长三角楼市新一波降价来袭 部分房企深陷资金危局

　　本该是楼市旺季的“小阳春”，长三角楼市却持续低迷，诸多开发商正陷入艰难时刻，资金链紧绷，销售回款困难。继德信地产之后，杭州又有多家开发商掀起第二波降价潮，最低折扣直指6.8折。余姚、海宁、无锡、常州等地更是高库存压顶，众多楼盘在混战中明显降价，海宁当地知名房企立德地产更被爆出资金链断裂、陷入破产危机，旗下多个项目烂尾。业内人士指出，这些二三线城市楼市危机的根本原因在于开发过度、库存过高、供应量远远超过需求，加之长三角实体经济不振，楼市库存难以及时消化。由房地产市场低迷引发的资金危机或将进一步传导至金融系统和实体经济。

　　更多开发商降价跑量

　　2月18日德信北海公园项目大幅降价打响了杭州楼市降价的第一枪，近期更多开发商或明或暗的加入降价大军。4月中旬，浙江华元房产集团宣布，公司在杭州的三个楼盘共160套房源将全面降价清盘。其中美林公馆项目降价力度最大，推出存10万元可享受1.28万元/平方米起的折扣价，与该项目1.9万元/平方米的历史成交均价相比，相当于打了6.8折。玉榕庄的联排别墅均价降了约3000元/平方米，天鹅堡项目的均价也下降3000元/平方米。

　　华元房产集团表示，集团之所以要降价主要是为了快速回笼资金，一方面是出于资金安全考虑；更重要的是准备为在杭州拿地做准备，因此希望手中掌握更多的现金。

　　滨江集团位于杭州的楼盘武林壹号采取了暗降的方式，去年销售均价约7.36万元/平方米，今年一季度销售均价约为5.8万元/平方米，较去年均价下降了约1.5万元/平方米。

　　一向谨慎的万科4月11日在杭州市场也开始降价，还把房源按不同类型分为“时尚版”、“标准版”和“豪华版”。万科钱塘府项目2号楼推出52套小户型进行促销，降低了装修标准，比此前开售的1号楼和6号楼，总价有40万至50万元的优惠。当地开发商分析，万科通过降低装修标准以及推出不同版本来降价，是担心老业主来闹事。

　　不仅杭州，浙江海宁、余姚等地也都面临新房销售低迷、资金回笼困难等情况。浙江海宁最大的楼盘百合新城售价已明显下降，相当于打了9折，价格降至1万左右。同区域的康桥名城三期的楼盘打出了“封顶价9600元/平方米”的口号，较一期销售均价12000元/平方米下降了20%。慕容城、景湾银座等多个楼盘项目也在进行抢筹和促销。

　　2014年前三个月与2013年同期相比，海宁楼市的销售均价下滑明显。2013年3月海宁市区销售均价达到12000元/平方米，而2014年3月市区销售均价降至10021元/平方米。

　　余姚楼市同样低迷，不得不降价促销。余姚的世茂牟山湖项目，距离市中心大约15公里，计划本月底推出230套别墅，一次性降价40%以上开盘销售，平均售价在150万元/套左右，其中至少5套价格为99万元/套，而此前内部的定价为220万元/套以上，最便宜的也要170万元/套。

　　立德地产资金链断裂

　　与区域楼市低迷相伴的是，长三角部分开发商陷入资金危机。距离浙江兴润置业破产还不足一个月，浙江海宁的立德地产又被爆出资金链断裂，陷入破产危机，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭，立德地产旗下多个项目烂尾。

　　立德地产成立于1998年，是海宁本地一家规模较大的房企，十多年来开发了永福花园、金桂园、玫瑰园、丽都水岸等多个住宅项目，法定代表人为吴德善。2010年吴德善远赴黑龙江投资的密山·海宁中国皮革城项目，占地10万平方米，一期投资为2.5亿元，该项目建成后生意不好，房子卖不掉，拖累了立德地产。同时，海宁当地传言吴德善陷入高利贷危机。2012年起，吴德善已经开始处理旗下各种资产。

　　立德房产开发的一些项目因为土地被抵押在银行而达不到交付条件，项目已经烂尾。海宁市文苑南路附近立德房产开发的写字楼，主体和外立面虽已建好，但却并未投入使用，写字楼周围都被用铁丝网围住。这一项目建筑面积达1.89万平方米，拿地时间为2010年，本来的竣工日期应该在2011年11月25日，已经烂尾超过2年。

　　立德房产开发的住宅项目丽都水岸目前也处于“烂尾”状态，按照合同应该是2012年8月交房，但至今该项目土地仍处于质押状态，办不出三证，一直无法交付。

　　长三角部分城市新房销售低迷，严重威胁到开发商的资金安全，开发商开始降价抢跑的决心十分明显。九龙仓位于杭州的“地王”项目君玺3月份推出首批房源，均价40000元/平方米，这一项目当年的楼面地价高达24621元/平方米。九龙仓在常州的年华里项目也降价促销，推出了4800元/平方米的特价房，较之前6300元/平方米的价格下降近24%。

　　九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥指出，公司对价格的调整是局部性的随行就市，近期一些三四线城市的房价波动，与当地市场短期内的供应量过剩有关。在一些城市当年拿地拿贵了，或者在某个地区、某个阶段内产品过剩了，在大家都需要降价的情况下，九龙仓可能会先下手为强。九龙仓会根据市场情况采取更灵活的价格策略，有的项目可能会涨，有的项目如果库存压力较大，出于资金回笼的需要，即使亏本也要及时出货。

　　天量库存与经济不振困扰

　　长三角楼市降价背后是天量的库存、需求的疲弱，供过于求十分严重。杭州市统计局发布的数据显示，2014年1至2月杭州商品房销售面积111.57万平方米，同比下降19%。2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同期的50%。按照3月底杭州商品房库存量11.52万套计算，以2013年的平均销售速度，大约需要消化16个月，何况今年销售速度大幅放缓。

　　杭州楼市天量库存与近年来疯狂卖地有直接联系。2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一，2010年以738亿元位居全国第六名。2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元，刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。这就意味着未来杭州还面临着大量的新增供应。

　　海宁虽然属于县级市，可新房库存总量甚至相当于浙江其他地级市的水平。海宁透明售房网数据显示，截至4月14日，海宁全市可售房源16129套，可售面积197.02万平方米。依照今年3月778套的销量，仅消化这16129套房源就需要21个月。

　　从2011年开始，海宁加大推地的节奏，2011年全市供应建设用地11003亩，规模创历史新高。根据海宁市政府2012至2014年的政府工作报告，这三年的土地供应面积分别为4500亩、5000亩、5000亩。

　　余姚同样面临这种存量商品房大量积压的情况。余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米；竣工未售约60万平方米；去年新开工约130万平方米；另外，还有大量的拆迁安置空关房，初步统计约为110万平方米、7000套左右。按照去年余姚商品房销售约60万平方米计算，库存商品房至少需要消化两三年。

　　近两年来，以外贸和制造业为主的浙江经济持续不振，加之受温州高利贷危机影响，浙江民间购买力受到冲击。以杭州为例，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8%，为2010年以来的最低增速，经济增速的放缓，对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。

　　“限购令”实施之前，温州、台州等地的投资客，一直以来是杭州楼市的重要购买力。“限购令”实施之后，杭州楼市的外地投资客剧减，需求出现了明显萎缩。同时，因为浙江当地实体经济不景气，民间金融体系破坏，投资购房也是有心无力。