易宪容：央行及房企都想左右楼市预期

　　与多年来房地产宏观调控政策相比，只有这次住房信贷新政，国内央行及房地产企业的出发点及思路才真正走到一起。两者都希望用不同的方式来左右当前楼市预期。

　　因为，在前十几年的房地产宏观调控中，央行往往会出于防范金融市场风险的角度，来考虑住房信贷政策。所有无论是2003年的121号文件、2007年的359号文件，还是2010年的国十条，用信贷杠杆来遏制房地产的投机投资是住房金融政策基点（不管这些政策落实的程度如此，但政策的出发点都是如此）。

　　但是，最近出台的住房信贷政策则是完全颠覆了央行多年来所遵循的基本原则，不是用金融杠杆来遏制住房的投机投资，不是通过信贷杠杆来减弱住房的赚钱功能，反之大力鼓励住房投资者利用住房信贷过度的优惠政策涌入市场，以此来中止房地产的周期性调整，托住处于高位的房地产价格不下跌，重造房地产市场的所谓繁荣。

　　为了达到该目标，新的住房信贷政策从文字上来看是要继续持续居民合理的“住房消费”，但该政策把“住房消费”完全的泛化，即把居住的“住房消费”泛化为，居民持有住房及持有多少住房，只要还清了银行贷款都看作是“住房消费”，而这种居民“住房消费”都可以享受居民购买首套住房时信贷的过度优惠政策。

　　可以说，国内的住房市场价格持续上涨了十几年，不少城市的房价早就涨到天上去了。对于绝大多数住房消费者来说，这样的房价莫说是购买，连想都不会去想购买了。所以，新的住房信贷政策表面上是对没有住房、首次购买住房的居民采取住房信贷的优惠政策，但是过高的房价早就把这些住房消费者抛到市场之外（有支付能力进入住房消费者是极少数的居民），剩下的只是持有住房但还清银行贷款的购买住房者了。

　　对于央行来说，已经完全泛化的“住房消费”，实际上以投机投资为主的需求，只不过换了一个好听的名字而已。因为，如果没有事中及事后的税收限制，购买一套住房都可用于投机投资，那么持有一套以上的住房在有利可图时岂不能用于投机投资呢？既然当前的住房市场是以投资投机为主导，那么左右市场预期则成了吸引住房投资者涌入市场最为关键了。

　　所以，无论是从新的住房信贷政策公布的时点还是规定的内容来看，央行对左右当前市场的预期表现得淋漓尽致。首先，从新的住房信贷政策公布的时点来看，如果住房是一种完全消费品，它的价格完全建立实际的供求上，因此其新政策在什么时候出台都没有太大关系。因为新政策只是在于重新调整市场的供求关系和利益关系。但是，新的住房信贷是建基在当前的住房市场是一个投资投机为主导的市场，市场预期对房价起决定性作用。因此，其政策的出台时点不同对市场预期的影响是完全不一样的。

　　从央行公布的新的住房信贷政策的时点来看，就放在长假之前公布。因为，在这个时点公布新的住房信贷政策，要等各银行出台实施细则还有7天以上的时间。由于新的住房信贷政策的弹性空间很大，至于商业银行出台的实施细则是什么，如何落实都面对一系列的不确定性。但是正因为有这一系列的不确定性，又有7天以上的时间，这既给市场有了充分的舆论准备，也为央行左右市场预期创造了条件。

　　还有，从新的住房信贷政策的内容来看，有些政策看上去是下限规定，但央行知道这些下限是不可行的。但为了左右市场预期，新的住房信贷政策偏偏给出一个具体的下限规定。比如对于首套住房购买者，其做住房按揭贷款时，其首付为30%，贷款利率可7折优惠。这实际上是新的住房信贷政策试图利用不可行的下限规定来左右市场预期，以此引诱更多的住房投机投资者涌入市场（因为这是难得的优惠条件）。

　　同时，新的住房信贷政策出台之后，房地产企业也试图用各种方式来左右市场预期，同样表现得淋漓尽致。对于房地产企业来说，先是国内房地产市场会出现“惊天大逆转”的舆论铺天盖地而来，说什么如果现在不进入市场购买住房，只会以更高的价格来购买或永远买不起房。而且在这短短的一个星期里，不少房地产企业的房价也蠢蠢欲动开始上涨。因为，房地产企业知道，在一个以投机投资为主导的住房市场，投资者是买涨不买跌，只有让房价不断上涨，才能把住房的投机投资者重新拉回市场。也就是说，面对新的住房信贷政策出台，房地产企业同样希望来左右市场预期，主导房价。

　　可以看到，尽管目的不同，但无论是央行还是房地产企业都希望来左右市场预期，两者终于走到一起了。既然当前中国的住房市场是一个投机投资为主导的市场，是由预期来决定，是投机投资者赚钱的工具，那么政府为何又要大力鼓励其发展呢？这种住房信贷过度的优惠的政策又是由谁来买单呢？这些都大家需要认真思考的问题。