时评：京津冀协同发展中的投资机会

　　高银天下商务区效果图

　　天津之眼夜景

　　进入2014 年，京津冀协同发展浪潮渐起，先是三地协同发展上升成为国家战略，据财政部测算，京津冀协同发展，未来6年需要投入42 万亿元人民币，京津冀协同发展将迎来巨大的投资机会。但是该如何挖掘和寻找京津冀中的投资机会，却是件值得深思熟虑的事情。国内众多证券公司研究机构认为，房地产行业是最值得关注与投资的方向。

　　京津冀经济圈中的投资机会

　　毋庸置疑，京津冀协同发展战略作为一项国家战略提出，正如“西部大开发”战略一样，对资本市场的影响将是深远的。最近国内多家证券公司研究所发表研究报告称，京津冀协同发展的加速进行，将为证券市场带来难得的投资主题，房地产、环保、交通和城建多个领域的投资机会凸显。

　　众所周知，房地产业是京津冀协同发展影响最直接的一个产业，也是机构最为看好的行业。申银万国证券分析称，京津冀协同发展将带来年均约5000万平方米的新增住房需求。目前京津冀都市圈的城镇化率仅58.9%，远低于长三角都市圈和珠三角都市圈的67%和67.4%。随着协同发展的深入，无论是住宅开发、商业开发、办公开发甚至是一部分的工业开发，都将是区域内房地产开发的热点。众多有实力的房企都不会漠视这个巨大的机会。

　　除了普遍看好房地产行业外，建材建筑行业、交通运输行业、商贸零售、钢铁及机械制造业等也纷纷被各机构看好，并认为京津冀协同发展将给这些领域带来可以预期的投资机会。

　　此外，环保领域也是机会云集的行业。近年来环境污染问题一直阻碍着京津冀地区的发展。以雾霾为例，有统计显示，2013年年均PM2.5浓度最高的10座城市中，有7个位于河北省。

　　在京津冀协同发展发展的大背景下，从国家到地方，从政策到科技，多方面着力三地环境治理就显得尤为重要。平安证券称，区域性的污染治理工作对相关部门提出了更高要求，同时也为相关产业带来了机遇。目前，不少公司已经在京津冀地区实现业务布局，污染协同发展治理将对具有项目基础的公司形成利好。

　　除了上述产业值得关注外，资本市场中有关个股也是最近一段时间的爆炒热门，多家券商紧急召开了关于京津冀地区的策略会，一致看好京津冀协同发展发展前景，而一些股票软件也迅速推出京津冀概念板块，二级市场表现风生水起。

　　投资要研究规划和开发商

　　京津冀协同发展进程的推动，无疑为区域内的房地产市场注入了一针强心剂，华夏幸福、荣盛发展、首开股份等地产股近段时间逆势走高就是最好的表现。安信证券认为，京津冀协同发展空间非常大，将超出市场预期。而对于许多市民而言，京津冀协同发展可能也意味着一次新的财富增值之路。

　　会计专业毕业的高磊从小做事便有条不紊，做每一件事都有计划，甚至细致到把每一笔开支记下来，月末时再看看哪些项目不合理，从而进行调整。“因为我的这种习惯，朋友们都叫我小算计，其实我不就是为了省钱买房么！”高磊表示，2005年他刚毕业，天津房价已达到四五千元。而他上大学时，梅江的房子才3000多元。2008年年底，受金融危机影响，天津房价有所下降。

　　“当时我差点就买了老城厢一套两室住宅，单价才9000多元/平方米，可是由于家人的原因错过了。”高磊说，到了2009年下半年，楼市一个劲地升温，为了那套老城厢的房子，他差点把肠子都悔青了。几番吃下后悔药，高磊特别关注新政能否带来希望。

　　自打2010年5月定下婚期后，高磊便开始集中精力寻找合适的房子。当年8月下旬，高磊收到十一经路附近某项目售楼处短信，通知他去排号。当天，高磊中午才赶到售楼处，场面已经相当壮观，他仅排在200多号。在现场，75平方米的小户型一推出就售完，90多平方米的两室也很难买到。9月中旬，高磊终于买到了现在的这套80平方米的房子。

