东莞今年新增用地指标将大幅缩减

　　东莞土地资源紧缺，不能再依赖新增用地的无限扩张，必须倒逼消化存量。

　　胡国球 摄

　　●南方日报记者 龚名扬

　　“只懂伸手要指标的镇街是黔驴技穷，东莞过去几十年所习惯的那种招商引资方式已经走到尽头了。”昨日，东莞市国土资源局局长刘杰在国土资源系统“改革攻坚年”活动动员大会上发言时称，今年新增建设用地指标将大幅缩减，各镇街必须做好推进土地二次开发的工作。

　　刘杰说，东莞市土地资源紧缺，新增空间十分有限，不能再依赖新增用地的无限扩张，必须倒逼消化存量。东莞市存量潜力巨大，通过近几年的消化，闲置土地处置、存量土地盘活和“三旧”改造等专项工作相继进入深水区，剩下的都是难啃的“硬骨头”。

　　记者从会议上了解到，解决建设用地整合统筹、创新“三旧”改造机制、集体土地同权同价和土地生态修复等问题是今年东莞市国土工作的关键词。

　　整合统筹

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　　东莞力争年内整合1000亩以上地块20块共3万亩，全年盘活存量土地1万亩，处置闲置土地3000亩，并完善闲置土地处置政策，新增建设用地指标优先保障重大项目。

　　年内整合3万亩建设用地

　　在土地整合统筹中首先进行的是推进土地规划修改。东莞将以镇街为主体开展规划中期评估，完成除中心城区外的镇级土地规划修改。规划修改以水乡特色经济区为重点，保障国家、省、市重大项目、基础设施项目和轨道交通综合开发项目，落实减量规划的空间布局，整合空间统筹地块。

　　本月底前制定《建设用地整合实施意见》，明确建设用地整合的原则、操作模式和利益分成机制，划定全市土地统筹整合分区，明确产业定位，探索空间开发权转移制度，创新土地收购、零拆整建、空间腾挪等方式，力争年内整合1000亩以上地块20块共3万亩。

　　刘杰说，十八届三中全会以来，国家已严控高密度开发地区的新增建设用地供应，东莞也将严控新增建设用地指标的使用范围，增量指标由市统筹，优先保障重大项目以及水乡经济开发区、松山湖高新区和粤海装备技术产业园的用地需求。

　　盘活1万亩存量土地

　　“如今不可能像以前那样给镇街的招商引资提供新增用地指标，除非是镇街在盘活土地的过程中以少换多。”刘杰称今年东莞市将探索建立增量、存量和流量互补的土地利用计划总量指标体系，探索以少量增量指标作为流量补剂来撬动连片的“三旧”改造和存量盘活的指标倍增效应机制。

　　今年将研究制定《东莞市闲置土地处置实施细则》，规范闲置土地延期动工申请审批，对生产实体类项目探索合理界定闲置条件。“今年将加强土地利用动态巡查监管，完善预警提醒、诚信管理等制度，力争全年盘活存量土地1万亩，处置闲置土地3000亩。”刘杰说。

　　“三旧”改造

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　　今年东莞打造“三旧”改造融资平台、收储平台和土地开发平台，开展东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌大盛南洲片区、茶山东岳—珀乐片区和樟木头樟洋片区等5个连片组团式“三旧”改造试点工作。

　　开展1.9万亩5大区域改造

　　2010年以来，东莞市的“三旧”改造取得了一定的成绩，但也存在一些问题亟待改正。在会议上，东莞市“三旧”改造专责小组负责人张映强说，前期“三旧”改造存在的问题包括批得多，动得少，实施率仅有12%；项目面积偏小，5公顷以上的项目只占30%；项目类型偏重于房地产，房地产项目占81%。

　　针对这些问题，东莞市的“三旧”改造工作进行了政策实施层面的调整。

　　张映强说，本月底前将完成共约1.9万亩的东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌大盛南洲片区、茶山东岳—珀乐片区和樟木头樟洋片区等5个连片组团式改造试点片区第一阶段试点申报工作。6月底前举办首场招商推介会，9月底前完成规划的编制和调整，争取年底前举办第一批项目的奠基。“同时，我们将积极探索引入信托、保险资金、产业投资基金等金融资本支持连片组团式改造。”他说。

　　“工改工”年底突破4000亩

　　今年将有序推进第一批“工改工”试点的工作，力争年内全部动工，万江铭丰项目年内完工。启动广东小天才科研中心、广东大众农业等第二批24宗项目，年中再增补一批，力争年底启动“工改工”面积突破4000亩。对于“工改工”还将探索建立产权分割、企业准入和后续监管制度，支撑工业楼宇和新型业态发展。完善差别化地价政策、财税支持政策、建设用地退出补偿机制，在资金、税收、指标等方面予以全方位支持。

　　刘杰说，“三旧”改造工作将坚持“政府引导、市场运作”的原则，强化规划管控和计划调控，打造融资平台、收储平台和土地开发平台，充分发挥市场推动改造的决定性作用。还要将“三旧”改造工作提升到市委市政府重大决策层面，纳入镇街领导班子考核范围，纳入市重大项目督办范畴，建立问责机制。

　　今年将尽快组建城市更新与土地整备中心，强化统筹协调作用，简化再造审批流程，扫除各种体制机制障碍。要加强项目实施管理，做到项目一经立项，必须在一定时限内启动报批、实施，力求见到成效，坚决清除“只见雷声、不见雨点”的项目，严厉打击圈地、囤地的炒作行为。

　　集体用地

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　　东莞将进一步完善集体建设用地使用权流转制度，统一规范城乡土地交易规则，探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，提高村集体收益。

