一个财经菜鸟的思考：开发商，别好了伤疤忘了疼

　　 “十一”期间，电影《黄金时代》热映，好评如潮。与此同时，在收到央行两项利好政策后，躁动的开发商们也渴望通过“涨价”重返那个“躺着都能赚钱”，只属于他们的“黄金时代”。

　　 在收获政策福利“大礼包”后，此前高喊“以量换价，诚心卖房”的开发商不见了踪影，取而代之的是在微信朋友圈散布“涨价文件”消息，刺激成交，企图重夺楼市话语权的一群人。

　　 这些好了伤疤忘了疼的开发商不仅没能领略到此次“央妈”试图帮助他们去除库存的良苦用心，竟还懊悔起自己没多拿点地，错过狠赚一笔的大好机会。全然忘却此前“楼市低迷”时的疼痛。

　　 既然开发商忘了，那不妨替他揭开伤口，看看此前究竟伤的有多深？

　　 首先，屡创新高的库存量自然是开发商们的心头大患。除了“北上广深”这样的一线城市外，中国大多数二三线城市饱受商品房库存积压之苦。截至8月底，全国范围内的商品住宅待售面积为37047万平方米，同比增幅为26.9%，较上月增加1.9个百分点。申银万国2014年初统计数据显示，全国22个二线城市，平均供需比155%，其中44%的城市属于供给过剩；34个三四线城市平均供需比125%。

　　 面对如此巨大的库存，纵使自6月来“松绑限购”暖风狠吹，也无济于事。据统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积64987平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。

　　 其次，房企所遭受的伤痛绝不仅限于库存，还有资金压力。

　　 作为泛金融及资金密集型行业，资金链是决定房企生存的重要因素。然而眼下的现实却是，多数中小型房企正面临资金链断裂的风险。

　　 据相关数据显示，今年以来房地产开发企业融资情况并不乐观。1-8月到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速连续8个月下降。与之相对应的是去年同期，房企到位资金增速高达28.9%。截至8月底，房企除国内贷款和自筹资金分别以到位14664亿元和32618亿元，实现增长13.8%和11.6%外；其他资金到位31440亿元，下降8.9%，其中定金及预收款下降10.7%；个人按揭贷款下降4.5%。

　　 自2014年以来，中小房企因资金链断链而引发的“跑路潮”已在全国多地发生。2014年3月，宁波兴润崩盘，推到了中小房企崩盘的第一张多米诺骨牌。随即，南京、合肥、邯郸等全国多地纷纷出现“跑路”现象。一时间，房地产行业资金链断裂，项目烂尾，房企崩盘之声此起彼伏。

　　 由此看来，此前房企所受绝非皮外之伤，而是伤及筋骨，稍有不慎便将危及生存。

　　 专家表示，此次房贷新政中“认贷不认房”的条款，或将释放一些原先被房贷限制的部分购房需求，这有助于替开发商清除部分库存，缓解一些城市供求极度失衡的局面。因此，开发商理应借此机会，“积极以价换量、提高成交量、降低库存，”兰德咨询总裁宋延庆表示，唯有如此才可确保在下一步市场的主动权。

　　 然而，清除库存只是一项弥补性措施，要想真正解决目前房产市场扭曲的格局，还需从源头寻找答案。

　　 一直以来，房地产市场的过度繁荣掩盖了行业发展进程中存在的非理性、不规范的恶习。今年涌现的“跑路潮”，绝非偶然，背后隐含的是高杠杆、高负债以及高资本驱动的以债养债的畸形发展模式。“这种用短期资金来支持长期的投资项目的做法并不合理，存在巨大风险”，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示。若不改变发展模式，“未来资金链断裂的内地房企将会越来越多”，SOHO中国董事长潘石屹说。

　　 唯有从本质入手，使信贷规模、不良指标、债务风险等基本问题得到解决，防止与楼市相关的不良贷款的风险继续扩大，才有可能真正改善房地产行业格局，促使房地产市场步入健康运营的轨道。

　　 故而，在此危急时刻，若开发商仍执意将新政视作能使楼市起死回生、助他们再捞一笔的灵丹妙药，那无疑是自寻死路。

　　 (游苏杭/文）

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