　　高磊表示：“由于调控出台，至少有十多个之前和他一起看房的家庭放弃出手，还有人把大户型换成小户型，房源一下子就宽松了。当时自己有点后悔，认为买到了高点。但从现在来看，自己还是划算的。”

　　“在过去几年，政府屡次调控和限购，但是因为需求旺盛，大多买房子的都挣钱了。从这一点来看，买房子最关键的是看自己的需求，尤其是刚需或者是居住升级，其实不需要太多关心政策，因为买了房子是为了居住。只要自己经济能够承受得了，买入总是对的。”

　　在高磊看来，房地产投资也是需要仔细研究谨慎评估。“第一是看规划。如果想入手早，降低风险，就需要提前买入，在什么都没有的情况下，怎么知道这里未来是什么样呢？这就需要仔细研究规划，一般规划都会提前五年甚至10年，里面会标注地铁、配套、学校等，这样决策就更靠谱一些。”

　　除此之外，还需要判断开发商的实力等，有实力的开发商在开发时会信守承诺，而不是随便更改绿地、配套等，这样会大大减少投资的风险。“把开发商研究透了，把规划把握好了，就能够真正发现价值的洼地，而不是跟风追涨，让自己处于巨大风险之下。”

　　听风炒作 风险巨大

　　买房投资似乎是一招鲜吃遍天的保值增值方式，可笔者认为，除了选择购房的位置，选择什么样的房子是更需要思考的问题，高端地产和普通住宅哪个更值得投资？

　　比如前段时间，由于京津冀协同发展规划的原因，有消息称河北保定将成为副中心。受此利好传闻影响，不少投资者纷纷进军保定普通住宅楼市，当地房价也加速上涨，有的楼盘甚至一天之内就提价几次。于是，3月份，东方证券一位研究员实地考察京津冀时亲历了这样一件事。他刚到保定，就听出租车司机说前两周保定房价从6000元涨到8000元，两小时一涨，部分楼盘价格接近万元。

　　然而，时至今日，数据上虽然显示保定5月份房价环比涨幅全国第一，但实际上，在经历3月末的一轮上涨后，保定楼市已变得冷清，楼市“虚火”逐渐褪去，保定北市区、新市区在售楼盘的火爆销售场面已经一去不复返。此外，保定市出台政策干预当地楼市，也使得一些资质不全的楼盘停止了销售，降低了人们的预期。

　　而从现在来看，当初冲锋进军保定楼市的投资者可能面临高位套牢的局面。如果未来京津冀协同发展规划不能够把所谓的利好兑现，那些投资者可能就得长时间在保定楼市站岗。由此可见，投资楼市不能一窝蜂，更不能靠听传闻。

　　中投联达集团董事长杨少锋就公开表示，保定楼市还不成熟，充斥着大量的普通中低端住宅，一方面供应量非常大，按2013年销售量现有的库存需要超过40个月才能消化；另一方面，目前城市的配套设施落后，现在炒房价更多是不成熟市场下开发商的“哄抬房价”，购房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一时冲高，但等热潮冷却后很快会“现出原形”。

　　“新京津”成投资热土

　　从房地产的角度，目前楼市进入敏感期，有实力的开发商都向一线城市扎堆，这是为什么呢？最根本原因是，一线城市需求有保证，虽然地价贵，虽然要求高，但这里可能是楼市最温暖的地方。

　　作为京津冀地区的“双子星座”，天津和北京的楼市有着天然的优势。其中，天津作为历史上北方的头号经济中心，随着京津冀协同发展的不断深入，未来在京津冀区域的地位将不断提升，所面临的机会也有目共睹。

　　中国社科院城市发展与环境研究所副所长魏后凯曾公开表示，曹妃甸工业区、天津滨海新区与河北廊坊是京津冀地区未来三个最有潜力的核心经济增长极之一。以天津滨海新区为核心，并纳入曹妃甸和北京地区，打造一个“1+2”综合性的、多点的自由贸易区，进行比上海自贸区更彻底的探索，这是有条件和有可能的。

