两会新观察:房地产“流金淌银”的日子要终结了吗？

　　房地产“流金淌银”的日子

　　要终结了吗？

　　■董少鹏

　　昨天，在记者们“穷追猛打”之下，全国政协委员、住建部部长姜伟新针对房地产市场的前景，吐出了“双向调控”四个字。这四个字犹如一个谜面，迅速引发了人们的各种解读。那么，房地产调控的纠结局面将怎样终结？房地产行业“流金淌银的日子”是不是已成往事？

　　笔者认为，房地产作为不动产，具有不同于其他贸易品的显著特点，我们不应按照一般商品的运行逻辑来对待它。过去十年，我国中心城市的房价迅速攀升，并带动二、三线城市房价大幅度上涨，这固然有价格重估、需求旺盛等合理因素支撑，但与宏观上忽略住房的保障属性，忽略甚至丢掉政府的保障责任，也有重大关系。这个差错必须纠正。

　　万科集团董事长王石自2008年下半年就预言房价会降，最近更是信誓旦旦称“中国房价过高，房地产市场存在泡沫”。被称作“最后一个死多头”华远地产董事长任志强也在今年2月表示“房价增速将大幅放缓”，认为“今年的房价涨幅会连7%都不到”。他的表态被看作是房地产市场出现拐点的一种信号。而中国社科院副院长李扬在一次长篇演讲中，提到房地产市场时说了一句“当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备”，被互联网放大，成为唱空、看空房地产市场者的“作料”。

　　那么，房地产价格是否已临近拐点？今年的政府工作报告会给房地产以怎样的定位？下一步将如何调控和管理房地产市场？笔者认为，答案并非无迹可寻：2013年10月29日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时，习近平总书记指出，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。2013年11月举行的中共十八届三中全会提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。2013年12月举行的全国经济工作会议上提出，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”。沿着这条思考决策的脉络来看，增加供给将是下一步工作的重心。

　　说一千道一万，供需矛盾最重要。要想实现价格合理、稳定，就要把供给问题解决好。廉租住房、公共租赁房是长期形成的短板，需要下大力气加以补足；而商品房供给，主要应从规划上、细分需求上加以调整改善。

　　笔者认为，不应低估居民基本住房保障的任务，不宜硬性挤压保障性住房的比例。这是因为，我国人口众多，住房需求旺盛，如果所有城市居民的住房都市场化、商品化，会扩大经济运行的杠杆率，虚增货币乘数，不利于经济长期稳定发展。

　　在不同地区和不同发展阶段，保障房的比例并没有一个确定的标准。我国香港地区是50%，新加坡是80%，法国是17%。美国的具体比例不详，但其公有住房目前有120万套。我国保有多大比例的保障房为宜，需要既认真、又不迟疑地调研论证。第一步要落实2015年全国保障性住房覆盖20%的目标。在此基础上，完善保障房供给和分配制度，起到托底作用。对基本保障标准以上的住房需求，则交给市场去调节。相对于商品房市场，政府只是一个监管者。

　　我国房地产市场还是一个不平衡、不稳定的市场，根本原因在于住房资源配置不合理。要废止把房地产等同于一般商品的错误理念；大胆打破房地产产业链上固有利益的藩篱；通过调研论证和试点摸索，实现保障房和商品房的合理配比、良性互动，形成理性、成熟、符合我国国情的住房消费模式。

　　按照这样的思路，充分释放市场的活力，又发挥好政府作用，我国房地产市场的瓶颈就有可能突破，目前畸形的市场结构就可以改变。那么，商品房的价格也就不会继续成为一个问题了。