业内人士预计:北京高端住宅市场调控思路将明确

　　以“限”字为关键字的北京楼市调控措施未来可能松动。中国证券报记者从消息人士处获悉，北京市有关机构正酝酿相关方案，对楼市调控政策进行微调，调整方向主要限于高端住宅，主要是在对高端住宅进行界定的基础上，明确调控思路。如果方案获批实施，高端住宅的限价和限购政策可能逐步放开。

　　据国家统计局数据，9月北京新建商品住宅价格(不含保障房)同比上涨20.6%，连续数月领涨全国70个大中城市。随后，北京市出台调控楼市的“京七条”，并在预售环节强化对高端住宅管控，今年内对单价超过4万元/平方米以上的房屋不再发放预售许可证。

　　高端房“限”字当头

　　多家房地产企业负责人向中国证券报记者表示，虽然没有正式发布文件，但近期北京已加强对商品房预售环节的管控，同时升级限价政策。具体内容包括：今年底之前涨价的项目将不予发放预售许可证；对于单价高于4万元/平方米的项目，也停止发放预售证。一些房地产项目通过拆分精装修等方式变相涨价的行为将被禁止。现房销售同样需遵循不涨价的原则。违反相关规定的房地产企业将可能被约谈，甚至可能被取消网签资格。

　　在预售环节加强管控与北京市控房价的目标密切相关。据国家统计局数据，9月北京新建商品住宅价格(不含保障房)同比上涨20.6%，连续数月领涨全国70个大中城市。中国指数研究院统计数据显示，10月北京新建住宅均价同比上涨29.13%。多位业内人士表示，按照目前的房价涨势，即便未来两月房价保持平稳，北京也基本无望完成全年房价控制目标。

　　在上述背景下，10月下旬，北京出台强化楼市调控的“京七条”和《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。《意见》提出了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地产调控总体思路，在实际操作中的限制高端住宅入市举措正是“高端有控制”的体现。

　　今年初和去年下半年，北京均曾出台措施强化预售环节管控。其中，控制高端房屋入市被认为是平抑市场均价的有效手段。从今年年中以来，北京高端住宅成交量呈现同比下降的势头，部分原因就在于限价政策。

　　行政性手段存争议

　　对于将高端房屋纳入限价和限购范围的做法，业界一直存在不同意见。华远地产总裁任志强认为，高端房屋的供应对象并非普通购房者，因此没必要限购。他建议放开政策，利用高端房屋交易带来的土地出让金和税收收入弥补保障房的资金缺口。

　　北京某上市房企负责人对中国证券报记者表示，高端住宅的销售周期通常比普通住宅长，如果对其入市节奏进行控制，将影响房地产项目的去化速度，进一步影响房企现金流。这一手段的行政性色彩浓厚，有损市场运行机制。

　　按照“中端有政策”的思路，近期北京大力推广自住型商品住房。11月7日，北京成交8宗住宅地块，其中6宗含自住商品房用地。由于自住商品房土地大多以配建的形式出让，导致土地成本转嫁给纯商品房地块。

　　上述负责人表示，在此前的土地出让中，大多配建保障性住房，如今又将自住型商品房纳入配建范畴，纯商品房土地面积进一步受到挤压，成本则不断抬升。土地单价的提高又促使房地产企业开发高端住宅来维持项目利润，从而形成“市区豪宅化”的势头。“如果对高端住宅的入市节奏和价格进行控制，那么房地产企业可能基本没得赚。”他说，长此以往，房企的拿地积极性势必受到影响。

　　或转向市场化方式

　　多位业内人士表示，“高端有控制”的政策思路应回归至“高端有市场”，即放开对高端住宅的“限价”和“限购”，使之完全按照市场化方式进行交易。

　　中国证券报记者获悉，目前北京市有关机构正在酝酿相关方案，对楼市调控政策进行微调。消息人士介绍，其目的在于明确未来高端住宅的政策方向，政策思路倾向于放开对高端住宅的多重限制，使之回归市场化交易。

　　由于北京房价上涨态势明显，户型设计日趋多元化，难以按照单一指标界定高端住宅。上述人士表示，有关机构将明确高端住宅的标准。

　　目前全国推行“限价令”的城市主要集中在房价上涨压力较大的一二线城市。分析人士认为，部分二线城市由于面临越来越大的房价上涨压力，未来很可能效仿一线城市，通过预售环节的管控对高端住宅实施限价并控制入市节奏，但该手段行政性色彩浓厚，不适合大范围推广。

　　业内人士认为，鉴于完成全年房价控制目标的压力，短期内住房限价政策仍将延续。记者 张敏