去库存压力大 商业用地开年遇“寒流”

　　新年伊始,各地国土资源局相继出台2016年各类新增用地指标及规划。从已经公开的材料可见,一线城市商建用地呈现全面紧缩趋势,部分二线城市迫于压力也在积极探索着去库存之道。据中国商报记者梳理,日前南京、青岛、郑州等二线城市不约而同地出现了商业建设用地流拍现象,可谓开年就为市场掀起了一阵“寒流”。

　　一线城市缩紧成趋势

　　纵观一线城市,北京城六区整体可供出让的土地几乎能用捉襟见肘来形容,尚未得到完全开发的丰台区域可以说是北京仅存的“土地大户”。

　　1月11日,上海市规土局官网正式发布了《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要》概要,这是上海第六轮城市总体规划内容的首次亮相。根据概要描述,上海将严格控制人口规模,力争至2020年常住人口控制在2500万人左右,并作为2040年常住人口规模的动态调控目标;建设用地将只减不增,总量控制在3200平方公里以内。

　　“十三五”期间,上海将逐年减少用地增量,到2020年要守住3185平方公里的土地红线。实际上,早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里,开发强度为46%,远远超过了纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今,上海建设用地总量的 “天花板”已触手可及,死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年,上海新增建设用地仅剩约60平方公里,平均每年几乎只剩下12平方公里的新增建设用地。

　　“3185平方公里”的土地红线一公布,就引来了沪上房地产行业内的各种感叹。在众多唏嘘声中,最多的还是房企对于未来上海房地产市场发展前景的忧虑。除了寸土寸金的成本压力,更让他们担忧的是,随着上海土地供应的减少,未来出让的每一幅地块都将会有更高的开发要求。

　　2016年上海的新年首拍就可谓条件严苛,最终被绿地控股摘得的长宁路113号地块,出让时要求商业建筑面积不低于25%,并100%持有;办公建筑面积不低于75%,要求自持面积70%,除此之外,还要求需引进酒店企业全国性总部。

　　最终,该地块成交楼面地价为20579元/平方米,比起拍价每平方米仅多了76元。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为,由于该地块并非短平快赢利项目,且地理位置并非位于高端商务区,周边轨道交通优势也不明显,加之条件苛刻,所以未能吸引更多房企的关注。

　　无独有偶。广东省国土资源局日前召开会议,要求各地合理编制国有建设用地供应计划,尤其是严控商业地产项目,商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少,甚至是停止这类供地。

　　会议指出,原则上广州、深圳市每年使用建设用地总量中存量地的比例不低于60%,珠三角地区其他市不低于40%,粤东西北地区各市不低于20%。

　　据克尔瑞地产研究院监测,过去5年深圳、广州、佛山、中山、珠海、东莞、惠州7市合计供应商业地产面积(不含办公)2191万平方米,成交了1252万平方米,供求比为1.75;其中珠海供求比高达5.05,深圳为3.31,佛山、惠州均超过2。

　　数据显示,2015年上述7市的商业地产用地面积544万平方米,仅成交了222万平方米,供求比高达2.45;其中深圳、珠海均超过5,佛山、惠州超过3。数据还显示,广东省各市商业地产供过于求的矛盾十分突出,对此,克尔瑞地产研究院分析师对中国商报记者表示:“对于商业地产库存压力过大的城市、区域和板块,从土地供给侧角度看,严控商业地产地块的供应十分有必要。”

　　二三线土地流拍

　　开年后二三线城市相继出现商业用地流拍现象,成功出让的商业用地或大多以低价成交。

　　据悉,郑州郑东新区龙湖区域今年首块商业用地拍卖遇冷。记者从郑州市国土资源局获知,这块位于龙湖“地王窝”的土地竟然遭遇无人竞价,每亩仅卖1279.66万元,每亩身价比一周前的“地王”少了564万元。

　　据业内人士计算,这块流拍的商业用地容积率大于6.5小于7,建筑限高120米。以最大容积率计算,折合楼面价2742.056元/平方米。与龙湖区域动辄3万元/平方米的住宅销售价相比,价位明显不在一个档次。此前一周龙湖地区祭城路南、东风渠北的一块地卖出1844.1万元/亩的天价,成为新地王。最新消息显示,这块地的买主是河南正商置业有限公司,目前处于“已成交”状态。

