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房地产税费降一半 房价真的就能降下来吗?

2014-03-14 09:43 来源:南方日报 字号:       转发 打印

  地产周评

  许多房企都在叫苦税费很高,到底有多高?这次在全国两会期间,政协常委许家印当着全国人民的面算了一笔账:约占房价的24%—26%,其中各种政府规费占了约11%,税收约占了13%—15%。

  以“房地产税费占房价26%”为词条在百度搜索,可搜索到相关结果多达1500万条,可见人们对税费的关注程度有多高。

  笔者就此当面咨询过清远几家房企老板,他们的第一反应都是税费很高,但没有具体计算过,且不好算,但肯定超过1000元/平方米。

  房地产税费达1000元/平方米,而清远市区商品房去年均价5000元/平方米左右,也就是说税费至少占了房价的20%,这确实是一个不小的比例。有的人说要是把这个税费降下来一半,房价自然就会降下来,可是,房价既然涨上去了,有那么容易降下来吗?我估计开发商仍然有很多借口,比如地价高、建安成本高等等理由。

  许家印说,房价构由五部分构成:地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。那么我们就来算算清远的建房成本,看看能发现其中多少门道。

  据清远市国土资源局公布数据显示,2013年市区中心(仅指东城、凤城、洲心、横荷、高新区)招拍挂出让的住宅用地平均楼面地价717元/平方米。去年市区商品住房销售均价5000元/平方米左右,按此计算地价占比14.34%。不过如果不包含高新区,平均楼面地价或许超过1000元/平方米。比如于2011年10月出让、位置相对较商业区偏远的时代倾城,地块楼面地价约1070元/平方米,今年1月下旬保利地产竞得江景地块,楼面地价约1846元/平方米。按此计算,地价占了房价20%。

  至于综合造价,目前却没有一个权威公开的数据,按照清远一些房企老总说法,仅建安成本一般都要2000元/平方米以上,按此计算占了房价40%!如果加上地价和税费的各20%,四项成本总共占了房价80%!

  或许还有很多人说,许家印漏了隐形的公关接待费用、贷款利息、营销运营费用等,这样算下来,开发商哪里有利润,年年喝西北风!

  可是,你信吗?

  如果留意,你会发现,有的楼盘地块买得比较早,现在看来价格很低,随着房价上涨,早期地价投入被稀释得甚至可以忽略不计;还有一些地块在荒野郊区,楼面地价每平方米甚至只有两三百元。不过市中心区域因为土地日益稀缺,现在市场上许多知名楼盘,比如维港半岛、东方天城、万科华府等项目地块均不是从政府土地部门直接竞得,而是近四五年从“二手”市场买过来的,还有很多项目所属地块被转卖了很多次,这个地价成本一般比直接从政府直接买过来要高一些。

  我们不得不面临的另一个问题是,有的开发商为了多赚些钱,可能压缩建安成本,不只一个房地产开发商“坦诚”告诉笔者,许多开发商都会适当降低建筑材料标准、缩窄消防通道等等。

  当然,高税费确实应该降下来,起码给各方少一些口实,在市场不好、房子不好卖的时候,开发商在打折促销上或许会更大方一些。陈步上

[责任编辑: 杨丽]

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