福寿园墓地价格完爆房价 土地成本比石头便宜

　　福寿园(资料图)

　　清明将至，让人感叹“死不起”的高价墓地，再次让殡葬行业处于风口浪尖。“内地殡葬第一股”福寿园(01448，HK)受到关注。

　　在高达80%的毛利率背后，“墓”后生意如何运作？被称做“躺着赚钱”的商业模式能持续多久？仍受政策严控的殡葬业会在哪些领域加大对社会资本开放？未来的投资机遇和价值几何？记者近期通过实地调研、专家采访、资料研究，试图从公司样本、行业机遇、高端访谈和区域样本等方面，为消费者和投资者解答上述疑问。

　　清明前夕，重庆市永川区市民张女士带着70多岁的父亲到重庆白塔园选购墓地，在墓园制高点，老人看中一块墓位。一名工作人员说，这个墓位售价可能在30万元左右。张女士和她的父亲惊呆了。

　　福寿园(01448，HK)是重庆白塔园的实际控制人。在被福寿园收购之后，2014年，白塔园墓地销售收入达到674万元。

　　福寿园2013年底在香港上市，成为“内地殡葬第一股”。2015年3月，福寿园上市后首次发布年报，集团2014年收入人民币7.951亿元，较2013年增长30%，其中毛利率高达80%；净利润为2.851亿元，较2013年上升了50%。

　　福寿园收入的八成以上来自墓地销售。在惊人的利润背后，福寿园的土地成本却只有1403万元，仅占整个墓地销售及服务成本的11.7%。福寿园传统墓位均价4.8万元，艺术定制墓的均价达到27万元。

　　为探明“内地殡葬第一股”暴利背后的商业模式，近日，记者实地调查了重庆白塔园，试图以重庆白塔园为样本，解开福寿园墓地销售的神秘面纱，探讨其面临的机遇与挑战。

　　房价低于墓价 墓地最高售价40多万

　　2014年8月，福寿园以1.11亿元人民币收购重庆白塔园殡葬开发公司60%的股权，该公司的主要业务包括销售墓地及殡仪产品以及提供骨灰盒服务，经营及管理重庆白塔园(提供殡葬服务的墓地)，同时持有约30.62万平方米的14幅土地，包括部分未开发土地。

　　白塔园位于重庆市永川区，距离重庆主城区56公里，距离永川城区两公里。园区占地705亩。

　　3月30日上午9时许，记者赶到白塔园时，已有不少市民前往墓园扫墓，也有市民咨询墓价，挑选墓地。

　　在张女士感叹墓价太贵时，上述工作人员指着远处一块墓地说，目前最贵的墓位售价40多万元。园区内也有很多便宜的墓位，最近新开发的一批双人墓只卖18000多元。记者从一位销售人员处了解到，白塔园的墓位价格分很多档次，价格从几千元到几十万元不等，有一处艺术定制墓地，“每平方米5万元，单个墓位面积6平方米起”。该销售人员说，一般中档双人墓的价格在3万~6万元。记者了解到，永川区的房价水平远低于公墓价位。距离白塔园不到两公里的一个新建中高档楼盘，每平方米售价只有3000多元。

　　事实上，白塔园墓位的价格，在福寿园分布在全国各地的众多墓园中并不算高。据福寿园2014年年报，2014年福寿园共销售定制艺术墓696个，平均售价每个27万元；共销售成品艺术墓3783个，均价6.5万元；共销售传统成品墓2520个，均价4.8万元。2014年福寿园销售所有墓位10093个，销售收入高达6.6亿元，均价为6.5万元。

　　土地成本较低 很多在10多年前买入

　　虽然福寿园墓地价格“完爆”房价，但让人意外的是，土地成本却低得惊人，甚至“比石头还便宜”。

　　据福寿园2014年年报，其2014年的墓地销售及服务成本共1.2亿元，其中土地成本1403万元，占11.7%；墓石成本4441万元，占37%；开发成本2382万元，占19.9%。

