深圳：私房确权困难重重 开放股权阻力巨大

　　2013年10月，深圳正式发布实施《关于推进股份合作公司试点改革的指导意见》（以下简称《意见》）和《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》，提出从多元经营、完善监管、政社分开、加大扶持和股权改革五大方面，推动社区股份公司转型发展。

　　时隔《意见》出台半年后，南方日报记者调查采访发现，尽管部分股份公司已转型初见成效，但在一些试点社区，扶持政策仍落在纸面，重点改革事项面临不小的阻力。而固守传统理念，引入人才难等问题，延缓了社区经济转型进程。

　　关键词

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　　多元经营

　　《意见》提出，支持股份合作公司根据自身情况和特点，发展现代服务业、文化创意产业和特色产业。积极探索多业融合、内外并举的发展路径，鼓励具备条件的股份合作公司立足深圳，多途径拓展发展空间，参资入股大型基础设施项目和战略性新兴产业项目。

　　调查原有出租经济出现“升级版”

　　鹏城社区是大鹏新区转型发展的试点社区。早在2009年，鹏城社区就在政府的牵线下，尝试为大亚湾核电站提供宿舍配套及相关物业管理服务。目前，鹏城社区提出要打造影视基地，而溪涌社区的玫瑰海岸婚庆产业基地、较场尾的民宿旅游业等成为大鹏新区社会经济的亮点。

　　记者调查发现，一些社区经济的亮点，某种程度上是以往出租经济的“升级版”，如鹏城社区打造影视基地，主要还是要依靠引进专业机构对旧工业区进行改造；溪涌社区的玫瑰海岸婚庆产业基地也是社区将地租给相关的公司来经营，可能会有部分岗位提供给居民，但具体的运营、管理主要还是依靠专业公司或机构。记者获悉，正在进行改造的沙鱼涌，未来主要经营模式也是由专业的机构进行统租，居民主要还是扮演“包租公”的角色。

　　“社区没有人才和技术的优势，加上观念上的束缚，要搞实业等多元化经营，真的不容易。”有关人士表示，社区拥有的就是资源优势，没有必要一定要拿短处和别人拼。只要能将原有的租赁业提升，引进高端优势企业，租金也会上去，就可以提高单位产出，“这或许是社区经济转型升级的最为现实的途径”。

　　作为大鹏新区的改革试点社区，鹏城社区有意成立旅游开发公司，整合社区区域内的较场尾民宿，而目前正在进行的较场尾改造也为民宿业发展创造更好的环境，业内人士表示，鹏城社区的这一尝试很值得关注。

　　关键词

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　　盘活土地

　　《意见》提出，深圳坚持尊重历史、公平合理、区别对待的原则，分步分类明晰原农村土地房屋产权，切实保障集体股份经济组织和原村民的合法权益。选择社区开展试点，探索土地房屋明晰产权，以及通过城市更新、土地整备等二次开发明晰产权的路径。深圳鼓励引导股份合作公司将符合规划的合法工业用地和尚未完善征（转）地补偿手续的工业用地，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场。

　　调查村民收租为生不想拿房产证

　　和深圳的大部分社区股份公司一样，宝安区福永街道凤凰社区过去采取的也是“以地建厂，以房收租”的发展模式，长远来看难以为继。2013年1月中旬，深圳市政府出台《优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》，首次提到原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。

　　凤凰社区听闻消息后，主动找到市里并召开170多家股东代表参加大会，对A217-0315地块的去留进行商讨和表决。2013年12月20日，在深圳社区股份公司转型发展意见出台两个月后，A217-0315地块正式挂牌上市，从事4G以及精密仪器的研发的方格精密器件有限有限公司以1.16亿元底价竞得，开启了原农村集体用地成功上市的先河。该社区股份公司董事长文永昌表示，之前村里都是单一的出租经济，利用率不高，入股方格公司后，可以实现社区资源的资本化，推动社区发展转型。

　　继“农地入市”破冰之后，当前，旨在明晰原农村土地房屋产权的新一轮改革正在龙岗、宝安和南山等区试点。记者在多个社区采访发现，相比于集体工业用地上市，部分原村民对于房屋确权的意愿并不高。“不少人跟我一样，没有确权的动力，我们就是靠收租生活，根本不想拿房产证，也没想过将房屋拿到市场上赚钱。”一位试点社区村民告诉记者。

　　深圳市查违办相关负责人在接受南方日报记者采访时称，历史违法建筑的处理是一个相当复杂的过程，政府方面也做好了打持久战的准备，“试点就是为了发现问题，为后续大范围的处理提供参考”。

　　关键词

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　　政社分开

　　《意见》提出，股份合作公司要逐步回归经济组织的职能定位，在政府的部署和指导下，逐步分离市政基础设施、环卫、人口管理、治安、计划生育、消防安全、维稳综治等社会管理服务职能。《意见》提出，政府各相关部门和各区要根据实际情况，分类分步采取措施，进一步减轻股份合作公司负担，帮助股份合作公司实现可持续发展。

