京二手房市场上演“大逆转” 议价空间持续缩小

　　尽管二手房网签量尚未反弹,但链家、我爱我家等中介反映，从实际成交量来看，10月北京二手房成交已大幅增长。 新京报记者 浦峰 摄

　　10月北京购房新政落地，再次激发北京二手房市场的潜力。上半年的成交低迷在10月份已经不见踪影。撇开具有一定滞后性的网签数据不谈，从北京几大中介机构的实际成交数据来看，10月份北京二手房市场的成交量实现了大幅增长。同时，伴随着市场热度增加，改善型群体持续入市，北京二手房成交均价在前几个月的持续下跌后，表现出上涨趋势。

　　中介月度成交量同比翻倍

　　在“9·30”房贷新政、三部委下发“公积金贷款新政”以及北京市调整普通住宅标准等多重利好的综合影响下，10月的北京二手房市场终于迎来了久违的回暖。

　　伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委网签数据统计，截至10月28日，北京市二手住宅网签量为6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均网签量的增长势头来算，10月全月网签量预计与9月份基本持平。

　　一般来说，网签数据具备一定滞后性。“由于北京市网签的相对滞后（滞后15-20天左右），加上10月份国庆假期网签低谷的影响，网签数据从目前看到的下滑情况其实已经与市场实际相背离。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

　　记者从北京伟业我爱我家、链家地产等大型房地产中介了解到，从各公司的实际成交量来看，10月的二手房成交已经实现迅猛增长。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测，10月前28天，通过我爱我家达成的二手房买卖合同签订量（含未网签）比9月同期上涨了118.4%，比去年同期上涨了56.4%。链家地产内部成交数据显示，截至26日，链家成交量较上月同期增长1倍。而据了解，目前在北京市场上，上述两家中介公司的市场份额一共在40%左右。

　　均价增长，议价空间持续缩小

　　不仅是成交量有实质性增长，同时北京二手房成交均价也有上涨势头。10月份前28天，北京市通过我爱我家达成的二手房交易成交均价为29944元/平方米，环比上月均价上涨5.2%，与去年同期相比回落2.5%。同时，链家地产方面的数据也显示，10月前四周，通过链家地产成交的二手房均价基本保持不断上涨态势。

　　在业内看来，二手房成交均价的提升，与市场的供需情况有着明显关系。

　　“最近一段时间，店里的到访量和带看量也明显提升。之前工作日来看房的客户特别少，现在一些购房者也开始在工作日出来看房，不少优质房源在工作日也有3、4组看房者。”劲松区域一中介门店经纪人介绍，因为最近来看房的人数增多，现在区域里明确表示愿意降价出售的房源只占到3成左右。

　　改善型客群入市热情提高

　　日前，各银行房贷新政细则纷纷落地，虽然目前最大的利率优惠幅度仍为9折，且优惠项目大多有较为苛刻的附加条件，但“认贷不认房”这些利好政策却给买房人带来心理预期的转变。

　　链家地产市场研究部张旭介绍，相比于前四个月，10月北京二手房市场上250万元以下的低总价房源成交占比在10月份出现明显下降，而250万元以上各档位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250万元-400万元档位的房源成交占比增幅较大。这在一定程度上可以说明改善型客户正逐渐增多。

　　记者在走访中也发现，劲松、天通苑等区域的大户型改善型房源受到市场关注。“区域里有一批中等户型的三居，总价相对偏低，最近受到很多客户关注，在实际成交量中占到一半以上。”上述中介门店经纪人介绍。

　　“房贷新政主要是面向有合理购房需求的改善型购房群体，从目前来看，政策的撬动作用已略见成效，改善型需求积极入市。”张旭分析。

　　对于接下来的市场走势，胡景晖认为，10月份由于三大利好因素刺激而形成的市场成交反弹，将在未来11月份的网签数据中进一步体现出来，11月或将迎来网签小高峰。

　　■ 区域探访

　　天通苑 看房量、成交量齐上涨

　　在大型住宅区天通苑，记者走访发现，目前区域内在售房源以大户型居多，新政刺激改善型购房者加快入市，区域内此前积压的房源开始迅速“跑量”。

　　天通苑三区紧邻地铁5号线天通苑站，一直以来是天通苑大社区里成交的热点。10月以来该区域的成交也实现明显增长。该区域链家地产门店工作人员介绍，仅10月前十天天通苑西区的二手房成交就达9套，比7月、8月的总体成交还要高。

　　在天通苑二区也保持着同样的成交态势。据该区域一中介门店经纪人介绍，仅国庆长假期间天通苑二区就有5套网签，远高于前几个月的成交量。对此，天通苑万众恒基副总经理陈瑾表示，10月成交量或达到本年度的高峰。

　　“最近一段时间新挂出的房源立刻就能吸引客户来看房。例如23日新出的一套148平方米的三居室，报价248万元，均价低于区域里18000元/平方米的成交均价，仅上周4天就有7组客户来看房。”该工作人员介绍，不过相比于其他区域，天通苑这边房源多为大户型，总价相对较高，再加上换房群体较多，因此目前仍具有一定议价空间。“像这套148平方米的三居室，由于业主也急着换房，报价下调了7万元。”

　　清河小营 换房一族成交活跃

　　“10月份已成交了大概30套，市场摆脱了5、6月份的冷清，开始慢慢回暖了”，近日，清河小营区域的一位中介门店经纪人陈先生告诉记者。

　　据了解，清河由于有9年一贯制的20中永泰庄分校，再加上正在建十一学校龙樾实验中学，不少换学区房人群将目标瞄准这里，促使这一片区成交活跃。据业内人士介绍，这个区域的价格目前保持在35000-45000元/平方米，房龄越新、品质越好则价格越高。

　　购房者程女士告诉记者，为了孩子上学方便，她准备把家里原来的那套房子卖了，在清河再买一套。“这里的房源较新，价格相较市中心便宜一些，可以买个大点的，否则只能去市中心买个老的二手学区房”。

　　“目前接触到的客户80%是换房一族，”上述陈先生向记者表示，现在有能力购房的客户多是手里有套房做资金支持的，否则一般工薪族拿出几百万购房款还是有难度。9月前换房族观望的多，而房贷新政降低了换房门槛，加速了换房族出手。

　　新京报记者 方王洋 袁晓澜