楼市疯狂之厦门样本：楼盘一夜间涨价万元

　　厦门岛内标杆楼盘建发央玺。

　　厦门本地居民张成现在提起他的买房经历还觉得有些庆幸。2016年春节前，他打算买一套小房子，过年前看中一套50平方米一房，总价109万元，当时有些犹豫，没有立即购买。他没有料到的是，年后再看，过了一个月价格已经涨到115万元，他赶紧跟房东下了订。“幸亏当时买了，我刚下定没多久又涨了20万，再过两个月就买不起了”，张先生感叹，房价从来没有涨得这么快。

　　据国家统计局的数据显示，5月份厦门以分别5.4%、5.5%、6.3%的环比涨幅领涨70城的新建住宅价格、新建商品住宅价格以及二手住宅价格。如此看来，厦门等城市俨然开始接棒深圳，成了房价上涨的急先锋。

　　楼盘销售：只要有房子可卖，都能卖得很好

　　6月15日，澎湃新闻记者来到厦门岛内标杆楼盘建发央玺。

　　据销售人员介绍，他们是去年11月开的盘，当时的均价4.8万元/平方米，“当时市场还没有起来，我们的定价比周边其他楼盘高了5000元/平方米。之后每个月加推1栋楼，价格每次小幅上涨2000元/平方米。”春节过后，厦门楼市出现明显上涨行情，该楼盘接连开了两次盘，每次均价都上涨了6000元/平方米，“现在的均价在6.8万-6.9万元/平方米，较去年11月涨了2万元/平方米。“一栋楼50套房源，每次开都能卖完，总价在900万-1000多万元。”销售人员说，他们也没预料到楼市会涨成这样，这一轮整个厦门的房价都普涨了30%-40%，销售人员说，楼盘一共有500套房源，目前只剩下了52套。

　　在厦门岛内另一标杆楼盘建发中央天成，销售人员介绍说，去年11月，楼盘的均价在4.3万-4.4万元/平方米，经过今年年初以来的这一拨上涨行情，目前的均价在5.5万元/平方米，“目前我们还剩下30多套房子，暂时不卖了，等着涨价，总价在800-1000万元，30多套房子的货值也有3个多亿。如果以现在的价格开盘，一推出来肯定会全部卖完。”销售人员说，“现在厦门没有卖得特别不好的楼盘，只要有房子可卖，都能卖得很好。”

　　事实上，目前，厦门一手市场正面临着新盘供应难以跟上的问题。

　　厦门市房管局一份内部数据显示，2016年1-5月，厦门一手商品住宅共成交163万平方米，而同期的新增供应量只有90万平方米，呈现出明显供小于求的局面。这使得房价被明显推高，其中5月一手商品住宅的成交均价达到25213元/平方米，环比上涨16%，同比上涨30%。

　　在岛内思明区华尔顿1275楼盘，销售人员称，去年3月开盘时，毛坯房均价3.2万元，去年11月精装修房源开盘时，均价4.2万元/平方米，今年3月再次加推，均价再涨1万，达到5.2万元/平方米，目前的均价在5.7万元/平方米，“每次开盘推100-120套，开盘至少去化8成，因为现在岛内没什么供应量了，所以我们接下来推盘节奏会慢一点，价格肯定是会涨的，但不会像之前那么大。”

　　类似的一幕：旁边卖出地王后房价直接涨1万

　　很多业内人士看来，真正拉升厦门房价的还是地王的刺激。

　　6月16日，在同安区保利叁仟栋楼盘，销售人员介绍说，楼盘去年下半年第一次开盘均价1.7万元/平方米，今年4月22日，紧邻楼盘的TP02商住地块经过200多轮竞拍，最终被保利以54.26亿元竞得，成交楼面价高达25838元/平方米，成为厦门总价地王和岛外单价地王。该楼盘随即于第二天开盘，均价直接跳到2.8万元/平方米，“推了300多套，卖掉9成。目前我们的均价已涨至3.2万元/平方米，预计月底就将开盘。”销售人员说，楼盘接近翻倍的价格暴涨主要源于周边地块的土拍，去年1.7万元/平方米的售价，客户主要都是刚需，而今年涨价过后则是以改善型和投资为主。

