中小房企转型困境：花样年的迷途样本

　　继续过冬，是目前房地产行业的共识。随着房地产市场生态的不断演变，中小房企以往粗犷的发展模式愈发不合时宜，于是，转型成为众多中小房企的一致选择。

　　然而，中小房企转型绝非易事。中国证券报记者调查发现，处于弱势的中小房企在摸索可行的转型路径时很容易陷入迷途，总部位于深圳的花样年控股集团有限公司，就是这样一个在转型中遭遇困境的中小房企样本。

　　轻资产之困

　　花样年1996年创立于深圳，在中国房地产行业蛮荒时代快速发展，并于2009年在香港联交所上市，2012年的销售金额为80亿元。花样年的口号是“有趣有味有料的生活创想家”，在房价飞速上涨的时期，定位小众的“艺术地产”并不愁销路。而随着房地产市场进入下半场，花样年以往的发展模式显然难以持续。于是，这家典型的中小房企开始尝试转型。

　　轻资产，是花样年转型的主要思路。公司总裁潘军此前对媒体表示，中国楼市已经进入下半场，此前类似加工行业的高周转模式已经难以为继，未来房企必须比拼金融和服务实力，未来花样年将向以金融为杠杆、以服务为平台的金融控股集团转型。

　　花样年将分拆旗下物业管理公司彩生活集团作为轻资产化的重要一步。6月14日，公司发布公告，建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的“彩生活集团”在港交所上市，并预期在2013年底以前完成分拆。资料显示，彩生活集团在提供普通的物业服务以外，还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。

　　然而，在残酷的现实面前，花样年将物业管理公司打造为增值服务平台的想法显得过于简单。实际上，在最早推行标准化物业管理的深圳，彩生活的物业管理口碑并不算好。彩生活在布局的其他城市也不时遭遇投诉。在天津一个名为紫云园的小区业主抱怨，彩生活接手物业管理之后，小区的二手房价已经低于周边小区。

　　一家龙头房企的物业管理负责人对中国证券报记者表示，目前龙头房企的物业管理业务都是在微利运营。“物业管理一直都不是暴利行业，服务水平越高，利润就越低。开发商运营物业管理部门从来都不是为了盈利。”该人士还表示，除非以整体接管物业的形式进行管理，否则物业管理很难赚钱，但是目前这样高水平的独立物业公司目前几乎没有。

　　除了试图分拆物业管理公司，花样年还尝试了近年来流行的小贷业务。今年6月23日，由花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司正式营业。据花样年介绍，合和年的注册资本为1亿元。在小贷行业，1亿元的注册资本也难称主流。深圳从今年4月起已经停止向注册资本3亿元以下的小贷公司发放牌照。而在永远缺少现金的房地产行业，在融资环境持续从紧之时进军金融行业，也显得有些另类。

　　酒店信托冲动

　　除了尝试分拆物业管理公司和进军小贷，花样年还试图将其酒店资产资本化。7月2日下午，花样年与高盈资本签约，就酒店房产信托基金项目达成合作。花样年介绍，公司将为高盈资本物色潜在的酒店并购项目，并作为管理方提供集团旗下酒店品牌对其进行经营管理或者代表高盈资本行使业主权利。

　　虽然花样年并没有明确表示将把旗下酒店装入酒店房产信托，但是总裁潘军暗示，“花样年旗下酒店业务板块自然会受到资本市场的青睐”。然而，酒店业务一直都不是花样年的强项，花样年目前拥有5家酒店，这样的规模在行业中并不占据优势。而令国人陌生的高盈资本，也并没有明确展示酒店房产信托的具体运作模式。这家号称在上海和香港均设有办事处的机构鲜有报道，其官方网站也没有中文链接。

　　值得注意的是，目前酒店行业整体状况并没有花样年想象的那样乐观。来自中国旅游饭店业协会的最新数据显示，今年5月全国饭店客房平均出租率为54.07%，平均出租率同比去年下降10.42%，环比上月下降了4.73%。在酒店行业，60%的出租率是盈亏的标志，从某种意义上而言，目前国内酒店行业已经陷入全行业亏损。与此同时，前几年商业地产盲目发展还将带来更多的酒店供应。在这样的时点，试图将国内酒店资产卖给境外投资者并不明智。

　　从近期的发债记录来看，境外市场的投资者也并不看好花样年未来的发展。花样年今年已经两次发债，票面利率分别是10.75%和7.875%。而万科今年3月发行的美元债券票面利率仅为2.625%。较高的票面利率显示了境外投资者对于花样年风险的担忧。标准普尔在对花样年给予负面展望的评级报告中指出，“与过去几年相比，花样年集团由债务融资支持的扩张已变得更加激进。”“对花样年集团的负面展望反映我们预期，该公司债务融资支持的扩张将激进，其杠杆水平恶化程度可能比我们此前预期的严重。”

　　花样年只是众多苦于转型的中小房企之一，在两极分化成为常态的房地产市场，这样的中小房企还将遭遇更多的挑战。　　□本报记者 张昊

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