“新国五条”落实引发过户官司潮

　　本报记者李娜袁定波

　　调控房地产市场的“新国五条”实施后,全国多个城市出现二手房交易火爆、非限购区域一手房售罄、排队离婚过户房产、中介机构违规促成交易等现象,其带来的“骨牌”效应已逐渐蔓延至司法领域。

　　近日,江苏、安徽等地高级人民法院已陆续对落实房产新政作出司法应对,对可能出现的借名购房、虚假诉讼、签订“阴阳合同”等行为引起的诉讼,提出具体措施。

　　实际情况究竟怎样?《法制日报》记者今天从北京、上海、浙江等多地法院了解到,“搭政策末班车”的购房潮,已引发二手房买卖相关诉讼潮,并出现急于过户与急于解除合同两极分化现状。

　　规避政策“转向”法律

　　“新国五条”出台后,各地法院受理涉及二手房屋买卖的房屋过户类案件逐渐增多。多地“新国五条”细则集中落地,加剧了不同类型“过户官司潮”的出现。

　　北京市丰台区人民法院自北京市政府发布“落实国务院房地产市场调控的通知”后,该类案件受案数量持续上升,目前已受理78件,比去年同期增长近60%。北京市朝阳区人民法院受理此类案件的趋势与此类似:2013年1月受理23件,2月17件,3月11件,4月35件,5月截至目前已有27件。

　　“出于对新政的预期,房价短期快速上涨,部分出卖人在履行合同过程中,抓住买受人着急过户心理,借机提高房价,要求买受人额外支付一笔款项才肯配合办理过户手续,以致引发纠纷。”丰台区法院民四庭法官魏亚南解释说。

　　由于各地细则调控力度存在差异,如浙江省宁波市等地细则未见“20%个税”字样,由此导致一些当初担心要交巨额个税而抢着卖掉房子的业主,地方细则出台后认为自己卖亏了,拖着不办过户手续的纠纷骤增。

　　此外,二手房买卖中双方的两种心理也直接导致此类案件激增:部分当事人存在以协商方式规避法律强制性规定的嫌疑,如借名买房的借名人不具备购房资格或不符合享受低价购房的条件而以他人名义购房,随着新政细则出台,过户成本进一步增加,便急于通过诉讼办理过户手续以规避政策；部分当事人错误认为法院判决办理过户手续可以降低税费,买卖双方只要求法院尽快判决办理过户手续,造成一部分案件存在虚假诉讼。

　　个税最终影响购房人

　　2009年3月,李某与谢某签订一份房屋转让协议,约定将谢某的房屋转让给李某,转让金额53万元。按照政策规定,该房屋需在产权登记满5年后方能办理过户手续。但是,约定的时间到期后,谢某却借故推诿。2013年2月,李某向法院起诉,要求被告立即协助原告办理过户手续。

　　新政出台后,李某更是着急,这20%的税要怎么加,自己到时候又要支付多少款项。心急如焚的他在新政出台后第二天便找谢某协商,同意再支付谢某8万元。

　　“怕卖家转移税费给自己,原告撤诉比被告还急。”该案主审法官、浙江省奉化市人民法院民三庭法官王珂斐告诉记者,从实际情况看,购房方一般均是刚需。新政提高了个人所得税,卖家一般会直接将增加的税额作为成本,通过协议约定的方式转嫁给买方,

　　北京市朝阳区亚运村法庭法官张海文表示,涉及新政的房产纠纷,税费增加的处理无疑是法官审案过程中需要着重考虑的一个问题。如果当事人在新政施行后签订房屋买卖合同,当事人就税费负担有约定的,从其约定,没有约定或约定不明的,依据国家税收法规确定税费缴纳主体,当事人一方以税费增加为由要求解除合同的,不予支持。

　　张海文说,如果当事人在“京十九条”施行前未办理网上签约的,当事人一方同意支付增加税费,并要求继续履行合同的,应予支持,另一方要求解除合同的,不予支持；当事人双方就增加税费如何负担无法达成一致,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行,当事人据此要求解除合同的,一般应予支持；出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求赔偿损失或适用定金罚则的,不予支持。

　　“如果当事人依合同约定的履行期限在‘京十九条’施行前能够完成房屋过户或网上签约,因可归责于一方当事人的原因导致合同迟延履行,在此期间由于国家政策调控导致税费增加,守约方主张继续履行合同,并要求违约方承担增加税费的,应予支持。”张海文解释说。

　　恐慌购房引后续纠纷

　　某出售方因担心新政实施后会有20%的个人所得税,仅在买房人个人陈述其有购房资格的情况下,先后同两个购房人签订了房屋买卖合同。但在合同履行过程中,两个购房人均被证实不具有购房资格,导致房屋买卖合同无法履行。目前就同一房屋的出售已经产生3个房屋买卖合同诉讼。

　　“因恐慌性购房造成签订合同时审查不严引起的履行合同纠纷客观存在。”上海市黄浦区人民法院民四庭庭长黄利民告诉记者,有的购房者为规避可能出现的高额个税,在极短时间内仓促完成选房、看房、签订购房合同等流程,对个人资金承受能力、贷款资格等缺乏全面考量,导致后续买卖双方在履行合同过程中产生纠纷而诉诸法院。

　　魏亚南也指出,急于买房而迅速办理房屋过户手续,物业费、水、电等很多购房附属问题亦会因急于过户而被暂时搁置,这些暗藏的风险都可能导致后续法律纠纷。

　　张海文建议,在办理过户手续之前,购房方选择资金监管的形式支付购房款；尽量不采用阴阳合同规避税费；采用录音录像形式存留签约过程；形成各种合意及变更意见务必以书面形式由合同各方签字确认。

　　黄利民还告诉记者,针对“新国五条”出台后可能出现的利用虚假诉讼规避税收情况,法院已采取多项应对举措。如针对一些当事人利用所用权确权诉讼,以“手拉手”调解的方式获取生效法律文书变更房屋所有权取得购房、贷款资格的情况,该院在立案、诉前调解、审理等各个阶段都加大了审查力度,重点查明购房款项来源、是否实际交付,审查当事人之间是否具有利害关系、银行贷款的实际还款人等情况,综合判断当事人之间是否具有真实房屋买卖行为,防止虚假诉讼。同时,法院对离婚、分家析产、确权等可能出现虚假诉讼的案件当事人,明确告知其虚假诉讼法律后果及风险。

　　本报北京5月23日讯　　

[责任编辑： 王君飞]