北京出现首批征20%税二手房

　　“随着北京市住建委网签系统的恢复，二手房交易得以继续，而新政出台后第一批缴纳20%所得税的房产也开始出现。据记者了解，在北京市的国五条细则落地后，北京市二手房交易中已经很难完全逃避这项税赋。不过，记者调查发现，依然可以通过做低成交价的方式适当避税。”

　　根据北京市出台的细则，3月31日以后进行的网签一律适用20%所得税新规。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差价的20%征收个人所得税。由于北京住建委网签系统直到本周一才正式恢复，因此从本周一开始进行网签的所有二手房交易均应按照20%所得税新规缴税。 网签恢复后，4月8日和4月9日两天，北京二手住宅的网签量分别为631套和510套，共计1141套，这一成交数量比网签暂停前下降不少。但市场更为关心的却是是否真有卖房者按照规定缴纳了20%所得税，这一政策是否真正被严格执行。

　　办过产权证 地税都留有原值

　　根据国五条北京细则，对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税。

　　“很多买房人不了解，认为原值核查是在房屋登记信息系统中，是由房管系统进行核查。实际上，涉及税收这一块都在地税核查。只要办过产权证，都会涉及契税缴纳等问题，地税都会留有原值。”北京某区房屋登记中心相关负责人告诉记者。

　　按过户指导价可适当避税

　　据记者从地产中介公司了解到，网签恢复之后，已经有了“20%所得税”新政下的现实成交记录。位于大望路的一家地产中介告诉记者，由于所代理房屋能够在地税查到原值，且不属于免税范围，20%所得税已经不能避免。但其中也并非毫无漏洞，中介透露，由于这属于差额征税，房屋买卖时依然可以通过做低成交价的方式减少支出。

　　“目前一般是按照过户指导价作为售价，比如一套原值100万的房产，过户指导价为220万，实际售价为300万，按此操作应税基数最多就是120万，可以少交不少税金。”中介告诉记者。如果按照实际售价缴税，缴税额为差价200万×20%，即税款为40万元。如果按照过户指导价，那么差价为120万元，缴税额即120万×20%，则需要缴纳的税款只有24万元，两者之间相差16万元。二手房最低过户指导价，是指在二手房交易中缴税的基准成交价,即二手商品住房交易最低计税价格。在北京,目前二手房过户指导价共有284个区域，每个区域的过户指导价有所不同。 另外，如果房屋还有装修,税费等也可相应扣除，应税差价还会进一步缩小。

　　卖房人依然要求“净价”成交

　　从北京几家主要的房屋中介公司反馈的情况看，北京楼市二手房交易目前已经陷入低谷。朝阳和海淀一些热点地区的中介门市甚至本周都没有交易。相当一部分潜在交易者都处在观望中。记者昨天在海淀交易大厅看到，登记过户的人数较细则落地前也大幅减少。但是，从部分成交的情况看，恢复网签之后，所有房产买卖都按照新政来操作，买房人和卖房人也都了解了交易中的增加成本。相对而言，卖房人比较坦然，开出的价格依然是净价，即刨除各种税费之后所得款项。虽然住建部曾声称要严查让买房人承担所得税的行为，但在实际买卖时，这种税费成本基本都由买房人消化了。

　　北京国五条细则追踪

　　北京严控预售许可证 直接干预一手房价

　　北京市住建委主任昨日表示，未来北京新建商品房售价将接受政府指导，开盘价格既不能高于前期成交价，也不能高于周边同级别楼盘价格，而主要调控手段为预售许可证。

　　关注夹心层人群住房

　　北京市住建委主任杨斌昨日在做客城市服务管理广播时表示，根据“国五条”北京细则，2013年本市房价控制目标主要分为两部分，一是新房价格调控目标，即新房价格与2012年相比保持稳定。第二是关注“夹心层”人群，这实际上主要关注中等收入家庭的住房问题，降低刚需商品房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　在北京国五条细则中，“限价房管理序列”这一概念被首次提及。昨日杨斌也对此进行了解释，这是一个新的概念，和以往“限价房”概念不同。前者是指为中低收入家庭所准备的自住和改善型住房，还属于商品房，但价格会受到控制。而限价房是保障房的一种。

　　预售证直接干预新房价格

　　杨斌表示，北京市为控制房价过快增长，将采取以下五种措施：保证每年供地量不能低于前5年的供地平均量；增加“限房价、竞地价”等方式土地供应，在土地出让之时便锁定房价；严格执行住房限购政策；利用经济手段调控，如控制首付比例、交易差别税收等；对取得预售资格的新建商品房定价进行引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

　　其中，预售证管理被市场认为是最具有杀伤力的条款之一。此条款一经公布，不少开发商表示，行政干预可能会造成市场供应减少，在需求存在的情况下，并不能有效控制房价。昨日杨斌也对这一预售证干预进行了解释，提高商品房的预售门槛并不意味着商品房数量减少，房价更高。

　　杨斌表示，政府会差别化对待：对于自住和改善型商品房还是保持原标准。对于高档住宅、商业项目等会提高门槛，目的在于将开发商资金吸引到建设刚需型住房项目上去。

　　对于自住型、改善型商品住房的界定标准，杨斌解释，原则上这部分商品房对于户型，住房面积、价位都有严格规定——中低价位、中小套型。通过控制这一类型的房价，使“夹心层”人群的收入加上住房贷款后能承担得起。至于什么人具备购此类房资格、这类房上市有哪些要求等相关政策，目前正在研究制定中，年内即将出台。

　　三类房纳入老旧改造

　　最近几年，北京老旧小区改造是一直在实施的民生工程，但哪些小区能够进入这一范畴。昨日，杨斌还明确了改造小区的标准。

　　杨斌表示，能纳入改造工程的老旧小区分为三类：一类房子是九十年代左右保温性能比较差的房子；第二类就是没有保温也没有抗震，在唐山大地震前后的房子；第三类是有一部分简易楼，经过鉴定以后，结构上不能过关的。

　　针对有市民询问自己的老房子什么时候可以纳入老旧小区改造计划，杨斌表示，“我们每个区都成立了老旧房的改造办公室，居民可以通过街道找办公室了解您住的那个楼是不是纳入了今年的改造任务，如果没纳入今年改造任务的话，这几年按照要求都应该逐步改造完，居民可以跟他们反映改造的迫切性，看看能不能及早纳入。就目前的管理办法来讲，关于老旧房的改造是不用个人去申请的，是几级政府共同主动把这些老旧房子都纳入计划。”（记者　范辉）

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