多元化驱动 国内房企海外市场开疆拓土

　　日前,保利集团以约1.45万亿英镑的总价购入伦敦优质办公楼项目,该项目包括约1.2万平方米的甲级办公楼及一些配套零售物业。据悉,这是保利集团在英国完成的首次物业收购。除保利外,国内房企在海外布局发展也一直动作频频,相较于住宅地产,商业地产的海外“操刀”难度更大,房企缘何斥巨资到海外开疆拓土?

　　多元化驱动

　　据了解,地产类标的因本身具有资产配置和投资的双重特色,日益成为中国企业海外并购的宠儿,包括中国银行、中国人寿、绿地集团等金融、房地产企业,频频传出收购海外地产的消息,而收购标的几乎都是商业地产,且多为当地地标。

　　仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受中国商报记者采访时表示:“现在全球经济仍然处在波动期间,大型房企为了更好抵御风险,利用配置海外优质资产进行对冲,整体的大投资背景使得房企不得不进行多元化配置。”

　　“中国的大型房企,尤其是品牌企业,由于他们本身的资金流非常充裕,再加上银行也十分乐意为其提供贷款。尽管目前一些银行对国内的部分开发项目不太看好,项目贷款比较困难,但他们对海外优质项目很有兴趣,加上银行本身也在寻求新的投资标的,类似于民生银行等商业银行,一般他们所提供融资的金额都是1亿元人民币起步。从融资的角度来说,银行愿意为中资企业走出去提供资金,一定程度上也推动了更多品牌房企去海外开拓市场。”链家海外事业部美加总监刘震告诉中国商报记者。

　　频频出海操作,是否意味着品牌房企对国内市场不再看好?或者说这会在多大程度上对国内的地产项目产生影响呢?

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉向记者介绍:“对于我国地产行业而言,投资者资金外流,不利于国内房地产企业融资和投资增速的提高,国内房企增速或进一步放缓,房地产行业调整以及市场集中度的提升将在未来有所体现。”

　　夏飏飏表示:“实际上在伦敦收购成熟物业、购买写字楼的中资企业中,房企并非主导力量,更多的是一些险资。然而无论是险资还是房地产企业,寻求海外资产配置与其在国内市场的表现并不冲突,都是企业为了寻求多元化配置而进行的操作。”

　　收购:低风险操作

　　中资房企在走出去的道路上进行了一系列的摸索,而当下国内的个人境外置业需求呈现“井喷”也是在一定程度上助推了这种趋势。在房企走出去的大背景下,大大小小的房企都会条件反射般地思考一个问题:海外收购或建设的地产项目其未来销售对象是当地居民还是中国的富裕人群?

　　“从现状来看,走出去的中资房企境外项目大多数还是针对所在国当地居民,可能其中华侨的比例会偏高一些,但主体客户绝对不是国内客户。这与国内开发商的初衷多多少少有点背离。理想很丰满,但是现实很骨感。部分企业很容易被国内个人境外置业需求井喷现象所鼓动,然后去境外拿地、开发、销售。当然,海外开发失败的案例之前就存在,部分小型房地产企业在开发过程中是吃过亏的,有些拿到手里的地根本处理不掉,后来直接导致投资终止。”刘震说。

　　刘震表示,“为什么现在的收购以股权入股的方式更加盛行,因为其隐含风险更小,投资回报率也更加稳定。以万科与美国铁狮门在旧金山合作的一项目为例,从前期的拿地到中期的开发到最后的销售,实际上都是由当地的铁狮门操盘,万科只是投入部分资金占一定股份。像万科的这种做法比较聪明,因为一旦深入地介入开发阶段,走出去的房企很有可能在项目的初期就出现严重的‘水土不服’。”

　　夏飏飏也对记者表示,“收购已经成型的地产项目,对于寻求海外发展的国内房企来说,是一种稳扎稳打的方式,其风险相对是较低的。”

　　“以伦敦市场为例,至少在未来的3-5年内前景十分可期。从全球几个核心市场来看,伦敦相对透明度高,而且所有的商业投资信息及材料都可以通过公开资料进行查询,从法律稳定、税务等角度观察,整体投资环境较有优势。由于不动产的流动性很低,但伦敦和纽约在近20年内一直都是世界上交易量数一数二的市场,这就相当于把流动性不是很高的资产在特定环境下变成了流动性极高的项目,即关注那些只要我卖,就有人买的市场。”夏飏飏表示。

　　“从商业地产角度来看,以写字楼为例,海外市场也与国内市场不同,国内写字楼一般租约为3年,3年一续租,然而伦敦的租约要比国内长得多,一般都是10年甚至20年。从开发商的角度来看则大大降低了租赁风险。换句话来说,即所收购项目内所有的物业、管理、保险等其他费用基本上都由租客承担,租金为业主提供了稳定的资金流,从投资回报的角度即覆盖了企业原本的贷款及利息,还能带来额外收入。从商业回报角度看,伦敦目前的利息仍然处于低位,近几年当地房价上涨得也不错,除去租金收入,所购项目仍能享受租约期内的保值增值,这对于国内开发商来说,几乎是一种无风险的投资方式。”夏飏飏说。

　　尽管投资海外商业地产项目的商机无限,但投资这把“双刃剑”的背后风险仍存,华美酒店顾问有限公司赵焕焱接受中国商报记者采访时表示:“对于根植于国内市场的房企大鳄来说,一方面,进军国际市场难免会遇到文化差异、法律理念、劳工环境等多方面挑战,不确定性因素会比国内更多;另一方面,由于国际资本格局的变化所带来的汇率风险,对于中国开发商来说,其潜在影响并不小。”

　　据悉,目前国内走出去的房企,大部分仍处在项目开发或经营初期,大部分没有可供参考的成绩单,至于海外捞金是否行得通,一切仍有待市场考验。