　　调查各区相继出台社区减负政策

　　大磡社区位于南山区西丽街道，地理位置的偏僻、交通不便，社区经济发展一直比较落后。由于辖区土地绝大部分处在生态红线内，厂房建设受到限制、招商引资比较困难。

　　今年，南山区把股份合作公司改革纳入到政府的主要工作，并确定了5家股份公司作为改革试点，帮助股份公司实现由租赁型向投资性、管理型现代化企业转变。为此，南山区专门修改完善了《南山区同富裕工程项目资金管理和使用暂行办法》，提出对欠发达地区进行扶持，帮助改善辖区供水、供电，并在修缮道路等基础设施建设项目中予以资金补贴。

　　南山区委书记李小甘表示，大磡发展将分三步走：第一步完善基础设施，先修好路，改造好水、电，建设好停车场，使社区环境提升，让老百姓日子过得好一点，这样相应租金也会上升。第二步，对村里的铁皮房进行综合整治，改造成标准化、漂亮的产业园，整治后由区里职能部门协助引进无污染的高端企业入驻。第三步整村全面规划，全面建设。

　　据记者调查了解，截至目前，深圳各区为股份公司减负的举措均已出炉，而政策何时能够落地，扶持的资金能否真正解决问题，这是不少股份公司关心的问题。原特区外一家社区股份公司的负责人告诉记者，当前，几乎每一个社区股份公司都分担了或多或少的政府职能，政府扶持最重要的是选好点，尽快将政策落实，为穷社区发展经济卸包袱。

　　关键词

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　　股权改革

　　《意见》提出，要完善股份合作公司法人治理结构，探索建立职业经理人制度，逐步实现所有权与经营权分离。股权改革包括三项内容：一是探索适度降低集体股比例，二是探索股权内部合法流转，三是探索股权主体多元化。

　　调查没有一个社区同意开放股权

　　龙岗区国资办集体科相关负责人在接受采访时称，龙岗根据深圳市的部署，将坂田街道的岗头社区作为股权改革试点，同时又将坂田街道的坂田集团选为区的试点，“这个点属于龙岗区的自选动作。由于目前社区正在进行换届选举，改革试点工作要到5月底才会真正启动”。

　　“2004年城市化之后，社区股份合作公司的股权改革基本上没有什么大动作，而且股权固化，‘生不增，死不减’。”上述负责人表示，在减持集体股方面，减持的股权除让度给老股东之外，也有一些新股东，这些新股东主要是近十年来社区居民新出生的孩子及居民娶的配偶；在股权内部流转方面，股权如何赠予、继承，如何制定新股民的条件、股权的定价等，以前都不知道如何操作，此次试点改革需要探索具体的操作细则。

　　“领导想将步子迈得更大一点，曾想尝试推动社区股权向外部开放。”当谈及股权主体多元化方面，龙岗区有关人士表示，去年《意见》出台后，龙岗区相关部门走访了区内众多社区，“但没有一个社区同意对外开放股权”。

　　尽管如此，龙岗区还是有意将“其他投资者”和“技术管理人才”纳入到社区股份合作公司增资扩股的对象，“想引导试点社区去做这方面的尝试，但估计难度很大”。

　　样本

　　宝安怀德社区

　　规划师进社区指导转型

　　位于107国道附近怀德社区内的怀德广场，是深圳大空港片区在建的最大城市综合体项目，总投资10亿元。据悉，该项目的开发商并不是品牌地产商，而是怀德社区100%集体投资建设。

　　为推动社区股份公司转型升级，深圳启动“规划师进社区”活动，来指导社区股份公司开展项目规划和社区规划的编制，吴华庆成为市规划国土委驻怀德社区的规划师联络人。

　　怀德广场是怀德社区股份公司产业转型的一种新尝试，通过主动对接城市区域规划，组建自己的房地产开发公司，盘活社区股份公司自有用地，怀德社区股份公司以土地资源换取了公司未来滚动开发的资金需求。

　　除了房地产开发，怀德社区股份公司还成立投资公司、文化企业，通过外聘职业经理人进行专业化的管理，大大增加了股份公司收入。目前，怀德社区经济增长方式得到根本转变，社区年分红达到每人8万元，并且以每年5000元的速度递增。

　　龙岗荷坳社区

　　“社区+国企”助力转型

　　位于龙岗区荷坳社区的大运软件小镇占地14万平方米，过去是荷坳社区红荷股份合作公司集体物业上的莲塘尾旧工业区。社区股份公司把集体物业统租给国企产业投资公司，通过“社区+国企”的合作模式，使得过去传统的旧工业区转型成为产业高端、配套齐全、充满中式小镇风情的国家级软件园区。

　　撰文：南方日报记者 凤飞伟 崔洁 丁侃 杨磊

　　策划/统筹：杨磊