德国房价畸高或令欧洲央行承压

　　据英国《金融时报》报道，德国央行21日发出警告，称德国大城市的房价被严重高估，该国房地产的急速繁荣或将导致泡沫产生。这一警告将加剧外界的担忧，可能会对欧洲央行的宽松政策造成压力。

　　德国央行当日在10月的月度报告中指出，德国最大的七个城市房价过高，偏高幅度可能达到20%。自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格平均上涨超过25%，其中柏林市的公寓价格从2009年到2012年上涨幅度超过80%。

　　德国央行表示，为解决欧元区经济衰退问题而设定的低利率使人们更易负担得起抵押贷款，并促使他们寻求除了银行储蓄以外的其他投资渠道，因而促进了房地产市场的繁荣。金融危机期间房屋建造速度的放缓使得房屋供应有限，也是房价上涨的一个原因。另外，在美国和数个欧洲国家房地产泡沫破裂之后，此前沉寂多年的德国房地产市场对国际投资者显得更具吸引力了。

　　德国央行同时指出，种种迹象表明，国际投资者正在推高全球房地产价格。有数据显示，香港、伦敦最昂贵住宅的价格已超过2008年前的峰值，美国一些大城市的房价也随着高端住宅需求的与日俱增而加速上涨。这一趋势反映出，投资者缺乏避风港式的投资机会，而债券和股票等传统资产的回报率偏低。

　　《金融时报》称，德国房地产市场目前的发展趋势不寻常，从传统来看，德国人习惯于租房，因此房地产市场一直较为冷清。而且，这个趋势也与欧元区其余国家形成鲜明反差。在西班牙、爱尔兰和荷兰的房地产市场衰退后，欧元区其余国家的房价已接近七年以来的低位。

　　在2010年柏林、法兰克福、慕尼黑出现楼市繁荣之后，德国央行就多次表达了对住房市场的担忧。如今，这一趋势也逐渐蔓延至小城市，因为大城市过高的房价驱使住宅房地产和商业地产的投资者们到所谓的“B”级城市寻找投资机会，这些城市的房价相对较低，但流动性风险较高。

　　尽管德国央行21日表示，房地产市场现阶段的价格波动不太可能导致宏观经济层面出现重大风险，但该行同时认为，房地产市场的价格上涨压力在短期内可能不会缓和，这表明德国央行对潜在房地产泡沫的担忧加大。

　　《金融时报》还称，如果德国央行想要给房地产市场降温，就必须说服欧洲央行提高利率，或者出台所谓的“宏观审慎措施”，比如让商业银行针对抵押贷款放贷拨备更多资本金。

　　德国央行对本国房地产市场的警告可能会加剧外界的担忧，即欧洲央行的货币政策对德国而言过于宽松。有评论指出，过高的房价对于德国这一对通货膨胀极度厌恶的国家来说是难以容忍的。德国央行可能会用房价数据提醒欧洲央行，欧元区的宽松货币政策压低了欧元再融资利率，这可能会在将来损害德国的金融稳定。作为欧元区内最具话语权的国家央行，德国央行的态度或将对欧洲央行货币政策的走向产生重要影响。

　　今年5月，欧洲央行将欧元区主导利率从0.75%降至0.5%，为欧元自1999年启动以来的最低利率水平。本月初，欧洲央行宣布维持利率不变，并将无限期实行货币宽松政策。欧洲央行行长德拉吉表示，欧元区经济正从低位稳步复苏，整体经济在经历六个季度萎缩后在今年第二季度环比增长0.3%，但仍面临诸多下行风险，因此欧洲央行将保持宽松的货币政策以帮助经济复苏。

　　此外，今年9月，欧元区按年率计算的通胀率为1.1%，处于近年来低点。有分析指出，该数值离欧洲央行为维持物价稳定所设定的2%的警戒线还有相当距离，为欧洲央行在必要时采取更宽松政策刺激经济创造了条件。

　　不过，欧洲智库“开放欧洲”在21日发布的欧元区经济展望报告中则表达了不同观点。报告指出，德国、法国等欧元区核心国通胀上升的风险与希腊、西班牙、爱尔兰等高负债国低通胀的趋势形成强烈反差，欧洲央行很难就货币政策在不同成员国之间找到恰当的平衡点。如果向更适合高负债国的方向调整，即加大货币宽松力度，很可能会推高核心国及北欧国家的通胀水平，给经济发展带来泡沫；如果收紧货币政策，可能会扼杀高负债国经济复苏进程。因此，未来欧洲央行货币政策可能面临进退两难的境地。