楼市限购限价新政或以网签时间为界

　　数据：3月十区二县一手住宅共网签10931套单位，同比上涨约78.3%；均价再创历史新高，首破1.4万元/平方米关口，同比上涨约26%。

　　专家预测：叫停外地买家补缴社保购房必将冲击未来两个月的二手房市场，特别是去年外地客户占比达65％以上的番禺，短期内或萎缩30%，而包括市桥、沙湾等距离市中心区较远的板块，业主或会主动降价。

　　“新国五条”地方细则“靴子落地”，将如何撬动广州楼市？记者昨日走访发现，广州二手房交易过户如期遇冷，一度爆棚的广州房地产交易登记中心大厅回归常态。业内人士表示，广州细则出台后，大部分业主都不愿意接受各付各税而坚持实收，急于套现的业主则倾向于小幅降价3万—5万元。

　　据了解，目前广州市限购、限价新政实施节点，不管是一手房还是二手房都或以网签时间为准，不过房产个税的界定时间，还要待下一步细则明确。

　　焦点1

　　卖房过户回归淡定 交易大厅空位大把

　　尽管落地的广州版细则未明确20％个税如何执行等细节，但是细则出炉后，广州二手房交易过户仍出现高烧急退的状况。记者昨日来到广州市房地产交易登记中心大厅，一切已回归正常，3月份天天人满为患赶过户递件的现象消失，此前座无虚席的等待席出现大把空位。

　　“人少了很多，跟平时一样，都不用再特意统计二手房过户人数了。”广州市房地产交易登记中心相关人士表示。据了解，昨日该中心二手房过户量只有101个号，相比此前高峰期的180个号大幅下降。

　　北京版细则明确新旧政策的实施以房屋网签时间为限。记者从广州市房地产交易登记中心窗口了解到，已下发到窗口的通知表明，目前广州市限购、限价新政实施界点，不管是一手房还是二手房都是按网签时间为准（国土房管局尚未明确表态），不过房产个税的界定时间，还要待下一步细则进行确定。

　　在此次“国五条”地方细则出台之前，广州不少购房客赶搭政策“末班车”，二手房交易迅速增加。合富置业市场经理梁燕明表示，据阳光家缘上显示的二手房网签数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，创出新高。其中合富置业在3月份所录得的二手房网签量亦接近1300套。

　　焦点2

　　最后时刻成交井喷买家速出手赶网签

　　合富置业昨日发布的市场分析报告显示，北京、上海等在3月30日陆续公布新“国五条”细则，买家加紧在3月底大限前出手，导致3月31日阳光家缘网站上显示的当日广州二手房网签量重上300套以上的高位，而3月30日广州二手房网签量仅100多套而已。

　　合富置业在3月最后一日进行网签的二手成交个案当中，部分是买家看完楼之后即时拍板成交并马上进行网签的。如3月31日成交的一套天河区70多平方米的两房物业，买家是前一天看到北京、上海等一线城市出台细则，担心广州细则也会如此严厉，因此趁着3月最后一个星期日带着定金就出来看房。在看完这套近170万元的物业后，买家决定马上按照业主开出的价格签约并要求马上进行网签。

　　梁燕明表示，广州细则出台后，大部分业主都不愿意接受各付各税而坚持实收，如果是急于套现的业主，则倾向于小幅降价3万—5万元，但放盘仍坚持实收。

　　业内人士称，预计今后一段时间，广州二手房交易量会明显下滑，但价格短期内恐不会明显下降。

　　焦点3

　　叫停外地客补缴社保购房番禺二手房或受较大冲击

　　广州版细则在限购政策上作出进一步严格的措施，规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

　　随着2010年10月广州正式出台限购令，明确规定不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，通过“补税单”获得购房资格的方法曾经大行其道。一些中介帮没有资格购房的外地人“创造”条件购房，从炮制虚假税单转做社保证明，费用达1万多元。

　　此前，广州便多次传出将叫停外地客补缴社保购房的消息，如今这一传言成为现实。

　　资深房产专家韩世同则认为，以前外地买家可以通过其他手段买房，限外就形同虚设，如今这一规定起到更直接的作用，“投资性购房和外来人士购买房产更容易受到控制”。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析认为，在过去两年外地买家通过补缴社保和个税购房的占了总交易量的10％至12％左右，其需求以中小户型为主，政策落地后，将会一定程度上影响这部分潜在购买力的入市步伐。

