央行房贷新政满月 广州成交量创年内新高

　　近一个月广州全市网签6802套 成交量创年内新高 均价环比涨8%

　　文/记者赖伟行

　　楼市房贷新政昨日出台正式满月，据网易房产数据中心数据显示，近一个月以来(9月30日~10月29日)广州全市网签6802套，环比此前一个月(8月30日~9月29日)的4500套，环比上涨51.16%。不但有望逼近7000套大关，更将创下年内网签成交量的月度新高。

　　数据显示，从各区成交量情况来看，仅天河和越秀两区成交出现下降，其他区域均出现不同程度的上升。其中，中心六区从1604套上升至2498套，环比上升56%；外围区域则从2896套上升至4304套，环比上升49%。

　　在价格方面，从8月30日~9月29日的14081元/平方米上升至15138元／平方米，环比微涨8%。

　　“从广州二手楼市的走势情况来看，暂时未有预想中的回温程度。”合富置业副总经理潘宇豪昨日透露，广州二手楼市10月以来无论是看楼量还是成交量都较之前放大，但是市场相对还是较为冷静的，买家也较为谨慎，因此二手网签量只上涨了约1成左右，而网签均价变化则不大。

　　亮点1：开盘首日去化率大升

　　在央行房贷新政出台之前，广州楼市新开楼盘的首日去化率并不高，普遍只在不到四成。而在央行房贷新政出台后，有机构数据显示，首日去化率在十一长假期间已上升到44%左右。不过，随着近期市场回暖趋势逐步确立，新开楼盘的首日去化率也已大幅提升。

　　像之前一个周末，位于杨箕的一大型旧改项目全新开盘，推出120平方米、135平方米的三房以及172平方米、180平方米的四房，均价超过4万元/平方米。虽然房源只有100多套，却吸引了400多名买家参与认购。据开发商透露，当天开盘两小时内，主推房源被一抢而空，宣告基本售罄，销售额突破10亿元。

　　而同一时间位于增城的另一个楼盘推出全新盘，同样吸引了不少市民前往看房。开发商上午针对公积金贷款和商业贷款的买家还有一定程度的优惠，但是开盘当天下午已恢复均价到8800元/平方米。截至当天中午，销售人员对外界表示楼盘已经去化了7成。

　　亮点2：价格持平楼盘占75%

　　有数据显示，随着央行、银监会出台的放宽限贷政策，部分区域掀起了“提前还贷潮”，市场上改善型置业也有所上升；在这种大环境下，广州银十成交量环比金九大幅上涨，放宽限贷的大环境下，部分楼盘取消了原有优惠，价格也有所上涨。市场上不再是“一片降声”。

　　据搜房网数据监控中心最新统计，本月广州全市共有50个楼盘报价下降，比9月份(63个)减少13个，降价盘占总在售楼盘16.72%，比例接近今年7月，价格持平楼盘占比则接近75%，显示市场已经基本趋稳。

　　亮点3：

　　二手商贷占比人数

　　超一次性付款人数

　　在房贷新政出台后，楼市中商业贷款的比例也在增加。中原地产数据显示，本月受银行对首套房认定调整的政策影响，约有47%的买家选择纯商业贷款，较上月上涨约14个百分点，而公积金贷款则受到额度限制的影响，较上月下跌约1个百分点。另外，选择一次性付款的买家也较上月下跌了13个百分点，为35%。

　　从户籍来源看，广州户籍买家约占总成交的19.2%，较上月下滑8.3个百分点，而非广州户籍买家本月则占总成交80.8%，环比上涨8.3个百分点，非广州户籍买家超过八成，显示其购房需求强劲。同时，本月广州户籍买家一次性付款比例虽超过非广州户籍买家，但比例差继续收窄，10月份，约有43%的广州户籍买家采用一次性付款购房，非广州户籍买家约占33%。

　　分析：市场或将温和回升

　　“虽然房贷政策变化了，但是资金层面目前还是较为紧张的。”合富房地产经济研究院院长龙斌分析，自今年7月起，全国重点城市的楼市成交数据均呈现逐月回升的态势，回暖趋势自从房贷政策出台后也越发明显，不过由于从资金面落实需要过程，所以预计市场的回升将会是一个较为温和的过程。

　　据经纬行的研究报告指出，从全国房企资金回笼、销售量的趋势来看，第四季度依然是走量优先，这决定了未来房企不会贸然上调价格。综合分析，虽然楼市的积极因素增加，但去库存难以一蹴而就、一步到位。所以预计第四季度房价下降的主流趋势不会立即改变，但降幅会收窄，逐渐成为稳中微跌。目前对于购房者是入市的好时机。

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　　前三季中高端住宅租金环比微跌

　　为51元/平方米·月 市区租客外溢现象较往年明显增多

　　本报讯 (记者赖伟行)昨日最新发布的合富标准租金数据报告显示，今年第三季度广州中高端住宅租金为51元/平方米·月，环比今年第二季度微跌0.2%；同比2013年第三季度上涨4.4%；而与2008年第一季度比较，六年多来更上涨了45.6%。

　　报告分析，今年前三季度，广州住宅租赁实际成交活跃度比2013年和2012年同期均下降了两成。同时，市区租客外溢的现象较往年明显增多。据悉，由于租金较快速度走高，有部分实力有所不足的租客外溢到番禺、原芳村、白云、黄埔等外围及近郊片区。

　　数据显示，前三季度，租赁成交量降幅较大的区域集中在天河、海珠、荔湾等市区；相反，白云、番禺、原芳村、花都等外围及近郊片区的租赁交投降幅则相对较小。

　　以海珠区工业大道为例，这一片区的租客一直以附近的 “离巢”客以及原荔湾上下九、十三行等商户为主；2011年以后，由于珠江新城和天河北、体育中心以及天河公园、东圃等板块的租金不断攀升，部分白领租客逐渐转租工业大道，其中光大花园、富力现代花园、金碧湾、保利花园等受到这部分租客青睐；不过，2014年以后，随着工业大道租金的持续走高，部分天河白领以及附近的“离巢”客逐渐“外走”，番禺、原芳村、白云、金沙洲等外围及近郊片区逐渐受到这部分租客的关注。

　　报告分析，中长期看，广州的租赁需求继续保持较活跃、租金稳中有升的趋势应该会持续。由于2010年~2013年租金快速上涨，加上经济景气度不高，预计今年第四季度租金大致呈适应调整期的特征。预计第四季度将会有不少稳定经济的措施，但要传导影响到租赁市场仍需时日，租金大致以平稳为主。