房价上涨预期不利于去库存

　　据中国指数研究院发布的报告,2015年12月全国百城新建住宅平均价格已经连续8个月环比上涨。与上月相比,12月价格环比上涨的城市数量增加10个,价格环比下跌的城市数量减少11个,房价上涨预期似乎正在形成或强化。考虑到房价对收入的显著偏离,房价上涨预期将对住宅需求释放形成强烈的抑制作用,恐将影响到今年全国化解房地产库存任务。

　　房价上涨

　　将抑制需求释放

　　当住宅供不应求时,房价上涨既是供求博弈的结果,也会加快住宅需求释放;但当住宅供求关系基本平衡时,考虑到住宅占有的收入分布状况,中高收入群体大多拥有不止一套房产,因此没有更强烈的置业需求,而中低收入群体相对于高房价则支付能力有限,只能望房兴叹。2015年在中央及地方稳定住房消费政策的刺激下,全国楼市出现了回暖迹象,房价也出现了较为明显的上涨,但交易量并没有明显扩大。2015年1-11月,全国商品房销售面积同比增长7.4%,而上年同期为下降8.2%,表明房地产市场未恢复到2013年同期水平。2015年刚性需求和改善性需求构成了住宅需求主力,在房价回暖及连续上涨的刺激下,已集中提前释放。在绝大多数城市限购政策取消后,投资性投机性住宅需求整体运行平稳,没有出现明显炒作迹象,一定程度上反映出市场对房地产正进行投资价值重估,投资情绪可能向中性偏淡发展。而房价日益上涨显著增加了住宅变现的成本,即使是在财富大量集中的一线城市,随着住宅被豪宅化,今年恐怕也会迎来去库存难题。尤为关键的是,化解房地产库存重任将滑向中等收入以下家庭,考虑到这些家庭的收入来源有限和稳定性较差,因而对房价变化高度敏感,房价上涨将明显抑制购买需求释放。

　　房价适度回落

　　将助力去库存

　　中央经济工作会议指出,“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。”房价适度回落有利于住宅库存化解。

　　首先,无论是城市刚性需求还是改善性需求,抑或是农民工住宅需求,都需要以能买得起住宅为前提。政策再优惠,措施再有力度,也必须是以购房人承担主要经济责任为基础,否则就变成国家变相福利发放,损害到市场经济基本原则。国家财力也不允许低价分配住宅。只有房价适度回落到购买力承受区间,才能真正鼓励刚性和改善性住宅需求入市。

　　其次,房价适度回落可提高租金收益率。租金收益率是房租与房价的比率。住房租赁市场供求主体庞大,属于西方经济学意义上的自由竞争市场,租金基本实现均衡,因而相对固定。提高租金收益率只有通过降低房价才能实现。由于房价对城镇居民的收入过度偏离,而房租整体受中低收入群体需求支配,绝大多数城市住宅租金收益率偏低,降低了民间资本进入住宅租赁市场的积极性。中央经济工作会议对今年化解房地产库存工作部署中,除了加快户籍人口城镇化率和加快农民工市民化外,提出了“建立购租并举”和“发展住房租赁市场”两大政策措施,这都需要以房价稳中有降为前提。

　　第三,房价适度回落是尊重房地产市场运行规律。住宅本质上仍是商品。商品运行遵循市场规律,价格上涨则销售量下降,反之则销售量回升。即使将住宅看作投资品,纵观全球,没有哪个国家的房价只涨不跌,也没有一个国家的投资品价格能够持续上涨。当前我国房地产库存上升,从根本上说符合房地产市场运行规律。在住宅供求关系基本平衡情况下,房地产库存上升和存量住宅交易构成市场交易主体,必然决定房价将会适度回落。

　　房价并非没有下降空间。住宅定价基础是成本,包括土地价格和建安成本。但成本与市场价格并非完全同方向变化。如果市场销售不尽如人意,那么降价销售也是必然选择,即使是住宅价格低于成本,也未尝不可。房地产开发企业死抱着预期收益率不放,当然没有降价意愿。但这并非表明住宅价格就没有降价空间。我国部分产业工业品产能过剩,制造业企业不降价能行吗?住宅没有理由就能独立于工业品价格特立独行。住宅开发也是微观经济主体决策。既然作为市场竞争主体,就要接受市场竞争规律的支配,有盈有亏才符合市场经济规律。换句话说,即使房地产业对稳定经济增长作用再大,也没有可能让国家或社会来承担房地产业经营的全部风险,去成全房地产开发企业所谓的预期收益率。

　　警惕营造房价上涨

　　预期的道德风险

　　正因为房地产业对稳定宏观经济增长具有重要作用,以及房地产业运行风险威胁到宏观经济金融稳定,中央经济工作会议将化解房地产库存列为今年重要经济任务之一。但在化解房地产库存的过程中,需要高度警惕营造房价上涨预期的道德风险。去年中央和地方稳定住房消费政策效应逐月递减,房价上涨对需求的抑制作用逐月增强存在一定因果关系。部分房地产开发企业没有很好利用国家刺激性政策措施加快住宅去库存,却在某种程度上渲染房价上涨预期,与政策目标存在一定背离,极大地影响到化解房地产库存政策措施的效果。

　　今年,国家化解房地产库存的政策措施可能更多,惠及面更广,房地产开发企业只有顺应房地产市场运行规律,适当降低住宅交易价格,才能引导有真实需求的购房群体,实现库存逐步化解。否则,住宅价格的持续上涨只会造成短期效应,加剧未来住宅供求关系矛盾,引发新的房地产市场运行风险。(记者 项峥)