三四线城市商业地产隐忧

　　 三四线城市的商机诱人，但考虑到消费观念、生活习惯、城市文化等各方面因素，真正的经营效果尚且是个未知数。另外，三四线城市的商业环境规范化程度较低，发展潜力只是看上去很美。

　　 近些年，三四线城市的收入水平和消费水平都有显著提升，加之总体人口数量以及消费水平的快速增长，无疑是商业地产开发商的巨大机会。

　　 随着体验经济时代的到来，一二线城市的商业地产形式呈现多元化发展趋势。各类购物公园、时尚艺术商街如雨后春笋般出现。

　　 三四线城市的商业地产虽然也逐渐升温并稳步发展，但居民消费水平相对而言较低，商业模式也比较单一。大部分商业地产项目在体验经济时代的大背景下，难以满足目标客群更深层次的情感需求，急需进一步升级或转型，将地产项目人格化。另外，三四线城市的商业地产在环境、空间等硬件方面也存在需要提升的空间。在体验经济时代下，商业地产是消费者所有体验、情绪、感觉的物质呈现载体，已远远超出服务经济时代的“方盒子”，需从视觉、触觉、听觉无处不在的细微处打造，使整个场地传达出一种感觉和氛围，提升消费者的体验，这也是未来应对电子商务对于商业冲击的一个重要手段。

　　 三四线城市土地资源相对丰富，拿地成本仅为一二线城市的1/3左右。另外，相对一二线城市更加市场化的地产开发，在三四线城市中，政府对于商业地产的干预更有话语权，地方政府往往有意愿通过一些知名地产品牌的引入，促使城市财政收入、基础设施等各方面得到改善，相应能提供的各方面优惠政策也更有力度。另一方面，新型城镇化的加速推进给商业地产发展带来重大机遇，三四线城市基础建设的加大投入、人口的集聚将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求。

　　 一些知名地产品牌看准这一契机，发展布局逐渐向三四线城市倾斜。例如，万达在建的38个商业综合体中，有16个分布在以大庆、抚顺、唐山为代表的三四线城市，占比达到42%。而一些知名住宅开发商也看准三四线城市的商机，逐步涉足商业地产领域，如万科、恒大、龙湖等。

　　 三四线城市中，商业地产的开发主体多为地方性中小型开发商或民间资本。对于资金回流的周期普通要求高。因而商业地产的运营模式以散售为主，卖完就走，或售后返租。但是，运营权的分散容易导致商业布局的混乱，给物业的统一管理带来一些障碍，这点对于优质商业项目来说始终是硬伤。虽然三四线城市的商机诱人，但考虑到消费观念、生活习惯、城市文化等各方面因素，真正的经营效果尚且是个未知数。另外，三四线城市的商业环境规范化程度较低，发展潜力只是看上去很美。

　　 首先，运营招商难度大。传统商业中心的垄断地位较难打破，消费者对新品牌的认知和接受程度尚待市场考验，导致主力店招商难度较大。另外，一些国际品牌对三四线城市的消费能力和消费结构判断不够精准，很难进驻三四线城市，或要求免租期限长，致使招商成本水涨船高。

　　 商业地产项目的运营管理是一个长期的过程，但受三四线城市的环境及各种软硬件条件约束，一些有理念有实力的运营管理者难以长期驻留，从而导致一些商业地产项目往往虎头蛇尾，火爆开盘，但后期运营乏力。项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。对于三四线城市的商业地产项目投资，隐性成本颇高，存在一定的潜在风险。

　　 （作者系中国建筑科学研究院建研城市规划设计研究院建筑设计师）