深圳房地产基金瞄向二三线城市

　　房贷收紧下的房地产市场，资金状况很大程度上决定产业未来。

　　“未来房地产基金会往资本运营商的角色转变。”3月24日，由深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部主办的2014（首届）中国房地产基金春季高峰论坛在深圳召开，深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部主席肖水龙指出，未来房地产基金将朝着资本+服务的模式积极探索，在资本运营的时代，谁拥有成熟的资本整合和服务的能力，谁就赢得中国房地产的下一个十年。

　　据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿人民币，深圳本土的房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿人民币。

　　年初至今，不少二三四线城市的房地产泡沫初显，作为占据全国总量三分之一的深圳房地产基金却瞄准这些城市广阔的市场，泡沫之下，机遇何在？大资管时代，互联网金融方兴未艾，房地产基金能否乘风破浪，走得更远？产融结合的趋势之下，各类社会资本如何在参与地产基金过程中实现共赢及行业的可持续发展？对此，业内人士认为，房地产市场远未到“崩盘”时候，而在中国城镇化进程加速、地产金融化、投资去住宅化等趋势下，房地产基金仍然有很多发展机会。

　　机构数量深圳占三成

　　近几年国家对房地产多轮的调控使开发商的资金链吃紧成为常态，传统的融资模式难以为继，创新融资模式成为必然趋势。在此情况下，房地产基金逐渐成为拓展开发商融资渠道的新生力量。

　　据了解，国内房地产私募基金从2010年兴起，2011年楼市调控进一步收紧，为房地产私募基金壮大发展提供了机会。2012年更是房地产基金集中爆发的时期，近百只基金相继成立。

　　业内普遍的共识认为，2012年以前，房地产基金无论是规模还是模式都无法汇聚成主流力量，但从2012年开始，房地产基金摆脱了过去高利贷的形象，以专业基金管理公司的形象和金融机构合作，彻底规范了组织形式和运作方式。同时，专业的基金管理公司对项目选址、交易对手、品牌植入、后期运营等多个环节提供了更加专业的服务，形成专业房地产基金的发展模式。因此，2012年被行业称为房地产基金元年。

　　2013年，房地产基金如雨后春笋般蓬勃发展。深圳更是以近2000亿元的管理规模和210家房地产基金管理机构在全国房地产基金中占有一席之地。据了解，深圳市房地产基金最早在上世纪90年代就已出现，2000年至2010年深圳市房地产的投融资是通过信托、担保公司、小额信贷公司甚至地下钱庄的模式运作。2010年以后，一批专业的房地产基金管理机构破茧而出，开始专业化的运作并逐步发展壮大。

　　据深圳市私募基金协会秘书长李春瑜介绍，相对于国内其他城市的房地产基金，深圳的房地产基金及其管理机构有着产生时间早、数量大、创新强、规模大、影响大的特点。深圳是房地产基金最活跃的城市，因此常被业界称为“房地产基金之都”，而这种活跃度一定程度上决定于深圳房地产市场先发于其他城市，诞生了一批如万科、金地等融资需求大、创新意识强的企业，进而把业务拓展到全国大中城市。

　　掘金产业地产

　　在传统住宅市场受到严厉调控之后，越来越多的开发商把目光投向了商业地产、产业地产等多元化的地产领域。而在促进产业升级和加快城镇化步伐的政策背景下，产业地产更是给予了房地产开发商更大的想象空间。嗅觉灵敏的房地产基金随之触摸到潮流的脉搏，在不少房地产基金看来，这是一片广阔的蓝海。

　　成立于2010年的新沃资本控股有限公司，至今地产基金管理规模已有110亿元，在公司投资管理高级副总裁刘畅看来，房地产基金肯定会进入产业地产基金时代。他认为，开发商的开发领域已经逐渐多元化，房地产基金的业态也应该随之增多，也一定会从广泛播种到深耕细作。“现在房地产基金涉及不同业态的产品，但是我相信随着社会分工的细化，房地产基金一定会走专业化道路，以后很多基金公司可能专注在某一个地产的细分领域。”刘畅认为，只有对地产细分的深刻理解才能深度挖掘每一个项目的内在价值和延伸价值。建银精瑞资本副总裁刘东也认为，未来中国的产业结构升级是个大趋势，有见识有远见的、拥有资源整合能力的房地产基金应该顺势而为。