　　福寿园招股书显示，自2010年起的4年中，土地成本占比分别为4%、6%、10%、9%。福寿园的土地成本为何如此低呢？

　　2001年前，公墓用地属于国家划拨土地的范围。而划拨的土地，必须是有特殊用途的，但对其使用的年限和价格并无明确的规定。

　　福寿园招股书上称，其大部分的土地在很久之前买入，当时的土地成本很低。比如，占地面积40万平方米的上海福寿园，土地性质为划拨土地，原土地收购成本每平米只有190元；占地面积30万平方米的河南福寿园，土地性质为批售土地，原土地收购成本每平米只有44元。

　　据安信国际2014年调研报告，近几年，墓穴的占地面积大幅下降，但是单价并未降低，甚至还可能提高。福寿园的双穴墓价格在17万~18万元，原来有3平方米，现在只有0.6平方米左右。另外，销售墓地之外，还有相关的墓地维护、刻字烫金、花盘出租等收费业务。每年的持续维护费用在千分之三左右，通常10年付清。记者在重庆白塔园采访期间，有工作人员介绍，据他了解，白塔园的土地性质分征用和租用两种，征用土地成本很低，“现在租用周围农民的土地成本较高，一亩地一年1200元左右。”

　　重庆白塔园殡葬开发有限公司总经理何建平对记者表示，白塔园大部分土地在10多年前征用，“虽然我没有了解具体征用价格，但当时林总(重庆白塔园殡葬开发有限公司原实际控制人林士杰)收购土地的成本应该很低，毕竟都是十几年前征用的土地。”

　　何建平告诉记者，墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理开发成本等方面，但是墓价高的原因不在于这些成本，根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高，我们要聘请专业设计师，有些设计师是大学教授，根据客人的需求设计，成本当然也很高。”

　　上市融资承诺 多项目并购高速扩张

　　值得注意的是，白塔园在半年前还处于资金链紧张状态，福寿园的入主使其迅速盘活，2014年，白塔园墓地销售收入达到674万元。有业内人士认为，福寿园擅长将盈利不佳或处于亏损的殡葬企业收购后重新打造成为盈利能力较好的项目。

　　中金公司研报称，福寿园借助其品牌与管理向其他城市扩张。在其进入的每一个城市，福寿园都已成为当地最大的殡葬服务企业。

　　事实上，和白塔园类似的案例并不少。2008年，福寿园收购了河南一家亏损陵园整改为河南福寿园，并很快扭亏为盈，目前已成为郑州地区收入最高的陵园。2013年，福寿园还进一步加强了对部分陵园的控股地位。

　　福寿园上市融资时亦承诺，其业务重点为开发新墓园、通过并购墓园或殡仪设施及建立新的殡仪设施。其主要项目如南昌洪福文化陵园及安徽环保火化机厂仍在进行中。2014年，福寿园进行了多项合并收购与合作项目，包括收购重庆白塔园殡葬开发有限公司、辽宁观陵山艺术园林公墓有限公司、枣庄市山亭兴泰殡仪服务有限公司及婺源县万寿山陵园有限公司；与辽宁省沈阳市浑南区政府、抚顺市政府、锦州市政府订立战略合作协议；以及与安徽淮北市陵园签署投资合作协议。

　　后续市场发展 相关政策或降低利润

　　未来的土地成本增加和政府政策变化，或许会对福寿园的发展造成影响。

　　2001年前，公墓用地属于国家划拨土地的范围。2002年，我国修改出台的“划拨土地许可范围”中，剔除了公墓用地。2008年，民政部等八部委发出通知，要求经营性公墓用地必须通过招标拍卖挂牌出让的方式确定土地使用者。

　　这就意味着，未来福寿园的土地成本可能增加。在福寿园招股书的“风险说明”中列出，2004年后拿到的锦州墓园，不一定被列为划拨土地，有可能被迁出或者按照现有市值地价购买。

　　地方政府殡葬政策的制定和修改也会对福寿园造成影响。2012年，重庆市民政局就宣布，重庆主城区原则上不再新批建经营性公墓，并且计划建设大量城市公益性公墓。这类举措对经营性墓地的价格也起到抑制作用。

　　不过，福寿园主席白晓江在接受媒体采访时表示，公司不会担心政府对墓地的价格进行管制，因为公司的业务已经多元化发展，去年集团在收购的项目中，不仅有殡仪馆，还有火化的部分，集团的整个产业链得到了加强并延伸。

