专家：这次房地产市场调整不同以往

　　瑞银中国首席经济学家汪涛博士近日在瑞银证券沪港通策略研讨会表示，中国房地产市场这一轮调整和以往不同，这次是供需不平衡，房地产的供给已经超过实质的需求。

　　房地产已经供大于求

　　汪涛近日在上海做了《在房地产下行和稳增长政策中走向“新常态”》演讲，她认为房地产对经济影响较大，而房地产市场还在继续往下走，造成的连锁反应会继续表现出来，因此她判断在“金九银十”之后四季度，明年整个经济会继续减速。

　　汪涛预测今年经济增长率是7.2%，预计三季度7.1%，四季度6.9%，明年的增长是6.8%。之所以调低了今年全年和明年的经济增长率，主要是因为房地产的下滑。

　　汪涛认为房地产这一轮调整和以往不同，过去十年都出现过调整，但这次最大的不同是供需发生了不平衡，房地产的供给已经超过实质的需求。汪涛为此算了一笔账，一是城镇化的需求。很多人认为城镇化导致每年新增城镇人口两千万左右，差不多相当于七百万户。但实际上没有那么多，她认为新增城镇人口带来的对城镇住房需求大概只有300万套，而去年竣工面积大概相当于1100万套，包括保障性住房，总体看供应量超过需求量。

　　另外一个供给超过需求的是错配，很多房子越来越多地建在三、四线城市，很多人想去的可能是一线二线大城市，所以就发现有的大城市房子仍然很紧张，而三、四线城市房子卖不动，出现了供求的失衡。

　　而目前房地产库存高企，尤其三线城市的销售已经接近25个月到30个月的库存，一线城市还可以，二线城市也是迅速从1年的库存到了20个月以上的库存，也就是说销售非常不好。同时，投资型的需求也在下降，房地产供给超过了需求，不能支撑之前那样非常旺盛的房地产市场。

　　扭转下滑局面很难

　　房地产行业和其他行业有重要的联系，尤其是钢铁、建材，比如挖掘机、重卡、建筑机械等，汪涛认为房地产对经济的作用是30%左右，房地产对整个经济的影响是非常大的。

　　房地产建设投资往下走，势必影响到房地产的上下游企业，比如钢铁、水泥、建材机械、化工、交通、汽车、家电等各个方面，对整个经济往下的拉动有很大影响，对整个金融系统的负面影响也是很大的。在这样的情况下，汪涛认为政府一定会出台不同的政策来稳增长，逐渐放开限购，最后可能会放开一些房地产按揭贷款方面的政策等等，她预测会在年底之前降低首付和按揭利率。

　　这些政策会有一定的作用，不过要想扭转房地产下滑的格局，想要带动一轮新的反弹，汪涛觉得还是比较难的，因为这次是供给发生了根本的变化，供大于求。一些政策可以抵消可以减弱房地产放缓的幅度和突然性，但难以扭转局面。　连建明