燕郊投资客扛不住楼市低温 部分二手房直降超10万元

　　编者按：春节过后，燕郊房价开始走低，投资客也开始考虑出货。但《证券日报》记者一线调查发现，从二手房市场来看，并未出现大面积集中抛售的现象，新房也非之前传闻出现“2万元∕平方米下降至1.2万元∕平方米”的断崖式下降。通过记者现场调查，希望能给投资者以理性参考。

　　燕郊投资客“扛不住”楼市低温

　　部分二手房直降超10万元

　　《证券日报》记者实地调查燕郊二手房市场后发现，与去年下半年相比，部分投资客已经扛不住市场低温，直降10万元以上抛售，不过房价整体小幅微降，但春节后成交量骤减

　　“春节以后，燕郊二手房市场成交量开始走低，经手我们中介的单子现在每月大概能成交200多套，而此前则平均每月成交300多套。”5月21日，《证券日报》记者在实地调查燕郊楼市时，燕郊某中介机构李经理（化名）向记者透露，有些在心理上“扛不住”市场走低的投资客开始考虑出货，但从整个二手市场来看，并未出现大面积集中抛售的现象。

　　事实上，《证券日报》走访了多个售楼中心后也发现，燕郊楼市房价并未出现“2万元∕平方米下降至1.2万元∕平方米”的断崖式下降，无论是一手房市场还是二手房市场，燕郊房价的表现整体上都较为稳定，但确实有个别新项目低价开盘，甚至出现每平方米几百元的降幅，但市场成交量确实大幅下滑。

　　不过，投资客的“不淡定”情绪有所升级，个别熬不住的投资客不再坚持当一直瞄准的狙击手，开始考虑，甚至已经表现出强烈的抛售出货意愿。

　　部分二手房直降13万元

　　5月21日，《证券日报》记者到访燕郊，刚下通燕高速进入燕郊时，主街国道两侧各种巨幅大字的售楼中心即扑面而来，甚至有某售楼处销售人员向记者戏称，这是“售楼一条街”。而当记者从中骏置业开发的项目出来时，正犹豫着再去哪家楼盘走访时，拿着传单的大妈马上来跟你搭话，一路跟着你，坚持不放手地向你挨个楼盘推介。

　　无独有偶，记者常在国贸和通州之间往返，此前就发现燕郊项目的营销之手早就伸到了国贸和通州。国贸地铁站C口常年驻扎着一些手拿楼盘传单“招揽”购房者去燕郊看房的蹲点人，通州也一样有这样的“蹲点处”。

　　事实上，不难看出，来自北京的购房者或者投资客已经成为燕郊楼盘稳定且主力的接盘者。其中，除了一部分因在北京买不起房而“被赶到”燕郊的购房者，还有一批眼光毒辣的投资客。而下了通燕高速，沿着燕顺路方向分布的几楼盘则是这些投资客早已出手拿下的“货物”集中营。

　　“如果你是用于投资，这几个项目升值比较快，不但离北京近，而且交通非常方便，配套也成熟。”李经理向记者推介道，有些楼盘近5年来每平方米升值了9000元。

　　“我们现在手里有一套东贸国际41平方米的房子，这个项目是下了通燕高速的第一个项目，升值空间高，现在业主报价是52万元。”李经理称，“这套房子去年5月份以后报价是65万元，不过业主一直没卖”。

　　据李经理透露，东贸国际的这套房子不但总价直降了13万元，而且在现在52万元的报价上还可以优惠1万元左右，简言之，一套房子降了14万元左右。

　　此外，他还透露，潮白人家项目一套65平方米的房子,今天业主刚刚挂出来，61万元大概可以成交，“如果按市场高点时估量，这套房子应该值85万元，即使是现在的市场价也能达到70万元”，李经理如是直言。

　　投资客抛售心理加剧

　　值得一提的是，记者在调查中获悉，东贸国际2008年和2009年两次开盘，开盘之初的销售均价为6000元∕平方米左右，而其去年在二手市场的成交价格超过了1.5万元∕平方米，这一销售价格是介于燕郊和大厂之间区位叠拼别墅的销售均价，甚至要远远高于个别急于平价出货的类似别墅项目销售价格5000元∕平方米左右。

　　“这个项目多数都是当年的投资客买下的，甚至有买一整层投资的，买了也不装修，就等着高点出手。”上述消息人士向记者透露，现在这个项目的销售均价有所下降，大概维持在13000元∕平方米以上。保守估计，若开盘之初就下单，且在去年高点出手的投资客，以40平方米的最小户型计算，5年来也赚了约36万元，若当年买下整层，其收益也超过几百万元吧。

　　值得注意的是，有消息人士向记者透露，在燕顺路向北这一片燕郊楼市投资客的集中营中，靠近燕郊成熟配套区一侧，空地所剩不多，不少购房者想要买房，不得不聚集到缺少配套设施的新盘聚集地去买，即使这样，目前其房价低价位也保持在8000元∕平方米以上。

　　鉴于此，这两年燕郊的二手房市场开始有所活跃。“我们中介的成交额大概占燕郊整个二手房市场的20%，虽然春节之后的这几个月成交量有所下降，但大概也每月成交200多套的纪录。”李经理向记者表示，最近市场观望情绪很浓，导致一些投资客恐慌性降价，个别业主扛不住开始抛售，但这并未蔓延至整个市场。目前，燕郊的二手房市场整体还比较平稳，虽然个别项目降价幅度较大，但并未见大面积抛售的现象。

　　“投资客是卖跌不卖涨，见市场低迷时，有些投资客可能在心理上较为恐慌，抛售意愿逐渐强烈。”有业内分析人士向记者表示，一旦市场出现降价卖房后，不排除有跟进者。

　　更为值得注意的是，记者在调查中发现，在燕郊的二手房市场中，存在着“倒房客”，即一般快速收购低于市场价10万元左右的房子，然后在市场售价稍微上扬时即卖掉，赚取低买高卖的差价。

　　“一般‘倒房客’都跟中介机构联手去做，中介机构提供房源信息，倒房客提供资金买入。”某中介机构内部人士向记者透露，赚取的差价，各自分食。这些‘倒房客’在某种程度上也影响了房价的走向，其存在着持房不卖推高房价的操作空间。（记者 王丽新 王峥）