　　福寿园2014年年报显示，2014年集团进行了多项合并收购与合作项目，获得320多万平方米土地，其中有证土地面积约78万平方米。

　　《《《

　　殡葬费用引关注重庆拟建大批平价墓位

　　殡葬费用的不断攀升成为民众广泛关注的焦点，民间甚至出现了“死不起”的戏谑之词。

　　重庆市殡葬事业管理中心相关负责人告诉记者，目前重庆主城区的墓位销售价格平均已达3万多元。重庆市民政局局长刘涛此前接受当地媒体采访时表示，殡葬公共服务能力不足，中低收入群众丧葬负担较重，客观上是因为殡葬服务目前普遍以民营企业提供的市场化服务为主。

　　对此，重庆市民政局相关负责人告诉记者，未来5年，重庆将在主城区建设3个城市公益性公墓，总规模为1200亩，向市民提供30万个墓位，单个墓位最高价为不超过1.5万元，满足主城区中低收入群众10年的安葬需求。

　　事实上，城乡公益性公墓建设试点工作已经从陕西、辽宁逐步扩展到全国近1/3省份，重庆首个市级城市公益性公墓已建成对外服务，建公益性公墓的目的之一即为平抑市场价格。随着城市公益性公墓的建设和经营性公墓的限制，墓地生意的暴利将明显受到抑制。

　　市场化开放较早目前民营资本占比较大

　　早在上世纪90年代末，重庆殡葬业便开始了市场化潮流，在全国开放比较早。

　　以经营时间超过15年的龙居山为例，全国企业信用信息公示网信息显示，重庆市龙居山陵园有限公司2000年9月20日注册公司，进入重庆殡葬市场。2003年，重庆市龙居山创鑫殡仪馆有限公司也注册成立，进入殡仪馆业务。

　　看好重庆殡葬行业的不止本地公司。2010年左右，福寿园开始布阵重庆殡葬市场。

　　目前看来，重庆墓地市场的投融资渠道相对成熟。“目前民营资本占比较大。”重庆市殡葬事业管理中心相关负责人告诉记者，目前全市67个经营性公墓中，有一半是民营资本。

　　重庆殡葬服务目前普遍以民营企业提供的市场化服务为主，选择性殡葬项目基本由企业实行自主定价，市场调节。

　　据重庆媒体公布的数据，重庆公墓价位仍在以每年1000~5000元的幅度上涨。

　　虽然民营资本入场早，市场化程度相对较高，但和全国殡葬业的困境相似，重庆市殡葬业同样面临“服务设施现状与社会需求不相适应的矛盾。”刘涛此前接受当地媒体采访时表示，殡葬服务水平同市民的殡葬服务需求还有较大差距。

　　推公益性公墓抑制经营性公墓价格

　　据介绍，上述3个城市公益性公墓总投资5.24亿元，其中4.74亿元由银行贷款解决，5000万元公共基础设施建设资金由重庆市财政一次性补贴解决。公墓的建设用地实行政府划拨，并减免土地征用和建设相关规费，公墓的公共基础设施建设费用由财政补贴。

　　城市公益性公墓由政府主导定价，单个公墓的销售价格价格在8800元至1.5万元，这比经营性公墓的均价便宜50%。

　　重庆市殡葬事业管理中心相关负责人告诉记者，政府大规模修建城市性公益公墓，一方面是为了解决城市低收入群体的殡葬需求，解决“葬不起”的问题；另一方面通过加大市场投入，抑制经营性公墓的价格。

　　去年11月，重庆首个大型城市公益性公墓——崇兴生命纪念园一期工程已经建成，向市民提供了1400个墓位，这也是全国首个市级城市公益性公墓建成并对外服务。按照计划，2015年和2017年，重庆市将在主城二环周围交通方便的地段，分年度选址新建第二个和第三个规模为400亩左右的城市公益性公墓。

　　纵观全国，城市公益性公墓建设已成趋势。3月25日发布的《殡葬绿皮书：中国殡葬事业发展报告 (2014～2015)》提到，全国许多地区的城乡公益性公墓建设作为保障基本民生的重大举措纳入当地城乡建设规划。

　　城乡公益性公墓建设试点工作从陕西、辽宁已逐步扩展到全国近1/3的省份。对主营墓地生意的殡葬企业来说，这显然并非好消息。