　　然而，从产业地产的项目选择和投资回报周期来看，新能资本总经理唐朝军则对产业地产基金有不同看法。“产业地产的去化周期比一般住宅地产长，因此投资周期和退出周期也相对较长。然而，大部分基金还是希望在短期内有较高收益的，如果投资产业地产或许难以实现这个目标。”唐朝军还特别强调，与政府合作的产业地产，在前期项目选择上一定要谨慎。“天津滨海有一个新的商务区，政府引进了许多开发商在那里开发商业和写字楼，也打算引进一些产业，可从去年底到现在，有一些开发商的资金被套，原因就是政府原先承诺的产业规划实施效果和预期有差距。”如此，开发商既没实现合理的预期，资金也无法顺利地退出和滚动起来，如果房地产基金也跟着投资这种项目，也会跟着被套牢。

　　大转型下有大机遇

　　今年以来，中国部分城市的房地产市场泡沫初显，甚至有部分城市的项目开始降价出售，但一线城市的市场形势依然比较稳健。在喜忧参半的情况下，房地产基金的机遇何在？有房地产基金人士认为，房地产行业的调整期正好是房地产基金的黄金时期。

　　“尽管这两年房地产行业出现了一些分化，但对于地产基金有几个前提依然没有变化。”在唐朝军看来，城镇化进程加快、地产金融化和住宅去投资化是三个不变的前提，只要这三个前提不变，房地产基金就会有很多发展机会。

　　当下，在大中型房地产企业不断发展壮大的同时，小型企业也面临发展的瓶颈，更多的是被大型企业并购。前海力汇基金管理公司执行总裁陈宇认为，在此情形下，房地产基金的要求也发生了变化，开发商对基金、用地模式提出更高的要求，同时并购基金也会是一个趋势。

　　“房地产市场由传统的刚需到改善性需求的升级，升级换代的十年也将是房地产的黄金十年。”刘东认为，房地产市场的转型调整，加上房地产企业和金融的关系日益密切，给房地产基金带来很大的发展空间。“很多传统金融机构，比如银行、信托公司没有办法给产业用地、城镇化发展和一级土地整理等提供金融支持，因此，更多的房地产基金会慢慢起到替代作用。”

　　深圳市华睿信资产管理有限公司董事长范嘉贵更是放言：“房地产基金迎来了黄金时期！”他分析，房地产基金的价值在于项目的选择和对某一个领域专业化的理解及资源整合的能力。中国房地产行业的负债率很高，一旦遇到市场销售放缓，现金流出现问题，但地块资源却非常好的情况，房地产基金就有了很好的并购机会。范嘉贵认为，房地产基金在住宅地产方面的黄金时代已经过去，政府也不再容许开发商在住宅市场上获得高利润，而房地产基金若想取得高回报，就一定要走得更前，走到城镇化拿地的阶段。“这块有开发利润，因为房地产基金可以承受周期的波动。房地产基金要与信托不同，尽可能走在前面，往真正的股权基金走，发挥专业能力，这就是房地产基金发展的春天。”

　　顺应市场，适当监管

　　尽管房地产基金“不差钱”，但他们也意识到行业处在一个鱼龙混杂的灰色地带，并希望在宽松的市场环境下对行业有适度的监管。“作为基金从业者，我们还是希望有个相对宽松的环境，但并不是一个放任的环境。”范嘉贵认为，放任的环境容易导致“一颗老鼠屎坏了一锅汤”。

　　事实上，各基金机构都不希望像其他的金融机构那样被严格监管，但宽松却不放任，自由却有章法，这就需要给行业制定一套合理的“游戏规则”。刘畅建议，政府监管部门可以设置一个入行门槛，“比如说合格投资人的门槛，这个门槛是屏蔽风险或者承受市场风险最好的武器，至于基金公司做怎样的产品、怎么管理、怎么顺应市场，则可以完全交给游戏的各个参与方，这样才会激发出所有参与者的创造性和积极性。”刘畅还提出，现在信托和资产管理公司的资产管理产品都有税收上的优惠，建议考虑在私募产品最终给投资人的回报环节上有一定的税收优惠。