　　建立建设用地公开交易平台

　　长期以来，城乡二元结构割裂了国有和集体建设用地市场，阻碍了生产要素的自由流动。刘杰认为，东莞必须加快建立城乡统一的建设用地市场，推动集体土地与国有土地同等入市、同权同价。

　　刘杰说，东莞将进一步完善集体建设用地使用权流转制度，深入推行集体经营性建设用地使用权出让、出租、入股，完善集体经营性建设用地转租、转让、抵押二级市场。4月底前提请市政府印发集体土地流转抵押登记办法，全面铺开抵押登记业务。6月底前制定集体经营性建设用地使用权入市交易制度，明晰流转范围、方式、主体和条件等。

　　他说，今年将结合东莞市国有建设用地网上交易系统和集体公共资源交易平台，建立集体建设用地公开交易平台，逐步统一城乡土地市场交易平台。还将参照国有建设用地市场标准，明确集体建设用地财税科目和标准，统一规范城乡土地交易规则，建立健全市场准入条件、公开交易制度和监管服务平台。

　　创新土地流转利益分配机制

　　刘杰特别强调在集体土地流转的过程中，要创新利益分配机制。东莞将探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，在一次性货币补偿的基础上，增加土地“招拍挂”增值收益分成，提高村集体收益。

　　东莞将创新土地收益分配方式，通过土地出让净收益分配、税收分成等多种形式，逐步实现新增生产性建设用地出让净收益村组两级分配比例不低于15%，新增经营性建设用地出让净收益村组两级分配比例不低于25%。

　　历史遗留

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　　东莞市鼓励集中建设农民公寓，兼顾“联户建房”，严控单家独院私房建设。解决“房地不一”、交叉发证等历史遗留问题，坚决打击“小产权房”。

　　严控单家独院私房建设

　　刘杰说，东莞市发展过程中积累的宅基地管理、征地补偿、农民安置等历史遗留问题，近期接连显现，利益主体多元，诉求纠纷多样，历史包袱较重。

　　他认为，东莞必须破解历史政策制约，试行制度创新，方能在解决遗留问题上取得实效。今年东莞市将探索征地制度改革、完善宅基地管理和清理私下流转土地。

　　东莞市国土部门将探索公共利益合理界定标准，进一步缩小征地范围。制定征地补偿标准，探索按土地出让金一定比例支付征地补偿、逐年支付征地补贴、安排经营性物业等多元保障安置机制，提高村集体在土地增值收益中的分配。还将规定时间节点，建立留用地台账，妥善解决一批征地历史留用地问题，今后镇街使用留用地原则上实行货币安置。

　　此外，东莞将对历史宅基地进行调查摸底和登记造册，继续探索农村土地产权制度改革试点，尽快换发当年数字化测量收回的宅基地证，补办符合登记条件的宅基地证，出台解决历史宅基地发证问题的实施细则，对暂时无法发证的先登记备案。6月底前出台《村居民住宅用地管理办法》，实行分类保障，鼓励集中建设农民公寓，兼顾“联户建房”，严控单家独院私房建设。

　　清理集体土地私下流转

　　“东莞将积极探索不动产统一登记制度，着力解决‘房地不一’、交叉发证等历史遗留问题，坚决打击‘小产权房’。”刘杰说。

　　东莞还将对全市私下流转的集体土地进行清理，建立“一地一册”台账，对未批未建地块实行退地退款，将后备土地统筹到市镇两级政府。据悉，4月底前将制定集体土地私下流转行为专项清理行动工作方案，5月选取若干镇村开展试点，7月及时总结试点经验并在全市铺开。

　　生态修复

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　　东莞将探索建立与现代农业发展相匹配的设施农用地管理制度，支持现代农业、休闲观光农业发展。此外，还将逐步建立新增用地指标与建设用地复垦成本挂钩的利益流转机制。

　　适当提高设施农用地比例

　　记者了解到，东莞今年将破解管理制度制约，争取在土地生态修复上取得实效。

　　刘杰说，东莞将探索建立与现代农业发展相匹配的设施农用地管理制度，完善配套政策，明晰设施农用地定义、分类、审批程序和使用监管，适当提高设施农用地比例，放宽农用地结构调整限制，支持现代农业、休闲观光农业发展。

　　市国土部门将编制实施土地综合整治规划，科学划定生态修复区、维护区和保护区，整治扩大生态空间。完善土地整治制度，创新整治方式，允许散乱土地集中置换、废弃土地复垦、低效土地调整，将水体修复、河道整治、土壤改良、结构调整纳入土地整治大范畴。

　　据了解，今年5月底前东莞市将制定《农用地整合实施意见》，重点推进水乡地区农用地统筹利用，建立保障农民收入稳定增长的收益机制，配合农业、环保部门做好总面积约4.5万亩的12个现代农业产业园建设以及土壤、水体生态修复建设。

　　开展城乡建设用地增减挂钩工作

　　此外，东莞将结合全市矿山公园整治复绿，探索矿山地质环境复绿新模式，规范开展城乡建设用地增减挂钩工作，通过“进一退一”、“增一减一”集中置换建设用地和农用地，推进生态空间重构，逐步建立新增用地指标与建设用地复垦成本挂钩的利益流转机制，作为年内新增经营性用地指标的主要来源，实现改造与建设双赢。

　　“在这项工作中可以引入社会资金，这可以减轻镇街财政的压力。”刘杰说。

　　据悉，4月底前各镇街将建立增减挂钩项目台账，5月底前制定实施方案，8月底前组织项目报批，上半年完成第一批56家采石场整治复绿工作。