二手过户增多市场暗藏风险 急于求成易中招

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　　新“国五条”细则明确提出了“按转让所得的20%计征个人所得税”的措施后，全国各地二手房交易量激增，为了避免高额的税收带来持有成本的增加，许多业主想在政策正式实施之前将手中的房产放出，也有许多买家为了“避涨”而抢着过户。

　　法律专家提醒，乘着市场混乱，在近期二手房成交市场中，存在陷阱或欺诈行为的风险明显增高。“有心”之人想要浑水摸鱼获得更多的利益，而业主急于将房产抛出就很容易掉进欺诈陷阱。

　　二手过户增多市场暗藏风险

　　记者近日在广州多个房地产交易中心采访时发现，在“国五条”细则发布后，广州二手房交易市场明显升温，大量二手房交易选择近期过户，广州二手房交易登记日均收件量达到722宗。某房地产交易中心负责人告诉记者，今年年后二手房交易过户量比以往同期多了两倍左右，新增房源也将近四成。“很多人都担心“国五条”新政细则正式发布后买房的价格会升高，所以这段时间不少业主排队过户。”

　　和买家一同到房管局办理过户手续的李先生告诉记者，他是来卖房的，和买家早在年前就谈好了，但一直没时间来办手续，眼看政策要变化就赶着来了。“‘国五条’实施之后再卖，亏的肯定不止这点钱了。”记者看到，整个房管中心弥漫着一种焦急、紧张的情绪，排队过户的多数人都是一脸急切。

　　同样是来过户的王先生一脸兴奋的告诉记者，他刚刚和业主达成协议，现在来办理过户。刚刚参加工作二年多的王先生为了买房取出了所有积蓄还向银行贷款。王先生表示自己收入不高，现在有机会以较低的价格购买到心仪的房子很开心。

　　业内人士指出，目前二手房市场上弥漫着“过户潮”，业主“急”于抛房，购房者也是“急”于入手，整个市场都笼罩在“急”的光环下，然而二手房交易涉及信贷，办理起来极为繁琐，一旦心急，可能会陷入交易陷阱。

　　另一方面，对于这次“史上最严厉的调控”，很多人都是措手不及，被迫入市，对于交易的准备工作备案不足，再加上市场过热很容易让业主和购房者头脑发热，交易陷阱的温床自然而然的形成。

　　交易陷阱丛生心急就有隐患

　　由于“急于求成”，不少购房客忽略了最重要的看房和核实的过程，蒙受了一些不必要的损失。

　　刚签订购房协议前来办理过户的王女士就遇到了这种情况，由于过于心急，他被中介骗走了2万元定金。王女士告诉记者，她看中了一套学位房。在签订购房协议前，中介要求与她先签订定金协议。因为急于购房，王女士没有多想就交了两万元定金，后来查明这套房子的学位已经被使用，王女士不得已放弃了这套房子，但在索要定金时，中介称因为她违约，拒绝返还两万元。

　　王女士目前仍在向中介讨要定金，但由于合同上并没有注明“学位没有被使用”的相关字样，王女士要回定金的希望渺茫。专家建议，购房者在购房之前一定要对房子做出完整完全的评估，买学位房一定要确认学位。

　　此外，由于急于过户的人很多，中介乱收费的现象也有所抬头，因为担心政策的影响，近期在二手房市场上，卖房者大部分都是希望买方通过“转按揭”的方式尽快完成交易，一些中介机构就借机多收数千元的“加急”费用以安排相关手续，而此前根本没有这项费用。

　　记者最近就收到正在卖房子的孔女士的爆料，因为害怕“对卖房差价按20%征收个税”的政策落地后持有成本增加，她想在近期就把房子卖掉，也很快找到了买家，但因为要办理“转按揭”，中介让她交1000元的“加急费”，让她感觉有坐地起价的嫌疑。专家建议，买卖双方在进行二手房交易之前，应该详细了解交易流程和相关税费、中介费用的计算办法，做到心中有数，才能防止一些不法中介利用买卖双方信息不对称和急于求成的心理而借机乱收费。

　　市场纠纷增多呼唤监管加强

　　随着成交热潮的来临，一些违法现象又开始抬头，各地房管局都出现了黄牛党倒卖房地产交易中心号码，就是违法现象之一。

　　记者了解到，随着成交量的增加，二手房地产市场纠纷也是水涨船高。记者从有关部门了解到，近期出现的与二手房有关的交易纠纷有所增多，涉案金额也在逐渐加大。专家警言，如今由于政策来临前的特殊情况，二手房市场出现了成交高潮，而这种成交潮正式考验市场自净能力的关键时机，但交易市场展现出的混乱叫人失望。“国五条”的正式上马之后，二手房市场可能将进入长时间的萧条。如今暴露出来的各种问题，对于本已较差的消费者信心必然又将是一次无情的打击，对于本身处于高速发展时期的房地产市场可能会产生一定的影响。

　　而对于现在“急切”入市的买房者和卖房者，专家提醒，如今二手房市场鱼龙混杂，虽然有法律法规对市场进行管理，但在如此大量的入市的情况下，还是会很容易出现管理上的死角。所以无论是卖房者还是买房者，在市场过热的情况下都应该保持清醒的头脑，谨慎对待，如果急于求成就很容易掉进交易陷阱，那就得不偿失了。(记者 蒋哲)

　　二手成交维权攻略

　　◎案例1：卖房者并非房主

　　2012年6月，萝岗区市民张先生从李先生手中买了一套二手房，双方就各方面达成一致后签订了购房合同，张先生支付了一部分购房款。但在办理过户时，张先生才知道这套房屋的出卖并没有经过房屋共有人、李先生妻子的同意。后来李先生妻子就此起诉至法院，法院最终判决该房屋买卖合同无效。

　　目前二手房交易市场上有不少与张先生遭遇相同的情况。不少卖房者，并非房主，只是共有人或者只有使用权。买房者如果找不对人导致合同无效，不仅购房努力宣告白废，还有可能带来经济上不少的损失。

　　事实上，二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。

　　还有一些购房者对二手房卖家拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进“假房产证”的陷阱，造成“钱房两空”。而且，现在一些假房产证做得非常逼真，只有专业人士才能辨出真假。业内人士建议，买房人最好到房屋产权交易中心查看该房屋的产权证是否真实。

　　◇对策：购房人可以到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如果存在房产的共有人，购房者还应要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　◎案例2：隐瞒房屋真实情况

　　王女士准备在步行街开店做生意，过完年后她就开始留意合适的店面房源。二月份，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套店铺比较满意的，根据广告中的描述，该房源面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，而且有两个房间。综合这些条件，王女士觉得这套房源做店面房还蛮合适。

　　但经纪人第一次带李女士去现场看房的时候，问题就开始出现。经纪人表示房东出差了，手里没有房子的钥匙。但当时王女士从外面看房子的时候就发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单间的。但是经纪人就解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间，王女士选择相信经纪人的话。

　　之后王女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很多，如果王女士有意买这套房子，现在可以先交订金，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额退还。李女士想想自己也没什么损失，于是交了订金。过了几天，中介通知她可以去现场看房，这次李女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。但当王女士决定退了这套房子的时候，前面一直服务态度很好的经纪人就翻脸了，不肯退还订金。

　　◇对策：中介常常为了更好的脱手房源，经常会夸大房源的好处，消费者如果不做实地考察就会中计，而有些中介还会和卖房者合谋来骗取消费者的定金。购房者最好的做法就是一定要在签协议和给定金之前做好实地考察，这样才能更好地避免被骗。

[责任编辑： 雍紫薇]