千亿民储何处去？寻找佛山“硬通货”

　　由于不受限购影响，佛山写字楼成为大批投资客眼中的“香饽饽”。

　　在佛山地产界摸爬滚打20多年，如今的莫子归（化名）已经是一家颇具规模的本地房地产代理公司老板，在业内小有名气。除了在佛山限购之前买下数套住宅之外，近三年来，他开始把目光转向了写字楼市场。2010年，佛山第一栋地标性写字楼金海广场一经面市，他就买下了大半层，并带领公司从百花广场老旧的写字楼搬了过去。去年年底，与金海广场一路之隔的星星华园国际开盘，莫子归再次大气出手买下了近500平方米写字楼。

　　事实上，在佛山，像莫子归这样有实力的投资者不在少数。2012年佛山以6709亿元国内生产总值在全国地级市排名第三，落后于苏州和无锡。但居民存款余额却高达5215亿元，人均存款7.2万元，远高于后者的5.43万元和5.97万元，藏富于民的佛山再引人注目。

　　对此，广东省社科院区域竞争力研究中心主任丁力认为，“居民存款余额高，一方面说明佛山民营经济发达，居民普遍富裕，但另一方面也说明佛山的民间资本缺乏投资渠道，没有更好的出路。”“佛山向来都潜藏着庞大的投资实力，这其中包括市民，也包括当地发达的民营企业。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同教授分析认为，“佛山当地买家的投资实力不容小觑。”

　　洼地效应显现 商业地产成投资首选

　　调查显示，除了把钱存到银行，佛山市民的投资渠道可圈可点。股市持续低迷、谈黄金而“大妈”色变；继2011年楼市限购之后，今年2月底新“国五条”再出利器，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，剑指商品住宅市场，这使得原本大行其道的投资、投机性购房行为滑入低谷。由于不受限购影响，佛山商业地产市场成为大批投资客眼中的“香饽饽”。

　　近来，佛山的商业地产项目开始密集上市，部分由品牌房企引导的商业项目热销程度不亚于洋房产品。对于这一市场现象，佛山房地产行业协会副会长骆仪克认为，对住宅市场的限购，成为商业地产受益的直接推手；其次，佛山城市化进程，城市形象的提升离不开商业地产的承接。随着近两年各区城市升级的推进，用于改善生活环境、居住环境和办公环境的商业项目正一个个拔地而起，成为了佛山新的城市名片；而对于佛山庞大的投资潜力来说，新政抑制，也使得商业地产成为了不动产投资的首选。

　　除此之外，得天独厚的先天条件也令佛山商业地产发展十分利好，正如广东商学院流通经济研究所所长王先庆所言，佛山长期“重制造、轻商业”，导致商业发展落后，留下了巨大“洼地”，“所以需要填补和‘厚积薄发’的过程”。保利华南实业有限公司副总经理张亮同样认为，佛山目前正处于商业地产上升期。

　　中原地产统计数据显示，今年3月份南海商业物业新增供应面积环比上涨近600%；4月份禅城、顺德商业物业新增供应面积环比分别上涨62%、93%；5月份禅城、南海商业物业新增供应面积环比分别上涨155%、121%。

　　聚焦到商业地产项目，最抢眼的佛山南海万达广场去年上半年拿地，下半年开售，不仅展示了“万达速度”，其商铺、SOHO更是屡创开盘即清盘的佳绩；4月底才入市的佛山新城保利中心开盘就取得了4亿元的销售额；季华路上的星星华园国际，接连推出公寓、写字楼产品，受到中小投资者热捧；另外，禅城绿地中心、佛山万科广场等项目也取得了极高的市场关注度；还有近期炙手可热的禅西板块智慧新城，销售额也超过了4亿元，“临街商铺已经全部卖完，现在卖的写字楼是T5，其余的写字楼都卖得差不多了。”项目销售人员介绍。

　　实际上，除了投资客以外，对商业地产同样青睐有加的还有各大开发商。新“国五条”的出台，住宅市场调控进一步深化，但对商业地产而言却是一针强心剂。今年以来，万科、龙湖地产、招商地产等房企，已相继宣布对商业地产领域加码：龙湖地产宣布其2013年整体发展蓝图，将快速扩张商业地产，预计用15年时间将商业地产利润占比从不到5%提升至30%；万科总裁郁亮也表示，万科社区商业是2013年主要发展方向；保利地产提出住宅和商业双轮驱动的发展战略，保利地产华南区的商住面积比例已经接近五五分成。

　　商业物业大PK 写字楼或略胜一筹

　　从物业形态来看，商业地产种类不少，商铺、公寓、写字楼，每一种都能激发投资者的市场热情。但究竟哪种形态的商业物业更加适合市民投资？一位不愿透露姓名的业内人士告诉笔者，“一方面要看清当前市场情况，明晰各类产品的优劣势和发展空间，另外，还要结合自身实际情况，譬如需求、资金实力等因素综合考虑。”

