房地产融资风险遭预警 银行将细化房地产融资业务

　　一石激起千层浪。一则兴业银行全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息引发市场对房地产金融风险的全面关注。据记者了解，除兴业银行暂缓办理部分房地产新增授信业务、停办房地产夹层融资业务外，其他银行并未有“一刀切”暂停的情况。

　　不过，业内人士表示，房地产行业的风险已经被监管层和金融机构所意识到，未来不够规范和透明的与房地产相关的表外融资将会被大大压缩，银行业将细化自身的房地产业务战略，谨慎进入三四线风险较大城市的房地产领域。

　　动向

　　“银行收紧房企融资”全面发酵

　　一则兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息在市场迅速发酵。

　　兴业银行24日晚间发布公告称，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。“在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”公告称。

　　国泰君安银行业分析师邱冠华表示，兴业银行暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务(钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。

　　民生证券管清友表示，一些不满足“四三二”规定，即四证齐全、30%的自有资金投入和国家二级资质的资质较差的地产商经常采取这种模式。这种模式是先向项目公司收购股权(一般80%以上)，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。

　　多数业内人士表示，兴业银行的行为属商业银行根据本行业务情况主动调整，不具有普遍性，也不意味房地产贷款的全面暂停或是政策面上有调整。有媒体也报道称其他一些商业银行也对房地产业停贷，但据记者了解，目前，其他银行在开展房地产相关业务的态度和此前政策相比暂时没有明显变化。交行、招行确认，并未接到全面暂停地产业务的通知，两家公司一直对地产风险较谨慎，额度控制严格，相对而言开发贷比重也不高。这几年开发贷的额度一直很紧张，近期政策未变。

　　申银万国也指出，今年以来，民生和几家大行内部对房地产融资和按揭贷款没有太大变化。民生银行表外房地产融资和表内开发商贷款都继续在做，但企业综合成本都在10%以上。大行开发贷偏谨慎，贷款利率一般上浮30%以上，但额度跟去年下半年没有变化。仅中行存贷比压力大，按揭放款周期拉长到2至3个月。

　　不过，暂时不动不意味没有意识到风险或者说永远不调整。实际上，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会于年初召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

　　警示

　　多渠道输血房企蕴含系统性风险

　　中金报告指出，“兴业银行历来以房地产+地方政府相关融资著称。我们的测算表明，截至上半年末，兴业银行表内外房地产/地方政府相关融资分别约为0.50万亿/0.71万亿，占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。但我们的调研发现，兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。”

　　对于房地产企业融资渠道而言，最普遍的一种就是通过银行贷款。据央行统计，截至2013年末，银行房地产贷款余额为14.6万亿元，占所有人民币贷款总量的20.3%，其中开发贷款4.6万亿，占总贷款6.4%。从多家银行高层的表态来看，银行开发贷的原则是“总行控制，分行权力有限；实施名单制管理，只有在名单内的房企才能获得贷款；总量和增量控制”，今年，多家银行对房地产信贷投放额度并没有总量新增的计划。

　　“近年来，房地产相关的贷款对银行来说依然是比较好的业务品种，尤其是在一线城市，开发贷是各家银行争抢的业务，因为这些房贷业务可以带动银行中间业务和个人业务的增长。”一家股份制商业银行信贷业务部人士对《经济参考报》记者分析称，“不过，随着去年银行内部调整贷款结构的要求，和降低信贷集中度，对房地产开发贷进行了压缩，因此，房地产开发商避开银行选择和第三方机构接触获得融资，比如信托、券商机构，开展了资管计划、衍生理财和自有资金对接业务品种，这尤其体现在房地产供应链的融资过程中，有的企业是为了拿地，有的则仅仅是为了弥补自有资金不足。”

　　即便房地产企业融资不再单纯依靠银行贷款，但信托、理财等业务在很大程度上却与银行体系衔接在一起。中金公司调研认为，去年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000亿至2000亿，占房地产开发投资的1%至2%，这种融资方式带有股权融资性质，操作上是以理财资金在中间环节成立有限合伙公司，再给开发商提供资金，与监管政策打“擦边球”。另外，中金地产研究员还预计，所有金融机构通过集合信托、房地产PE基金等提供的资金大概占房地产开发投资的10%至20%。

　　某国有大行资产管理部人士对《经济参考报》记者坦言，“这两年中，商业银行为了扩张自身资产规模，就通过买入返售业务做大同业业务，获得高利润，相应的实体企业就需要承担高昂的融资成本。然而，大量的买入返售背后是信托受益权，银行借此绕开了监管层对其表内贷款额度的控制。目前，股份制商业银行操作的买入返售资产大多都围绕房地产领域，从表面上根本看不到投向了哪里，但背后却是银行互保的链条，一旦发生风险就将是系统性的。”

　　“虽然，房地产行业被列为调控行业，不论是开发贷款还是个人按揭贷款，政策都是在收紧，但是根本上，银行还是愿意把资金放给房地产业，房地产企业尤其是民营房地产企业也有这个需求，前门走不通，银行会走后门，会想其他办法来为房地产行业融资。”一位房地产投资人士对记者说。

　　调整

　　银行将细化房地产融资业务

　　虽然目前银行房地产贷款不良率低于1%，但民生证券研究院副院长管清友判断，“今年银行对开发贷依然会是表内贷款严格执行名单制管理，总量不增加甚至进一步压缩，表外非标准化债权资产投向房地产领域的也会有所减少。”

　　从实际状况来看，银行对房地产行业的信贷政策也较2013年有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。滨江集团内部一位高管透露，“今年春节后银行开发贷其实是正常发放的，但额度上比较紧，一线房企的贷款利率基本上是在基准利率的基础上上浮10%，有的可能上浮15%。”

　　多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则被逐步“排挤”需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。

　　邱冠华判断，4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一二线城市风险相对较小，业务还会正常开展；三四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止；同时，区分不同的地产开发商规模，根据大型、中型和小型财务状况不一而制定授信额度。其他商业银行根据自身信贷结构状况，也会进行相应的调整和对房地产融资业务进一步细化。

　　“房地产开发贷款和按揭贷款风险可控，但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。”中金公司分析师毛军华认为，“目前，卖地收入是地方政府重要的资金来源，如果三四线城市房地产市场陷入停滞，将加剧地方政府债务风险。同时，如果房地产投资增速显著下降，也会进一步加剧上下游产业产能过剩状况，带来经济增速下降，从而带来资产质量风险显著上升。”