预售新政下月实施 九月杭州土地市场热力十足

　　预售新政下月实施,九月杭州土地市场热力十足

　　近几个月,杭州土地市场升温迹象明显,不但土地出让会上开发商竞争激烈,溢价率也是水涨船高,8月初出让的桃源和申花宅地溢价率分别达到11.62%和30.24%,进入九月之后开发商的拿地势头更盛。

　　据统计,9月份杭州市区共有51宗地块出让,其中主城区11宗,余杭32宗,萧山8宗,而今年上半年整个杭州市区总共成交了土地36宗,如果9月土地全部成功出让,那么成交量将创下杭州土地市场单月成交新高。

　　主城区激烈厮杀已上演 文晖两地块溢价36%

　　虽然原定于9月11日出让的丁桥西地块撤销挂牌,主城区本月仍有10宗地出让,其中宅地7宗,激烈的厮杀已于前两周上演。

　　主城区的优质宅地一直被各大开发商看在眼中,文晖地块更是聚集了十几家开发商的目光。9月11日文晖单元J-R21-04地块出让,万科经过24轮报价,从十家对手中夺得该地块,总价11.06亿元,溢价35.6%;随后9月15日,文晖单元F-R21-05地块出让再次引发8家房企争抢,最后由朗诗15.41亿收入囊中,溢价36.62%。

　　值得注意的是,本月的土地出让一些久未拿地的开发商开始现身,参与竞价的万科、方兴、滨江、新城、合景泰富以及最后得手的朗诗、招商手头的土地储备都需要补充库存。

　　今年以来,朗诗在杭州市区土地市场上相继参与了申花、钱江世纪城两宗热门地块的竞价并报价至最后一轮,本月文晖第一块地出让时也曾参与竞标,最后终于在9月15日如愿竞得文晖南地块。朗诗集团副总裁赵晶海告诉记者,“朗诗在杭州布局良久,各方面已经成熟,基于朗诗一直以来“绿色科技”的居住理念,文晖这块地更能让我们做出契合市场和自身的产品。”

　　而补仓牛田的招商似乎也是同样的想法,招商入杭以来的雍华府、雍景湾已经相继开盘,但一直没有真正赢得杭州人民的心,此次牛田宅地楼面价10176元/平米,相比雍华府便宜了近2000元/平米左右,对于其摊低成本提升品牌影响力有不小的帮助。

　　接下来,主城区出让名单中还有彭埠单元低容积率宅地、上塘单元沿河的宅地以及之江度假区单元两宗宅地,九月下半月的市场仍旧不会平静。

　　余杭区挂牌30宗 大量商地待嫁

　　相比主城区余杭区的动作也不小, 余杭区国土局在8月24日单日连续挂牌十六宗地块,其中临平三宅一商,良渚新城四宅一商,闲林五宗宅地,未来科技城、崇贤新城各一宗商地,合计土地出让面积1075亩,最大可建体量达154万平方米。如果这些地块全部成功出让,可收入土地款至少43.2亿元。再加上其他挂牌土地,余杭区国土局在九月将出让的土地宗数已经超过30宗。

　　从挂牌的土地来看,余杭区推出的宅地几乎涉及所有板块,包括一直“火热”的未来科技城地铁宅地、临平新城30万平方米的姊妹宅地,以及沉寂一年多的塘栖板块的商住地等,均受到不少关注。

　　除此之外,余杭区还有近20宗商业用地挂牌,集中在临平新城、闲林、良渚等板块,这些板块已经聚集了大量的住宅项目,相信商业用地的出让将对区域内的商业配套做一个很好的补充。

　　10月预售新政实施 开发商赶最后班车

　　除了开发商自身需要储备土地之外,杭州即将于10月1日实施的《杭州市城市房地产开放经营管理若干规定(修订)》也是促使开发商疯狂拿地的重要因素。业内人士认为,新政实施之后,商品房达到入市销售时间将延长,同时消耗更多财务成本,而此前拿到的地不受此项规定约束,这也是房企抢在10月之前拿地的重要原因之一。

　　《规定》要求商品房可领取预售证的前提条件是地上建筑为10层以下的,必须要完成建筑主体结构的施工;11层以上的,完成建筑主体结构施工的一半以上,且不低于10层;100米以上的超高层建筑,须完成建筑主体结构施工的三分之一以上,且不能低于50米。如此一来,一些楼盘的开盘节点将延后,开发商的开发周期将加长,之前拿地5个月就开盘的“神速”将成为历史。

　　杭州商品房库存压力一直较大,因此预售新政对于商品房市场的冲击并不会太大,但是土地市场却势必受到影响。

　　赵晶海认为,“其实这两年全国的土地市场都比较类似,开发商的想法都差不多,现在商品房市场变好自然带动土地市场变热,朗诗拿地也不需要过度解读。拿一块地是综合多方面来考虑的,公司战略、地块属性、市场价格等等,并不是说仅仅一个规则的出现就促使了某种结果,毕竟政策出来对开发商来说都是一样的,所以大家都会按照既定规划在走。”

　　双赢机构总经理章惠芳认为,“一来,开发商本来就有增加土地储备的意愿,今年上半年商品房市场一直都不错,因此开发商手头都是有一定资金的,随着他们房子卖出去那么补仓也是情理之中,因此这个月出让的土地的争夺都比较激烈。二来,新政出台肯定会有所影响,相关部门大量推地显然也是迎合了开发商们的需求,这样一来买卖双方刚好意愿契合,使得九月份形成了土地市场火爆的一个高峰。

　　“不过过了这个月土地市场肯定会冷下来,下一波行情估计要到12月份了。”章惠芳说道。(本报记者 张峰)