　　作为天津发展的领头羊，滨海新区逐渐受到市场关注。这里有可能形成与上海自贸区南北呼应，形成齐头并进的全面开放格局，也将有利于京津冀城市群发展目标的实现。其中，属于滨海新区辖区范围内的滨海高新区因其更优越的地理位置，更具有现代创新精神的文化越来越受到市场青睐。

　　作为在滨海高新区早早布局的香港高银地产，其负责人介绍，高银非常看好京津冀协同发展对该区域带来的机会，并在此建设了天津的地标建筑，高银金融117大厦。“117大厦的总高度为597米，目前已经突破了300米。未来也将成为天津第一高楼。”围绕这座摩天大楼周边还将分布数栋商务办公楼、剧院以及高端购物中心，引入的品牌数量也有望超过北京的新光天地。

　　笔者参观了高银的高端住宅项目富国高银，项目由高档公寓和别墅组成，全部精装。在公寓内部，开发商在装修上花费了大量的精力，部分装修石料来自于南美洲，堪称对细节追求到了极致。

　　而常年观察天津楼市的分析人士也表示，高端商业地产的进入提升了区域经济投资的热点。“从定位来看，这一区域有可能成为天津豪宅的新标准，交通便利度、经济发展潜力、项目定位等有很好的上升空间。”实际上，该项目毗邻城市地铁3号线，距离天津南站仅约5-8分钟车程，乘坐高铁到北京中心区域也不过30分钟的车程。距天津滨海国际机场18公里，紧靠京沪、津保、京塘高速公路。

　　区域位置并非唯一的投资价值，对高端地产来说，品质的生活才是真正购买的价值。就在笔者参观滨海高新区时，这里正在举办全球最高规格的马球赛事之一，2014玛莎拉蒂杯经典赛决赛。赛事举办场馆环亚国际马球会实际上也是地产商引入的配套设施。“通过马球、歌剧等高品质生活配套，让高端住宅有文化活力，这样才能真正体现大都市的生活方式。”高银地产相关负责人告诉笔者。

　　他山之石

　　曼哈顿豪宅越豪越保值

　　城市中心区一直是物以稀为贵，稀缺的地段价值寸土寸金。城市中心物业在保值增值和抵抗风险能力上都是非中心区难以企及的，也是城市土地价值的集中体现。

　　纽约是美国最繁华的大都市以及全球最具竞争力的城市，其房地产市场历来被看作最稳定安全又可盈利的安全避风港。纽约房地产理事会报告显示，2013年纽约住宅市场保持稳定的上升态势，销量和价格都保持高位，今年1月份更是达到6.7%的年增长。

　　作为“最纽约”的曼哈顿以其稳定保值、抵御风险性，被评为全球第一和独一无二的房地产市场。据权威数据资料显示，仅2014年第一季度，曼哈顿公寓的中位数价格已经高达每套97.2万美元，比去年同期上涨了18.5%，单价同比上涨超过20%，每平方英尺达1363美元，为近25年来历史高点。

　　此前，曾有一个观点盛行，认为中国房价比美国都高，但个人收入却远远低于美国。但事实上，美国的房价其实并不像很多人想象的那么便宜。低价的住宅确实存在，但是这些住宅往往位于公共服务资源相对落后的中西部。而在纽约这样的东部城市，房价远远高于中国内地。

　　以曼哈顿岛一个临近布鲁克林区，但能看到哈德逊河的高端公寓为例，一套200平方米房屋的单价，在2012年时就已经达到4万美元/平方米。而根据搜房网的信息，由于人口的大量流入，在曼哈顿，一套不到70平方米的住宅，售价达到63万美元。当然，在底特律，这个以汽车产业出名的城市，由于经济的恶化，城市房价大幅贬值，有时还能看见低于100美元的房子。但别忘了，这100美元背后，是当地经济衰退、治安恶化的大背景。

　　纽约曼哈顿也好，还是北京CBD，高端住宅的价格基本上取决于当地的高净值人群。富豪密集的区域，豪宅的价格就会坚挺，而且成交也有保证。某种意义上说，高端住宅因为门槛更高，可能是受经济周期影响较小的住宅门类，买豪宅保值能力也会更好。

　　文/综合