　　在翔安区卢卡小镇，楼盘销售人员说，4月楼盘的均价在1.9万元/平方米，4月22日拍出地王之后，楼盘均价直接提到2.6万元/平方米，“价格一下子涨这么多，客户肯定不可能像之前那么抢房，但提价之后市场接受度还是可以的，开盘去化率能有70%-80%。”

　　克而瑞福建区域总经理张子吉表示，虽然厦门楼市从春节后就开始出现上涨行情，但真正的行情转变是在4月底。

　　4月22日保利加冕厦门的总价地王与岛外的单价地王后，一下子把岛外楼面价从1.5万元/平方米拉升到2.5万元/平方米的高位，厦门各楼盘纷纷大幅涨价。“该地块所在的同安本身和厦门的区隔就非常强，不像其他区域和厦门有那么强的紧密性，在这么一个区域拍出这么高的楼板价，很是疯狂，当时周边的房价不过1.7万-1.9万元/平方米，面粉大大贵过面包。”

　　张子吉说，土拍后的那一周，厦门有10个楼盘开盘入市，少的涨价5000-6000元/平方米，多的涨价1万元/平方米，一下子就把全厦门的房价拉升起来，这也是5月厦门房价领涨全国的主要原因。

　　据厦门市房管局内部数据，4月厦门一手新盘成交套数为4871套，达到今年以来的最高值。

　　厦门金都海尚副总经理李伟也是同样的观点，厦门从去年10月开始，整体市场就开始出现上扬，当时的主要原因是买房落户政策将于12月31日截止，所以市场出现赶末班车行情，开盘的楼盘基本都是日光。到了今年1、2月份市场出现一个下滑，3月份放出即将土拍的消息，这对厦门楼市的影响是非常大的，因为当时厦门的各大房企都十分缺地，迫切希望增加土地储备。等到4月22日同安环东海域拍出地王，整个厦门的房价一下被拔高，岛外的均价从2万元/平方米左右，拔高到2.7万-2.8万元/平方米，甚至3万元/平方米，岛内从原先的3-4万元/平方米，飙升到5-6万元/平方米，“土拍的当天晚上，周边楼盘多的涨价1万，少的涨价3000元，我们的项目涨了7000元/平方米。”李伟说。

　　厦门楼市价格进入532格局，即岛内5万元/平方米，海沧、集美3万元/平方米，同安、翔安2万元/平方米。“这原本是市场4、5年才能走过的路，现在提前来到了。”李伟有些感慨。

　　疯狂的炒房客：几小时转手都能赚钱

　　从年初到现在，85后厦门姑娘丁莉（化名）已经“倒腾”了20多套房子，是个不折不扣的炒房客。

　　“都是快进快出，周期只有10几20天，甚至几个小时。”丁莉说，由于一手房开发商那里赚差价绕不过去，她只炒二手房，“在中介那里收房子，约好价格，付个定金，如果房东对资金有要求，就付个房价的10%-20%，然后再找下家，加价转手。我从房东那里拿房子，只做公证，不过户。找到下家后，下家直接跟房东过户。”丁莉说，由于是快进快出，她的利润空间在10%，不过厦门房价基数高，一套小户型总价300万元的房子，倒腾一下就可赚30万元，如果对利润要求不高，几个小时就可以转手，“目前我手上还有5、6套房子，都是岛内的，总价在400-500万元，经过年初以来的价格疯涨，现在的房价水平已经很高了，所以我打算尽快抛出去。”对于后市的判断，丁莉认为，也许短时间内，厦门的房价仍然会上涨，但最终还是会跌下去的。

