“土豪”观望、刚需入场致房产成交价“假摔”

　　滨江东成交均价三月降两成？ 老牌豪宅区“遇冷” 业内人士分析称：

　　“我感觉最近滨江东一带二手挂牌价在下调，以前接近三万/平方米，现在貌似两万六七一平方米也有挂牌。”周小姐一直想在滨江东买个大户型，最近她发现楼价似乎有所松动。

　　记者了解发现，在近期楼市偏低迷的情况下，“老牌豪宅聚集区”滨江东三个月的成交均价降幅达到近两成。但从成交结构上看，主要是二线的刚需户型价格有10%以内的松动，并吸引客户入市，而临江一线豪宅楼价坚挺，“土豪”观望，成交比例大幅下滑，导致整个板块均价下调明显。

　　文/记者潘彧 图/记者王维宣

　　挂牌价狂跌数千？

　　业内：市场挂牌价从“虚胖”到平稳

　　“我觉得最近滨江东一带二手挂牌价在下调，以前接近三万元/平方米，现在貌似两万六七一平方米也有挂牌。”周小姐一直想在滨江东买个大户型，最近她通过周边中介行发现，叫价似乎有所松动。

　　“挂牌价确实有所下降。”满堂红市场部高级经理周峰表示。“比如海珠半岛花园，春节前挂牌价曾高达3.9万元/平方米，最近1个月放盘价回归到3.3万~3.5万元/平方米。金雅苑春节前叫价曾经高达3.3万元/平方米，目前已经回落到2.6万~2.8万元/平方米。”

　　但是，周峰表示，挂牌价大幅下跌并不代表最终的成交价也有同等下跌。“此前市场火热，业主心态相对强硬，叫价高，目前只是叫价回归平稳。”

　　周峰还介绍，滨江东盘源分一线江景的“豪宅”盘源及二线刚需盘。“一线盘源中有很多不能望江的单位。之前叫价向望江的单位看齐，现在开始回归理性，没有望江资源的单位叫价已回落到跟望江单位有1000元/平方米的差距了。”

　　成交价三月降两成？业内：500万元以上豪客“绝迹”

　　而在成交方面，满堂红提供的滨江东成交数据也出现明显下调：1月份滨江东的二手成交均价达到31411元/平方米，2月降到27906元/平方米，3月则只有25497元/平方米。按此计算，三个月时间内，滨江东的楼价已经狂泻两成。

　　不过，多名市场人士对记者表示，滨江东楼盘虽然从去年年底开始转冷，有部分急于套现的业主对价格给出一些松动，但基本都在10%以内。“近期滨江东的确有一些因业主急售套现的笋盘放售，价格一般比市场价便宜5%左右。”合富置业江畔华庭分行主管杨达标表示，由于价格具吸引力，且放售的盘大多是刚需买家热求的中小户型物业，颇受市场欢迎。如珠江新岸及蓝色康园，近期就有一些价格较笋的盘源放售。珠江新岸44平方米的小户型物业，前两个月这类物业的成交价都要110万~120万元左右，现在就有以105万元放售的笋盘出现。

　　而中原地产滨江东金雅苑分行资深营业经理蔡健峰则表示，近期急需钱的业主可能会愿意给予买家5%~10%的议价空间，“印象中降价最多的是一套金豪佳苑的三房住宅，年前放盘365万元，后来降到325万元成交，最终议价空间也仅为10%左右。”

　　为何成交个案降价有限，但整体成交价却出现大幅下跌呢？周峰表示，成交均价的大幅下降，主要是由于高端盘成交减少，刚需盘成交增加造成的“假摔”。“豪宅盘的成交确实少了，而最近购房资格限制较死，贷款难了，经济形势也一般，直接影响了豪客们的消费观念。”他告诉记者，去年第四季度，在滨江东板块购买总价超过500万元以上的客户比例为11%，而根据满堂红的成交记录显示，今年第一季度，该比例直接回落到0%。

　　投资建议

　　一线豪宅仍有上涨空间 二线小户型适合收租

　　蔡健峰表示，滨江东以前大约七成交易都是外地客户，长期限购目前已导致大量外地客户无法入场。

　　同时，滨江东的二手房源放盘量并不多，主要是因为政策和市场原因导致惜售风气较重。他建议，随着广州市区的扩大和周边配套的成熟，滨江东二线刚需住宅未来的增值空间不会太大，购买主要是用于自住或者收租。“按滨江东的区位交通和配套情况，收租的回报率稳定在3%左右。”

　　而周峰认为，滨江东板块位于市中心，价格相对稳定，长远还是会上涨的。但相比其他配套尚未成熟的区域来说，升值空间较小，毕竟作为老牌“豪宅区”，大部分盘源的楼龄都已经较长了。