　　为何这块地遇冷,而一周前龙湖地块却火爆?相关人士表示,这块地是商务金融用地,上一块是住宅用地。在龙湖地区,住宅用地一推出来就遭遇“哄抢”,而商务金融用地则频频遇冷,归根到底,不是龙湖区位不行,而是现在龙湖乃至整个郑州市住宅热卖而写字楼、商铺滞销。

　　“造成这一现象的原因很多,其中,商业用地推地过多而住宅用地推地不够是一个关键因素。”河南财经政法大学教授刘社建议,郑州政府部门应把握时机,及时完善推地结构。

　　二线城市中商服用地供需结构矛盾引人注目的要数山东济南了。来自济南国土资源局的信息显示,今年分两批供应的土地中,连续出现了商服用地无人问津的情况,最终导致流拍。

　　“济南不是个例,如今越来越多的城市出现商业地产供应量过大的现象,比如天津、苏州等大型商业综合体项目也出现了局部的饱和。”业内人士分析,目前济南商业用地库存不小,体量呈现饱和趋势,预计能提供未来8年至10年的供应量,这导致一些新项目在招商和经营方面会有困难、开发商会有困惑。

　　从供应量来看,二三线城市商业空置现象确实已十分严峻,据RET睿意德中国商业地产研究中心提供的数据显示,一线城市的商业空置体量342.9万平方米,空置率达7%;二线城市商业空置体量1918.8万平方米,空置率高达21%;三线最为严重,商业空置体量1089.2万平方米,空置率高达28%。

　　盈石集团研究中心总经理、RICS中国商业地产专业委员会主席张平对中国商报记者表示:“过去由于地方政府过度依赖土地财政,摊大饼式的城市建设伴随的是粗放式的土地开发,大量商业项目一哄而上。目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米,为历史最高水平。”

　　盈石集团研究中心统计数据显示:一般情况下,商业项目的平均地价水平、平均建造价格均高于住宅,高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。在加大供给侧改革的趋势之下,目前商业地产的库存需要通过市场自动调节出清,开发商则更加需要尽快创新商业运营模式。

　　加大产业助推

　　在市场格局分化的大背景下,提前做好产业规划或有望推动区域发展,那些积极利用“旅游”概念的区域获得机构看好。以今年6月即将入市的上海迪斯尼乐园为例,最新公布的上海旅游业“十三五”规划征求意见稿中,就提到要以迪斯尼开园为契机,做大迪斯尼产业。

　　上海市政府召开的2016年全市旅游工作会议透露,2016年上海旅游业预期目标是:全年接待入境游客815万人次,旅游外汇收入60亿美元;接待国内游客2.89亿人次,旅游业总收入3650亿元,游客满意度排名继续位于全国前列。

　　作为国际顶级主题公园的上海迪斯尼乐园,其自身无疑就能产生大量客流,对所在地周边文化旅游消费将有很大带动作用,从而成为当地经济的有力引擎。有业内人士估计,迪斯尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量,相当于2013年上海GDP总量的1.6%。

　　据悉,游客除了在园区和迪斯尼周边区域进行消费外,还会带动上海其他主要商区,给商业零售行业带来发展机遇。海通证券分析师对中国商报记者表示:“这在一定程度上也能带动上海区域商业地产的租金水平提升。”

　　据东方证券的分析师测算,从国外迪斯尼的发展历程来看,迪斯尼乐园的收入仅30%来源于门票,70%则来源于区域二次消费(包括消费品、酒店等),这也意味着区域内的商业地产将受益。按照每年2500万人测算,如果按照每位旅客在长三角地区逗留三天、每天餐饮消费150元和每张床位200元计算,上海迪斯尼每年给长三角带来的餐饮酒店收入将达到250亿元。

　　宝龙集团总裁许华芳在接受中国商报记者采访时表示:“上海整体的建设用地呈现只减不增的趋势,这意味着从政府和开发商角度而言都要求商业地产的开发日趋理性。传统的开发商以前是以开发和销售环节获利为主,现在则不得不伸向价值链后端要利润。”

　　以“旅游”为概念的产业助推在不少评级机构看来能够带动地区发展。

　　在未来,如何通过产业助推平衡区域间的商业地产供需,仍需政府、专家智库、开发商等多界共同探索。