　　与合肥一样，除了丁莉这种职业炒家，房价的暴涨让离这个行业近，手头有点资金的人都加入了炒房大军。

　　刘建（化名）房产广告代理商，也兼职炒房，“我和朋友一起包销了5、6套房子，都是岛内的，单套总价400多万元以上，4月份收的，5月份全部出手，赚了10%多。”刘建说，他也是从房产中介或者开发商那里拿到房子，谈好价格，给后者几十万元的定金，然后包销，保证在一定期限内卖出，如果卖不掉就自己买下，自己再找下家，加价卖出。“不过现在手上已经没房子了，经过半年的疯涨，现在厦门的房价已经很好了，炒房存在风险。”

　　“现在厦门有相当一部分人都在炒房，这些炒房人动员房东卖房，房东会说自己不知道市场行情，比如一套房子叫价400万元，炒房客会说400万太低，我给你卖420万元，于是就将这套房子签下来，付给房东10万或者50万元的定金，然后炒房客自己来卖，他卖的时候就是450万、480万元了。”厦门市房地产中介行业协会副会长王崎介绍说，这些炒房客对厦门原本已经火爆的楼市起到了推波助澜的作用，“炒房客也是在赌，因为他向房东保证在一定时间期限内卖掉，有的本身就是房产中介的炒房客会把整个片区的二手房全签下来，这样市面上就没有其他房源在卖了，那么他垄断了房源，他说多少钱就是多少钱。“

　　投资甚至已经不分资金量。厦门的出租车司机小杨说，2008年3个一起开出租车的河南老乡约他合买岛内一套单价1.2万元/平方米的房子，他嫌贵，没敢参与，结果这套房子于今年3月出手，单价5万元/平方米，100多平方米的房子赚了将近400万元，想想真的好后悔。

　　开发商都看不懂：泡沫严重，很多客户“不是刚需”

　　面对眼下这拨楼市行情，有开发商连称“看不懂”，厦门某房企负责人称，眼下的厦门楼市太疯狂了，连同安那么偏僻的地方，楼板价竟然拍出2.58万元/平方米，面粉加工大大贵过面包，“用什么来支撑那个价格呢？我自己一直搞不明白。从理性角度说，不应该再涨了，有些过头了。”该负责人说，与深圳、上海等一线城市相比，厦门的经济总量、人均收入都是偏低的，与目前的高房价并不匹配，“对未来的市场走势，我不看好，泡沫严重。很多客户都是2、3套房子甚至更多，他们不是刚需，而是投资客。”

　　王崎称，厦门楼市历来都没有出现过暴涨暴跌，但今年年初到现在，整个楼市一下涨了30%-40%，成为了全国的焦点，主要问题还是集中在土地供应上。

　　王崎表示，虽然岛内已经无地可供，但岛外还有大量的空地没有开发出来，但政府因为拆迁难、征地难，表现得较为无能为力。此外，与一线城市一样，厦门也是一个人口净流入很大的城市。顶着“旅游城市”、“宜居城市”的光环，厦门光在福建省内就很受认可，省内的漳州、泉州、龙岩、三明等地的人都会来厦门买房，“在2015年之前，60%的房子都是外地人买走的，这些人并不住在厦门，可能这其中会有20%的人会因为儿女上学、老人养老而留在厦门，那至少还有30%-40%是纯投资的。”王琦说。

　　集美大学房地产研究所所长李友华认为，较之国内同类城市，厦门地理环境优越、公共资源配置较好、土地稀缺且近年来商住土地供应偏紧、人口净流入量大。近年来土地供应偏紧导致地价和房价双重上涨，抬高了市场预期。此外，厦门人口吸附能力较强。据2014年最新统计资料显示，厦门常住人口总数425万，净流入人口220万。综合近十年厦门人口数量及增长速度，可以得出厦门人口复合增长率为6.57 ，根据人口向上增长趋势，以复合增长率计算，未来三年厦门常住人口将突破500万，这可能意味着市场会有后续支撑。