　　近两年，有限合伙制基金的发行显然已经遇到一些障碍，而原因就在于前几年有些不规范的基金出现了问题，银行就一刀切，把这条发展之路堵死了。业内多位专家均认为，规模大的、管理规范的基金公司还是希望这个行业在政府部门必要的、适度的管理和指引下逐渐规范起来，这样才有利于整个行业的健康发展。

　　■专家视点

　　“房地产基金应坚持一个中心两个基本点”国泰君安研究所房地产行业首席分析师 孙建平

　　最近这一年大家担心房地产行业是否会崩溃，从总量上看是不会的，行业还有上升的空间，只是行业量价上升的空间不能和2011年之前相比了，可能会由夏转入秋。这还取决于未来保障房推进的力度，这个比例对市场的影响是很大的。从总量来看，2017年和2018年可能将是内地房地产行业很关键的坎儿。未来房地产市场会从刚需逐渐转向改善性需求，因此，限购政策一定会取消，只是时间的问题。

　　以前房地产行业是行业为王，但从现在开始，房地产行业是公司为王。未来如果是与行业内TOP30—50的公司做生意，是能赚到钱的。此外，未来房地产的另一个趋势是项目为王和区域为王。

　　基于此，我给房地产基金的建议是：一个中心、两个基本点。一个中心即在项目的选择上以现金流和回报为中心，因为整个行业是由夏入秋，从未来3—5年的中期来看，不会出现熊市，所以在项目的选择上做现金流以及把握好时间的长短。两个基本点是选开发商和选区域及项目。其次，房地产走到下半场会有越来越多的并购现象，而并购的最大受益者一定是房地产基金管理公司。

　　“房地产基金应关注

　　国企转型和城镇化机遇”

　　中国房地产数据研究所执行院长 陈晟

　　整个行业的利润率毋庸置疑地在下降，宏观方面融资难度在加大，小开发商的资金压力会越来越大。但是，我们面对资本市场能做的，是在整个产业链的每一部分都赚一些钱，弥补开发环节下降的利润。所以，房地产在金融环节提高利润是重头。

　　现在，在房地产销售环节出现了电商，在物业管理业出现了O2O，这些变化必然给金融机构以及基金带来一些变化。

　　目前看来，行业资金很紧张，平均资产负债率达76%，开发商的经营风险在提高，从开发商的覆盖率、速动比率、融资结构来看，都需要转型。

　　开发商需要转型，只有两种方法，要么和基金合作，要么专注某个领域。这时候，对基金、信托提出要求，如何迎合这些变化？

　　第一，高度关注国企转型。中央和地方国企要求混合所有制，所以国企的红利马上就要释放了。央企要尽快准备并购资金，帮助企业获得混合所有制的机会。国企红利产生的并购机会，在金融模式里是好的项目，旧城改造的项目也等待着战略投资者的进入。

　　第二，产城融合，“一鱼多吃”。城镇化让开发商已经进入了下半场，这给开发商带来系统的机会。在城镇化的开发中，房地产一定是联盟的时代，一个开发商难以撑起几十平方公里的土地开发，一定是多方合作，形成多业态组合的城镇化模式。一级土地开发需要普通的开发商，也需要高端的开发商，需要商业的开发商，也需要产业的开发商，还可能需要养老的开发商，所以“一鱼多吃”的意思是，土地的溢价、园区的招商、企业的孵化、开发商的利润都给房地产基金提供很大的利润空间，这才是农村土地价值重构的基金模式，获取整个城镇化的最后红利。

　　第三，防范已出现泡沫风险的城市。多个城市的供应泡沫已经破了，例如阿尔多斯、营口、东营、连云港等，10年都将没有机会，能出来赶紧出来。例如万科今年退出了8个城市，其中重要的是退出了营口。今年大连、沈阳、宁波、南通、常熟等地方是不好的，但是不好不代表没有机会。要注意研究城市的转折点。

　　第四，我不认为房地产会崩盘，10年之后稳定下来，今年短周期的确比较稳定，长周期基本还是增长。我敢说，上海北京的房价十年翻一番没有问题。房地产通过基金和信托开发，但现在存在信托风险，今年信托出问题是大概率事件，因此房地产基金可以很好的弥补房企开发的资金缺口。

　　南方日报记者 卓泳

　　周刊统筹：刘勇 曲广宁

　　本版摄影：鲁力