　　商铺作为一种保值增值的不动产已经得到了很多人认可，市场中一直有“一铺养三代”的说法。佛山限购之后，随着商业体量的加大，商铺的供应尤其充足，吸引了一部分资金充裕的市民买铺投资，商铺价格也是一路飙升。三年前，亚艺板块豪宅天湖郦都一线临街商铺的开售价约2.5万元/平方米起，怡翠玫瑰的商铺前前后后销售了近10年，商铺价格最初为每平方米不到万元。再看当前市价，最近一直在关注商铺的王先生去年已经买下了南海万达广场40平方米的商铺，总价近300万元，折合单价约7万元/平方米，“因为出手早，这个价钱还不算贵，后来卖的那一批单价都达到10万元/平方米了。”与此同时，佛山公寓也成为炙手可热的投资产品，万达SOHO公寓推出后两度售空，佛山新城多个项目推出公寓。一时之间，公寓层高、价格等都成为投资者津津乐道的话题。

　　另一大商业物业佛山写字楼市场也是“一片大好”。今年以来，写字楼整体供应量呈现爆发性增长，近日更有一批优质大品牌写字楼集中面市，成为众多投资客的新宠。据不完全统计，当前佛山全市写字楼供应量超过200万平方米，并且这一数字还在不断刷新中。业内预测，到2015年，佛山写字楼供应总量或将达400万平方米。供货总量不断提升的现状之下，佛山写字楼的价格稳中有升。

　　面对“井喷式”的商业物业市场，从事佛山地产行业研究十多年的严伟焜更加看好商铺和写字楼。严伟焜表示，由于商业地产在佛山兴起时间不算长，目前还处于上升时期，从价格上来看，2008年佛山写字楼平均租金为38—45元/平方米，现在已经上涨至80—120元/平方米，其中千灯湖和季华路上的顶级写字楼租金达100元/平方米，按照该速度，5年之后佛山写字楼租金或将达130—150元/平方米，届时，其物业价值也会同样增长，“当然能赚钱”。

　　不过，由于购买写字楼体量稍大，一般为数百平方米或整层购买，对资金的需求量和投资者自身的经济实力要求较高，因此，严伟焜建议，如果资金量不是很够的话，建议买商铺，但一定要谨慎出手，选准地段。对于商铺价格走势，严伟焜说道，“2008年禅城亚艺湖板块的租金才100元/平方米，现在都要200元/平方米了，已经涨了一倍。不过再过5年会如何，就很难说，毕竟当前佛山的商铺体量实在太大，单季华路就有超过160万平方米的产品，再加上各大商业综合体在产品、规划布局、目标客户等方面的同质化，5年后，部分商业综合体的租金或将面临下行压力。”

　　回报率最高达8% 佛山写字楼需求量递增

　　骆仪克算了这样一笔账：目前金海广场写字楼售价约为1.5万元/平方米，月租为90—100元/平方米，投资回报率超过7%，与存放银行等理财方式对比，这个回报率已经相当可观。倘若10年之后，该地段区位价值提升，金海广场写字楼售价上涨，那么对于该写字楼的持有者而言，净赚的则不仅仅是10年的租金，还有上涨那部分商品的价值。

　　“好的写字楼一定要满足两大特点，一是在市中心，一是地标性。”骆仪克这样描述他心水的产品。事实上，拥有以上两大特点的写字楼产品在佛山如雨后春笋。当前，“高”、“大”、“豪”成为佛山写字楼建设的标尺，众多产品不仅有着美观大气的外立面，内部装修也朝豪华高品质迈进。保利东湾和禅城绿地中心相继问鼎佛山写字楼新高度，正在建设中的金海M—CITY亦高调宣布要打造佛山新城第一高楼。合富辉煌佛山公司副总经理黄保华认为，“现在佛山的写字楼在硬件方面做得非常不错，档次和规模都在逐渐提高。”

　　根据市场数据反馈，这些明星写字楼并不愁卖。作为佛山新城商务地标的保利中心，楼高54层、248米，主力户型面积为120—270平方米，整层约2000平方米，该项目写字楼售价为1.6万—1.8万元/平方米，一层总价超3000万元。“五一”前夕推出市场仅一个月时间，销售额便超过4亿元。保利地产透露，该写字楼仅有少数楼层供散客购买，多数均被投资者或企业主整层购买。智慧新城园区写字楼自去年开售以来，总共完成了约15亿元的销售额，甚至有诸多企业整栋购买。

　　笔者了解到，佛山优质写字楼租金回报率能达到8%。张亮日前向媒体表示，写字楼项目热卖的原因之一就在于其理想的回报率，目前在千灯湖保利洲际等代表项目的最高租金可达100元/平方米，“是一个比较理想的回报”，与周边广深等一线城市相比，佛山写字楼处于毫无疑问的价格洼地，其相对较低的价格不仅让佛山投资客心动，也同时受到了大批广深甚至外省投资者的青睐。

　　抛开佛山写字楼市场的火爆，空置率是一个不得不谈的话题。根据高力国际统计，目前佛山写字楼整体空置率为18.6%，相比于广州和深圳分别为24%和25.26%的空置，佛山写字楼市场尚处于良性发展状态。

