多种因素致上海楼市高烧难退 二手房过户大厅却难见人山人海

　　3月初的上海，正是乍暖还寒的时候。而相比于早春忽冷忽热的天气，上海的楼市则提前进入到盛夏时节。

　　多位在上海从事房地产业务的相关人士告诉《证券日报》记者，近期的上海房价确实出现了快速上涨，不到一周时间提价十几万元的业主比比皆是，而购房者似乎根本就不在乎这十几万元的涨幅，成交量迅速扩大。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2016年2月份，上海二手房共计成交2.8万套，同比上涨166.58%，刷新了同期历史最高纪录。

　　同时，根据国家统计局公布的数据，今年1月份，上海新建住宅价格同比增长21.4%，仅次于疯涨的深圳，排名全国第二；二手房同比增长14.4%，排名全国第三。而在春节过后，上海楼市则延续了火热的行情，大有接棒深圳，领涨全国的态势。

　　对此，全国人大代表、上海市委书记韩正在3月6日下午谈到上海房地产市场时表示，房地产市场健康发展关乎民生，全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热，市场情绪抬高房价，对长远健康发展不利，必须关注和加强调控。

　　不过，有业内人士指出，“近期上海房价的增长有着多方面的原因，地方政府想要抑制房价的过快上涨，除非政策上出重手，否则难以在短期内见效。而从目前的情况看，至少在上半年，上海的房价还将继续上涨”。

　　此外，据《证券日报》记者现场走访后发现，上海楼市近期确实火爆，但一些媒体在报道中也有夸大的成分，影响到楼市的不理性上涨。而对于上海房价近期快速上涨的原因，多位业内人士均指出，是需求、信贷、税收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整体作用导致的。

　　新盘售价4个月

　　上涨一成多

　　春节过后，一则上海某项目352套“千万级豪宅”开盘当天被抢光的消息迅速引发了市场的关注。随后，上海各房地产交易中心人满为患的照片也开始充斥网络，而二手房业主“跳价百万元”的新闻更是刺激着人们的眼球。在新房市场，352套“千万级豪宅”开盘售罄的上海瑞虹新城怡庭，无疑是最为典型的代表。2月21日，瑞安房地产在虹口区开发的瑞虹新城怡庭加推，四个楼栋共推出352套房源，均价80000元/平方米，在一天之内全部完成销售，合约销售额达到了35亿元，单套住宅的均价达到了千万元级别。

　　而当“352套”、“千万级豪宅”、“开盘售罄”这些词汇集到一起成为一个新闻时，带给人们的感官冲击力确实也足够大。但这也从一个侧面印证了一线城市强大的购买力。据悉，这次购买瑞虹新城怡庭的业主中，起初并不完全确定是否要下手，但是领略到现场高涨的情绪后，一些人马上拍板。

　　不过，在记者看来，现场高涨的情绪并不是左右这些“千万级豪宅”业主下定的最关键因素。实际上，虽然均价高达80000元/平方米，但瑞虹新城怡庭作为虹口区的新盘，相比于周边二手房的价格并不贵。以瑞虹新城二期为例，作为同一开发商10年前的产品，其二手房售价目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之间，而在今年初，该小区的二手房售价也已经超过了70000元/平方米；同时，相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的销售均价，半年后新盘的均价上涨仅为12.7%，在目前的市场环境下，这个涨幅确实不高；再加上同期上海仅有3个商品住宅项目新增了预售量，且该项目位于上海内环，开盘售罄其实并不奇怪，尤其是在开发商掌握精准蓄客量的情况下。要知道，即便是在市场环境糟糕的2014年，上海依然有“日光盘”出现。

　　“售价确实是涨了一些，但根本没有市场想象的那么疯狂，10%左右的涨幅只能说是顺应市场的走势，现在很多媒体都拿怡庭这个事讲上海楼市多么的疯狂，其实是有些夸大了。”上海一家国资房企的相关人士称。

　　此外，近期上海楼市中最为火热的大宁板块也有新盘入市。《证券日报》记者在大宁金茂府的销售中心了解到，项目新一期的均价在90000元/平方米，较去年末该项目的售价上涨10000元/平方米，较去年4月份该项目开盘均价上涨15000元/平方米。如果按去年年末以来的增幅计算，其和瑞虹新城怡庭的售价走势相似，都在12%上下。即便按去年4月份的售价计算，增幅也不到20%，尚不及去年上海新房年均的涨幅。而这一涨幅还是在大宁区域去年刚刚并入静安区的情况下。

