库存压顶：6.96亿平方米 央地联手发力楼市去库存

　　[摘要] 6.96亿平方米全国商品房待售面积。12月12日，国家统计局公布的这一创纪录数据，将各地去库存的压力摆在了明面上。

　　时代周报记者 刘科 傅明 发自杭州（楼盘）、北京

　　6.96亿平方米全国商品房待售面积。12月12日，国家统计局公布的这一创纪录数据，将各地去库存的压力摆在了明面上。

　　两天之后的12月14日，中共中央政治局经济工作会议召开，明确要求化解房地产库存。而在一个月前的11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。

　　库存高压可能带来的严重后果，让中央高层的视线更多地关注到了地产行业。

　　国家住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）的相关人士在接受时代周报记者采访时透露，住建部此前派出专家组前往全国主要城市调研，已做了大量的库存情况摸底工作。

　　“调研的结果是，目前国内的房地产市场空置率颇高，也就是现在说的库存情况非常严重。”住建部上述工作人员对时代周报记者说。据其透露，在调研过程中，住建部发现，在国家号召去库存的情况下，有些地方和开发商还不顾一切地上马新项目，炒出新的天价地皮。

　　但在更大的范围上，为了给楼市减负，包括山西、河南、安徽、浙江在内多个省份的地方政府已经推出了实质性措施。

　　最新的是杭州市富阳区。12月8日，杭州市富阳区人民政府印发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》，细则明确，为加快去库存，该区将对在区内购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。在落实人才安居购房补贴的优惠政策中，根据人才的学历高低，补贴比例为购房款的1.5%-20%不等，补贴限额为3万-80万元。

　　“中央号召去库存，作为地方主管部门，理应响应并给予政策支持。”富阳区住建部门的一位人士在接受时代周报记者采访时如是回应。

　　为了救市，2014年以来，各地政府从出台各种措施，到正式取消限购，但购房热情还是起不来。在中央喊话“去库存”后，各地正陆续出台各种鼓励购房的政策。

　　除了类似富阳的财政补贴外，各地已公布的去库存措施还包括税费减免、公积金新政，甚至户籍礼包等，可谓花样百出……这些政策，放在一年前甚至半年前，都是无法想象的。

　　房地产去库存，无论中央还是地方，都在动真格了。

　　库存压顶：6.96亿平方米

　　12月12日，国家统计局公布的今年1-11月房地产数据显示，截至11月底，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加90万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。

　　库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已连续22个月下滑，目前处于连续9个月在个位数徘徊的状态。

　　根据国家统计局数据，2015年1-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，创历史新低。

　　值得一提的是，由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑，部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计，因此实际住房供给或库存可能比数据显示的更大。这意味着，当前政府官方公布的库存量会小于实际的库存量。

　　据住建部内部人士透露，早在2008年之前，住建部还是建设部的时候，就曾向当时的中央政府提交了房地产去库存相关报告。

　　“起初中央层面是表示重视的，并让建设部做一系列的调控方案，但后来方案的实施时间被向后推迟。”上述人员表示，“不过，后来当我们把国家对房地产市场实行的政策，看成是经济‘双向调控’的手段之一时，也就都能够理解了。”

　　类似的观点在中国房地产业协会常务副会长童悦仲那里也得到印证。

　　“一直以来房地产都是国家用于双向调控的杠杆。” 童悦仲在接受时代周报采访时如是说，“中央喊话去库存，说明当下我们需要通过房地产的政策性调控来缓解宏观经济下行的压力。因为，我国近些年来，只要宏观经济一下行，马上就放松房地产业，相反则收紧。”

　　在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖，土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，并成为影响GDP的重要因素之一。

　　库存，直白地反映出房地产市场供需双方的关系。除了库存总量外，去化周期（当年待售面积/年均销售面积）是另一个对库存的衡量指标。

　　以富阳为例。来自浙江透明售房网的数据显示，杭州商品房库存量在今年11月底突破17万套大关，而富阳区的新房存量为10351套。

　　若以2014年富阳成交商品房4382套为计算标准的话，这意味着富阳消化现有存量的去化周期为28个月左右，已超出15个月的健康周期。

　　“分化是2015年楼市的最大特点，以杭州为例，越往市中心越安全，目前杭州主城区商品房去化率为10个月左右，周边各区县去化率都在20个月左右或以上，富阳在杭州各区县里库存量排名第二，出台购房补贴政策的背景在此，杭州辖内其他区县如临安市接下来也会出台类似政策。“浙江透明售房研究院院长方张接在接受时代周报采访时说道。

