京二手房率先回暖 连续两月超9000套

　　进入10月份以后，二手房市场新增房源量和新增客源量都出现较大幅度的提升。根据链家地产市场研究部统计，10月第二周北京二手房成交量较前一周增长44%，成交价格为27362元/平方米，较前一周上涨0.8%。与此同时，业主的挂牌意愿也不断提升。链家地产数据显示，10月第二周，日均新增房源量较前一周增加75.4%，日均新增客源量较前一周增加54.2%。

　　二手房成交环比上扬

　　根据北京市住建委官方数据统计，今年8月，北京二手房成交量累计为9694套，较前一个环比上涨3.07%，同比2013年下跌25.88%，同比2012年下跌40.99%；其中二手房住宅成交量累计为8434套，较前一月环比上涨4.65%，同比去年下跌24.19%，同比2012年下跌40.73%，日均成交272套。

　　虽然相比去年的13000套的成交数据还相差较多。但这一份数据已是二手房市场在今年交出的最好答卷。

　　步入9月，二手房的成交量也在继续上扬。根据亚豪市场研究部统计，9月北京二手房住宅成交量达到9109套。其中，第一周北京市二手住宅共成交1775套，与此前一周相比减少26.9%，但与8月第一周相比增加2.8%。

　　统计显示，9月第一周，北京市二手住宅成交价格为25118元/平方米，较前一周下跌5.6%。从成交结构看，第一周近郊区成交占比约为34.1%，环比前一周增加7.04%，由于近郊区的成交均价较低，所以在一定程度上拉低了成交均价水平。

　　而在9月第二周的后三个工作日，二手房的成交量出现了连续上涨的情况：10日，二手房网签440套，其中二手住宅网签388套，较之9日增加20套；11日，二手房网签521套，其中二手住宅网签465套，较之10日增加77套；12日，二手房当天成交也突破400套大关。相比8月日均272套的数据，9月二手房的成交涨幅较大。

　　而在价格方面，截至9月第二周，北京市二手住宅成交价格为25118元/平方米，较8月有所下降。从成交结构看，近郊区成交占比约为34.1%，由于近郊区的成交均价较低，所以在一定程度上拉低了成交均价水平。

　　以价换量致成交提升

　　进入7月以后，日均新增客源量水平出现较为明显的回升趋势，但在客源量回升的同时,新增房源量却出现一定程度的下降。至9月初，新增需求供应比为5.1:1，达到年内最高水平。

　　“可以说，二手房数据的成交是以价换量的结果。”链家地产市场研究部张旭说道。

　　而在市场中，二手房的成交回暖也正是以价换量的结果。

　　“最坚挺的学区房都降价了，北京整体房价肯定都在降。”李女士告诉记者，她刚刚在海淀实验小学附近买了一套90平方米的学区房，总价530万元，而此前6月份查看网上报价时，该区域的二手房均价在7万元/平方米左右，到了8月中旬就已经跌破6万元了，两个月每平方米降了1万元。

　　同样，在北五环外一中高档小区——筑华年有套90平方米的小3居一直在售。年初挂牌价为385万元，一直没人买，到了7月底，挂牌价降到了345万元，当时中介说可以跟业主议价，最低337万元卖。到了9月底，中介则表示这套房子总价已经降到315万了。

　　而在东城区和朝阳区，价格见底的情况也越来越常见，朝阳区左家庄附近链家地产的一位工作人员称，该区域房价从3月份到现在每平方米最多降了1万元，现在均价在每平方米3.5万左右。东城区花市链家地产的工作人员表示，她所在区域的二手房从4月份、5月份开始下调挂牌价，43平方米的一居室从214万元降到8月份的174万元，总价降了40万元。她认为，现在成交开始放量了，房价再降也降不到哪去了，房价止跌意味着成交量即将到来。

　　传递楼市复苏信号

　　二手房成交量连续两月攀升9000套以上，这也被认为是楼市复苏的信号。

　　北京市房地产协会秘书长陈志近日表示：“近两个月北京二手房的月成交量徘徊在9000套左右，以目前的成交来看这的确是一个市场回暖信号。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，从二手房成交来看，6月份是低点，北京二手房成交8000套以下的时候，房价肯定是明显下调的，一旦在8000套以上房价基本止跌，成交量在1万套以上，市场则会出现抢房的局面。

　　从当前的市场形势判断，链家地产市场研究部认为，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势仍将有所延续，主要由于：首先，近期虽然成交量有所回升，但成交价格仍在低位保持稳定，在此窗口期，无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，北京市首套房贷出现信贷新政策，也让市场出现进一步松动的可能性；此外，房地产市场迎来传统销售旺季“金九银十”，购房需求或受此影响而进一步增加。不过，链家地产市场研究部也认为，短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。

　　带动新房市场回暖

　　事实上，二手房在楼市中总是“先行一步”，对于市场的细微变化和调整，二手房则先于一手房表现出来。

　　“二手房实际上是市场中更真实的需求，是刚性需求，其销量和价格更加真实。”中经联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰日前表示。由此，二手房也被认为是整个楼市的风向标。

　　“一般二手房市场复苏后约2—3个月左右的时间，会传导到新房市场。因为很多家庭需要卖出一套房子进行资金腾挪后，才去买新房。进入7月以后二手房成交量出现稳步回升，二手房挂牌后成交期缩短，基本上半个多月就可以卖出去，而上半年可能挂出去几个月都无人问津。这样就可以期待10月、11月份新房市场的逐渐回升。”某房地产代理机构人士说。

　　市场数据也表明，在二手房市场率先“活跃”后，北京新房市场也开始“蠢蠢欲动”。北京市住建委网站的数据显示，扣除保障房与自住房后，8月份北京新建商品住宅的网签量为7022套，比7月同期上涨54.6%。而9月6日—8日中秋假期期间，除去保障房，北京新建商品住宅成交与去年相比仅下降8.9%，且好于今年以来其他假期。从今年各假期的成交情况看，中秋假期的成交量与清明、五一以及端午相比，分别高129%、151%、64%。