　　二手房过户大厅

　　难见人山人海

　　不过，随着大宁区域新盘的入市，也带动了周边二手房价格的上涨，涨幅甚至超过新房。该区域一家中介公司工作人员表示，大宁学区房目前的售价普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之间，而去年大部分学区房的售价都在50000元/平方米左右；至于非学区房，售价也从40000元/平方米，上涨至50000元/平方米。“学区房涨的比非学区多，但整体上涨了都不少，除了周边新盘入市的带动，大宁并入静安也是区域房价上涨的主要因素之一。”上述工作人员称。

　　同时，在杨浦区记者发现，虽然位置不及静安区和虹口区，但杨浦区一些新建小区的二手房价格增幅并不比上述2个区域少。

　　以位于杨浦的海上海小区为例，记者在中介门店内看到，该小区去年10月份成交的多套住宅，均价在53000元/平方米，而到春节前，该小区的成交价已经上涨至68000元/平方米，春节过后，部分业主的挂牌价则达到了73000元/平方米。或许是由于上涨过快，近段时间该小区并没有住宅成交。

　　此外，记者在走访上海多个中介门店后发现，2月份挂牌的业主，近期纷纷上调了挂牌价格，其中单套价格在300万元—400万元的住宅，大多数业主的提价在10万元—20万元之间，而500万元以上的住宅，提价30万元以上的业主比比皆是。

　　“房子卖价在300万元、400万元的业主，提价10多万元，还是比较正常的，我们这边接触的买房人，对于这个涨幅大多数也是比较接受的。不过也有乱涨价的，比如春节前200万的房子，业主春节后喊出来240万元甚至250万元的售价，但这种业主的房子一般也没人会买，至少在我的几家门店里是这样的。至于那些跳涨上百万的，在我看来只是个案，除非是上千万的房子。”一位在宝安拥有100多人团队的中介公司老板这样告诉《证券日报》记者，“但应该说，最近上海二手房涨的确实有点厉害，尤其是春节后，我们几家店的单子也多了不少，但如果这么涨下去，说实话我们也不愿意看到，因为这意味着下半年我们可能就没生意做了。”

　　不过，虽然也担心房价上涨过快导致拐点过快出现，进而使得市场急速转冷，但这位中介公司老板还是表示，会帮业主在价格上多卖一些，“毕竟成交价格高，我们就赚的多，手下人也是做一单才有一单钱，所以他们肯定是引导买房人看多的，趁着市场好，能多赚一点是一点”。

　　而相比于上述几个区域，有业内人士告诉记者，“如果从去年开始算，新房和二手房涨的最厉害的还是自贸区板块和迪斯尼板块，但其实这些区域的配套设施还是比较差的，可价格已经炒股了上海中心区域一些不错的房子”。

　　对于目前上海二手房市场的现状，上海链家研究总监陆骑麟认为，春节前后，随着上海二手房价格的快速上涨，各二手楼盘的有效挂牌量也较去年大为减少，二手房交易税费新政的出台也加剧了房东的看涨心理。在这种情况下，购房者容易因为担忧房价继续上涨，而恐慌性入市，高价接盘，进而引发其他房东的跟风涨价。不过，房价的过快上涨延续，逐渐触及购房者的承受底线后，势必会导致市场中观望情绪的增长。

　　值得注意的是，随着上海近期房价的快速上涨，记者发现，一些区域的房地产交易过户大厅已经没有了前几日媒体报道中的人山人海。在长宁区和虹口区的房地产交易过户中心，记者看到，不论是一早还是下午3点左右，在交易大厅办理相关手续的人并不是太多，虽然每个窗口前都有市民正在办理业务，但大厅的等候座位大部分却都是空的。

　　“平时人确实没那么多，之前网上传出来的也多是周末拍的。但确实人比以前多了，要不然虹桥区的交易大厅，上周末也不用采取交通管制，不让机动车穿行。”有上海房地产人士称，“至于宝安区那张排队的照片，主要是宝安区域比较大，但一个区只有一个交易大厅，所以人比较多。而且前几年宝安这里出过事，所以每次楼市比较火的时候，都有相关部门过来维持秩序，限制大厅内的客流，里面大多数的时候其实没那么挤”。