　　去库存：千方百计、花样百出

　　临近年末，全国上下都在为楼市去库存而殚精竭虑。

　　12月3日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2015-2016）》，该报告预测，2016年中国房价总体将呈现稳中有降的态势。有媒体在引述该报告时称“明年房价或会出现断崖式下跌”，引起轩然大波。

　　“如果去库存压力缓解有限，那么房价在国家通过连续经济宽松的刺激后，未来将有可能在经历一小段因救市拉动的较快上升后，到2016年第二季度后，出现一波下跌的可能。” 该报告的执笔者之一、中国社科院财经战略研究院一位研究员在接受时代周报记者采访时仍提醒说。

　　中原地产研究部统计显示：2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度、不同方式的购房补贴政策，以三四线城市为主，其原因是库存压力过大。

　　对地方政府而言，目前较为可控的救市政策主要集中在公积金贷款、购房补贴、税收减免等措施。

　　11月23日，宁波（楼盘）市打响了浙江楼市去库存第一枪，亦是在公积金贷款上做文章。从12月1日起，购买二套房的公积金贷款首付比例降至20%，二手房的公积金贷款首付比例降至30%。此前，宁波已决定将商品房实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。

　　早在今年8月，贵阳市则出台了多条政策，包括购房落户、停建公租房、公积金用作贷款首付等，欲推动该市去库存。

　　公开材料显示，贵阳建筑面积超千万平方米的超级大盘就有5个：花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，光此五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住―而贵阳是一个常住人口仅为400万人的山城。

　　在各地新政中，还出现了鼓励农民工购房去库存的措施。河南省的多个城市为鼓励本地农民进城购买商品房，在12月起出台各种财政补贴政策。

　　事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年4月27日，四川（楼盘）眉山市出台政策，农村居民在2015年5-7月购房的，由财政部门给予300元/？补贴；在2015年8-12月购房的，由财政部门给予200元/？补贴。

　　5月中旬，安徽宿州市泗县也出台《泗县2015鼓励农民进城购房若干政策规定（试行）》。农民进城购房后，财政部门将按所购房屋实有建筑面积给予200元/？补助，每套最高2万元。

　　12月11日的《经济参考报》称，住建部鼓励地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度。同时，住建部要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

　　或许，鼓励农民工购房“去库存”的各类细则会在各地陆续出现。

　　童悦仲指出，国家过去“救市”的形式是侧重于加大投资，但这次对房地产采取的政策，却是侧重于化解房地产库存，拉动刺激房地产消费。

　　有的地方消化库存要5-10年

　　本届政府对待楼市调控的态度，在2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

　　从去年以来，住建部对楼市提出了“双向调控”的思路，意图对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。

　　中国楼市的现状是：一边是三、四线城市房价继续下跌，去库存的形势不容乐观。从卫星图上，从南到北各种新建城区空空荡荡，从南方广东惠州（楼盘）大亚湾一带到北方内蒙古鄂尔多斯（楼盘）的康巴什等地，天量的空置房预示着楼市去库存压力的不易。

　　另一边，则是一线城市房价在继续着非理性的上涨。链家地产的数据显示：11月上海（楼盘）新建商品住宅成交均价为34730元/平方米，环比上涨4.7%，同比上涨25.4%。美联物业的数据统计，11月份，深圳（楼盘）新建商品住宅成交均价升至44761元/平方米，环比上涨33.22%，同比上涨68.68%。

　　楼市的分化，亦使房地产投资出现了区域上的明显倾斜。国家统计局的数据显示，2015年以来，北京（楼盘）、上海、广东房地产的投资额均一直保持两位数快速增长，其中上海投资增速明显加快，同比增长20.3%。而内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长。“化解库存的政策，不能一刀切，从城市结构看，一线城市需要补库存；而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，目前库存新增量不大，但总量仍很大，整体去库存压力凸显。”浙江透明售房研究院院长方张接说道。

　　“从绝对量看，商品房的库存量很大，但商业综合体和写字楼的空置率更高，旅游地产的空置率也很严重。”方张接说道。

　　对于楼市库存高企问题，12月13日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在一个论坛中称，“需要消化过度放大的库存，恐怕就不是简单的我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花5-10年”。