城市规划和历史文化名城保护的思路中苏醒。自行生长的798，就成了那一段时间以来的最佳范例。

　　2012年4月，市规划委首次在其官网上公开对废弃厂房办公楼用地改建公租房的试点项目。位于东北四环内的芍药居10号院发布了控制指标调整。

　　当年9月，石景山区废旧酱菜厂也公布了新用途，将建成至少20层楼高的公租房。当时，市规划委相关负责人公开表示，之所以出现利用废旧、废弃工厂用地建设公租房的趋势，是因为很多此类用地位置相对都比较好，交通方便且配套设施齐全。

　　“但仔细比较就会发现，当时的思路还相对比较保守，目的主要是利用旧厂房用地，而非旧厂房自身。”一位见证了这一类项目发展全程的规划师说。

　　改造后，位于东四环的莱锦产业园中，一座独栋厂房的租金已经达到每平方米每天5.8元。这种针对创意企业计算租金的方法，和其作为厂房、仓库功用出租，年租金只有几万元甚至十几万元的收入相比，高了至少10倍。

　　政策风向已明晰

　　昨天上午10点半，已经公布离职的毛大庆，和万科总裁郁亮、万科新任副总裁刘肖三人一起亮相，都是白衬衣、黑西装配蓝色领带，但他未来的路径，已经和万科这个房地产开发企业不同。

　　“这是一个重大机遇，也是我个人的创业决定。”毛大庆说。

　　他要创建的模式，和美国的“Wework”公司类似。而明显不同的是，“Wework”是靠整租写字楼再分租给正在创业的小公司及配套服务挣钱，而毛大庆所指向的，直接是“收购、改造旧有厂房、公建”。

　　这样的收购有何意义？这位自称为“懂房地产的二房东”，看到的是政策风向。

　　2014年9月，国务院发布当年第9号文件，直指城区老工业区“土地利用方式粗放、大拆大建、融资渠道单一”问题，“鼓励改造利用老厂区老厂房老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业。”

　　去年这时，距离北京市公布《新首钢高端产业综合服务区规划方案公示(征求意见稿)》已近3年半。就在首钢艰难转身的同时，紧邻798的751、东四环的莱锦产业园已经凭着“船小好掉头”的优势，成为了新兴的创业和创意园区。

　　“国9号”文件发布后，毛大庆并不是第一个做出反应的人。天使投资人雷军投资的“小米公寓”，原始模式就是一座从仓库改建成办公用房、再从办公用房改建成宿舍的楼。3年前，上海也有类似的成功经验，投资人收购闲置厂房，再将其改建成公寓供应给城市中的“灰领”入住。而毛大庆背后，还有徐小平、李开复等一群天使投资人的身影。

　　但曾经为751设计过一座完整建筑再利用方案的杜立群说，在这个时间段，毛大庆赶上了好时机。

　　“改建建筑内部结构并不难，难在之后如何去进行商业运营。此前用地政策上并没有突破口，导致很多企业在改建完成后只能靠继续出租挣钱，工业用地厂房甚至无法注册公司，就无法通过市场行为引来更多投资。”杜立群说。

　　而对毛大庆来说，政策层面的更大利好在于“改造利用老厂区老厂房发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供地”。收购旧厂房、合理改变其使用性质能省去土地招拍挂所带来的高成本，业内分析这才是这位“懂房地产的二房东”投身其中的最合理原因。

　　政府和社会的双赢

　　“中国经济已经到了创业的时代。”“一开始，我们应该会通过用足政策来维持运营。”在回答本报记者提问时，毛大庆说了这样两句话。

　　从政策层面，国务院颁布的文件中甚至还有更多的利好消息，包括鼓励社会资本参与搬迁企业改制重组和城区老工业区市政基础设施建设，继续安排专项资金重点支持改造再利用老厂区老厂房发展新兴产业等。

　　虽然在万科的工作还需要交接，但是毛大庆已经对北京的老厂房状况有了底：“学院路边上、大学周围，几座大学城周边都有这样的老厂房。全市两会之后，政府已经多次在座谈会上表态愿意搭建这样的平台，只要符合北京市引导政策，都可以引入。”

　　他面对的市场有多大？虽然具体内容涉及商业机密，但他还是透露了未来的服务对象——预计每年留京的应届毕业生大约60万人，其中有10多万人将会面对自主创业。在这个“万众创业”的年代，每年10多万创业者中哪怕只出现几个让公司成功实现上市的人，都是成功。

　　“这样的产业，一定不是将小厂房改成小办公室就结束了。未来我也可能参与给中小企业投资。”毛大庆说。

　　记者昨日也从多个政府部门得到验证，对于“工业文化遗产”的定位，将被确定在文物、优秀近现代建筑这两个层面之下；在没有专项资金维护的前提条件下，引入社会资本去利用是让其持续存在的选择之一。“在工业发展的年代，很多厂房有着明显的包豪斯风格，从建筑学角度值得保护；但十几年前我们所做的调研，就不仅仅局限于保护。”杜立群说。

　　“现在看，我们正在朝着工业园、创意产业园、工业遗址公园等方式去尝试。更多要和北京的核心职能相匹配，现在要伴随着人口和功能疏解重新定位，不会是简单的‘创意园区’概念了。” 一位城市规划师说。

　　同时，一些部门已经开始对旧厂房的利用展开基础性研究。旧厂房的用途，或许会比市民现在看到的还要多。

　　这位规划师想起，在违建拆除过程中，也曾经保留了一批符合规划、有着正规手续的老厂房。丰台区和义街道在拆除南郊农场厂房周围的违建之后，直接建起了8000平方米的绿地和主题公园。

　　“这样的位置，这样的周边环境，打造‘Wework’式的办公环境并不难。”他说。