　　据了解，写字楼内，人均需求量为15平方米，按照目前佛山200万平方米的写字楼体量来算，可容纳约13万人，到2015年，佛山写字楼容量或将翻番。那么700万人口的佛山究竟有多少人需要进驻写字楼？暂未有具体数字对外公布。但可以肯定的是，在以制造业立市的佛山，随着经济发展和产业转型升级，这种需求将呈递增之势。7月19日，在佛山天安数码城五期大厦入伙仪式上，佛山市杰创科技有限公司研发和营销部门正式从工厂分离，成为进驻园区写字楼的第700个成员。

　　■专家说法

　　写字楼营销策略

　　“华而不实”

　　世联地产佛山公司总经理葛朴：留心观察，不难发现，当前佛山地产商对于写字楼产品的宣传策略与住宅产品并无二致，无外乎是认筹、储客之类，宣传广告上主打的总是地段好、楼层高、装修豪。这种典型的住宅营销概念其实并不完全适用于对写字楼的包装，譬如对于动辄总价上千万元的写字楼购买者而言，“一万抵三万”的认筹形式根本不被在意，这种现象恰好反映了佛山写字楼市场的不成熟。

　　在成熟的写字楼市场，其主流目标客户应该锁定相关自用为主的企业，而并非是投资客。与此同时，除了地段等外在因素之外，写字楼产品最有必要强调的卖点应该是自身的软硬件配置，如电梯数量、类型、品质，停车位数量比例，网络情况，空调配备情况，内部层高，实用率等，将以上要点作为重点宣传要素，方能避免陷入“华而不实”的营销策略误区。

　　佛山新城Vs千灯湖

　　你更看好哪处？

　　■专家看点

　　世联地产佛山公司总经理葛朴：更看好佛山新城。佛山新城是佛山市政府规划多年，举全市之力打造的重点区域，是未来佛山当之无愧的政治经济发展中心。佛山新城建成之后，不论是交通、环境、配套还是地理区位，在佛山都是最好的，如何吸引不了商业投资和消费？

　　佛山地产行业资深人士严伟焜：从长远来看，佛山新城更具发展潜力，尤其体现在潜在写字楼进驻企业方面。由于佛山新城定位为佛山的政治经济文化中心，在政策、配套等方面享有更加优惠的条件，因此更能吸引有行政审批级别的大型总部型企业进驻；而千灯湖由于金融C区的产业定位，或将主要引进一批相关服务、后勤类企业。前者或更有凝聚力和影响力。

　　佛山市富盛房地产代理有限公司总经理骆仪克：对千灯湖地区的写字楼市场更有信心。千灯湖片区毕竟有金融C区作产业支撑，配套设施成熟，再加上金融产业自身的属性——对高端写字楼的需求量大，因此投资千灯湖区域的写字楼更为稳当。反正地产投资方面，投资市中心、成熟区就是“买个现在”，投资新区就是“买个未来”，建议投资者结合自身的实际情况和需求作出理性判断。

　　南海区房地产协会秘书长麦志光：千灯湖板块高端写字楼供不应求的现状是既定事实，虽然新建项目很多，但真正开售却很少，更别提投入使用。今年初，几家大型开发商想把总部搬来千灯湖，苦于无现楼可用。再加上千灯湖金融C区的定位，使得该区域的写字楼将面向整个华南市场，部分承接广深产业转移，因此客源十分充足。短期之内，预计该区域写字楼都将处于供不应求状态。

　　五步买到心水写字楼

　　■专家支招

　　结合多年地产行业从业经验，严伟焜提醒广大投资者，购买写字楼至少有五大要点需要注意：

　　一、整层或多层购买。与街铺不同，写字楼的购买面积一定不能太小。作为投资产品，投资者无法在购买之初便清楚预测租买用户的需求体量，体量过小势必会减少相当一部分客源，尤其是需求量极大的优质客源。毕竟没有租户愿意与多名业主打交道，“一对一”才是他们最青睐的选择。

　　二、详细了解开发商背景和企业发展理念。一般来说，规模较大的开发商开发的产品更有保障，市场影响力也会更大，企业发展理念对于写字楼的前景也有一定影响，将写字楼发展提上日程的企业跟“打酱油”的开发商当然有差距。

　　三、参照已开发项目。譬如投资者在购买佛山新城金海创意中心的写字楼时，不妨详细了解一下季华路上金海广场的运营情况，开发商的运营和操盘经验将成为日后发展的保障。除此之外，物业管理情况等也在必须考虑范围，好的物业能够给产品带来极大增值空间。

　　四、了解硬件配置。即电梯数量及品牌、停车位数量、网络、弱电、空调安装和层高等情况，在实际使用过程当中，这些才是实实在在体现物业价值的因素，相关配置规格越高，则潜在客户的素质和规格也会水涨船高，租金当然也一样。

　　五、一定要留意实用率和层高。很多销售人员在交谈的时候会误导买家60%的实用率已经达标，但实际上最科学的实用率应该是70%—75%。现在5A级写字楼的层高一般为4.3—4.5米，层高越高，整体空间越开阔。

　　撰文：南盼 摄影：卢奕诚

[责任编辑： 王君飞]