　　有专家表示，叫停外地买家补缴社保的政策执行，必将直接冲击未来两个月的二手房市场，特别是去年外地客户占比达65％以上的番禺。据介绍，番禺去年的二手房成交占全市的23.5%，此举或致番禺楼市在短期内萎缩三成，而包括市桥、沙湾等距离市中心区较远的板块，业主或会主动降价。

　　焦点4

　　超七成网友担心房价还会涨

　　10年历经9次调控，广州的一手楼均价却仍然顽强地从3888元/平方米涨到了14044元/平方米。

　　某网站针对广州版细则的一项网络调查中，有超过七成的受访网友担心细则出台后广州房价还会进一步上涨。如果考虑今年前3月的房价涨势，广州未来的楼市调控更是“压力山大”。

　　保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金表示，在省会城市中广州出台细则非常全面，但不会促成房价的下降。预计原先就是淡季的4月份上半月会有短暂的观望期，随后可能房价仍会继续上涨。

　　韩世同表示，目前一线城市成交量和房价都不断上涨，房价的调控压力较大，细则出台后广州楼市可能出现价稳量减的状况，“现在能不能压得住还是一个问题，能稳住房价就不错了”。

　　3月十区二县一手房首破

　　1.4万元/平方米

　　备受关注的广州“国五条”细则前夜踩线公布，从月初“新国五条”出台到月末各地细则相继落地，处在政策窗口期的3月，楼市成交也在忐忑中强势复苏。网易房产数据中心截取的官方数据统计显示，除了开征20％个税导致二手房成交暴涨外，3月广州一手市场同样涨幅明显，呈现“量价齐升”态势，同时3月楼价涨幅更达近千元。

　　房价环比涨6.7％创新高

　　据统计，3月份广州十区二县一手住宅共网签10931套单位，环比2月成交量5865套暴涨86.4%，同比上涨约78.3%；从成交面积看，当月共网签1290288平方米，环比上升87.5%，与成交套数增幅持平，同比则暴涨了92.8%。房价方面，3月份全市十区二县均价再创历史新高，首破1.4万元/平方米关口，高达14683元/平方米，环比上涨约6.7%，同比上涨约26%。

　　根据广州版“国五条”关于房价调控目标的规定，明确2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，由此推算出广州今年房价调控目标大致应控制在7.5％的增幅左右。而参考广州市国土房管局年初公布的官方数据，2013年广州房价调控目标应在15097元/平方米以内。但实际上，根据数据统计，3月份全市十区的均价已经高达17205元/平方米，而从今年1月份以来，十区楼价就一直未低于16000元/平方米。

　　增城从化成交量稳中有升

　　3月初“新国五条”出台以来，有关增城、从化将被纳入限购范围的传闻颇多，不少楼盘也打出“入户末班车”的广告，但直到目前为止两地是否被限购仍悬而未决。

　　从成交数据来看，3月两地成交量上升明显，增城成交2200套，环比大涨51.2%；从化成交653套单位，环比更是暴涨130.7%。但实际上，2月份整体成交量偏低，环比增幅较大属于正常现象，对比过往月份，增城、从化的成交量也只能称得上“稳重有升”。

　　尽管受到政策出台影响，但3月份各区成交量都在提升，惟独此前表现强势的南沙出现成交、楼价双双下跌状况。据统计，南沙3月仅成交844套单位，对比2月的882套有轻微下跌，但楼价创下约9.3%的较大跌幅，回落至11024元/平方米。

　　限签令难阻天河萝岗楼价飙升

　　尽管在3月中旬曾爆出广州执行“限签”传闻，但从数据来看，部分区域楼价在3月份依旧有较大幅度增长。据统计，天河区3月份均价已经创下新高为37949元/平方米，环比大涨10.8%；而此前楼价基本维持在1.5万元/平方米左右的萝岗区，3月均价更是首度突破了2万元/平方米关口，高达21558元/平方米，环比暴增38.5%。(记者 郑佳欣 实习生 杜静)

[责任编辑： 王君飞]