北京楼市再现翘尾行情 项目定价一山更比一山高

　　“老总已经提价30%了，但是还是没到之前您定的价格。”一位工作人汇报称，“那再提一点。”老总回答道。这是日前记者在一此前销售不错项目听到的一段对话，也是目前许多准备入市项目的普遍心理状态。根据日前北京市统计局发布今年前9月北京房地产数据显示，北京住宅销售面积为959.1万平方米，增长8.9%，市场行情一片大好。

　　涨价“一山更比一山高”

　　定价高达3.5万元/平方米的枫丹壹号迎来了开盘后的“日光”，让等候排队取证的亦庄其他项目有了底气，接下来的亦庄·金茂悦(楼盘资料)、万科金域东郡将以多高的价格开盘让人多了许多幻想，“可能会破4万”成为了不少业内人士的共识。

　　这也让其他区域的项目有了涨价的底气，在11月即将入市的中高端项目普遍有了定价提高的想法。根据亚豪统计的11月预计入市的16个项目当中，中高端项目明显增多，不仅包括西山艺境(楼盘资料)、中昂·邑上原著(楼盘资料)、北京城建·徜徉墅(楼盘资料)三个别墅项目，还包括北京华贸城(楼盘资料业主论坛)、西山壹号院、五矿万科·如园、大西洋新城金石美苑四个城市豪宅，以及亦庄·金茂悦、京西·金泰丽湾(楼盘资料)两个区域标杆项目。

　　从户型面积来看，这些项目虽然也有部分中小户型产品，但绝大多数都是以三居以上的大户型为主，例如亦庄·金茂悦主打100-180平方米的三居、四居，五矿万科·如园所提供的多为230-260平方米三居、四居。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，上一轮的热销使得大量中低端刚需类房源已逐渐消化殆尽，而部分中高端项目也纷纷借助由刚需项目带起的市场热度不断开盘推新。但是由于中高端项目多总价偏高的特征，因此虽然可能也会出现个别项目热销的局面，但整体销售速度仍会放缓，预计11月市场销量将出现大幅回落。

　　从定价情况来看，目前项目市场价格仍处于一路攀升趋势，其中位于门头沟的京西·金泰丽湾，虽然地处六环以外，但是由于区域内供应稀缺，报价仍高达2.5万元/平方米；而首次入市的亦庄·金茂悦项目虽然尚未公布市场报价，但基于其拿地的价格水平，以及“金茂系”产品的特性，其售价必然会是区域内标杆；另外一个涨价明显的则是北京华贸城项目，其此次预计售价在4万元/平方米，而去年开盘时价格仅2.5万元/平方米，上涨幅度高达60%。

　　老项目坐等期转现提价

　　值得一提的是在11月入市的项目中，老项目动力明显不足，而是期待着转成现房后提价。包括泰禾·1号街区(楼盘资料)、红杉公馆(楼盘资料)、亦庄·金茂悦等在内的7个纯新盘均表示将在11月入市交易，而只有中国铁建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五矿万科·如园等在内的9个老项目后期准备入市。

　　高姗认为，随着“金九银十”的结束，2013年北京住宅市场的销售旺季也已近结束。受到土地储备不足的影响，今年以来北京住宅市场的供应持续处于低迷状态，从供需对比情况来看，今年以来各个月度均表现出供小于求的局面，供需比多维持在1:2左右，并且在3月达到最低点1:3。从2013年剩下的两个多月情况来看，市场供应短缺的态势仍将延续，并且由于前期入市项目的热销，使得大量房企相继完成全年销售计划，因此项目入市积极性将进一步回落。

　　从开盘项目特征中也可以看出，老项目后期推盘积极性远不如纯新盘。“市场供需失衡的持续，使得前期入市项目当中，尤其是中低端刚需类项目频频‘日光’，部分热点项目更是出现必须托关系才能买到的现象，这些房企没有了销售业绩的压力，企业流动资金也较为充沛，因此并不积极推出新的货量，而是在目前价格管制的政策背景下加快施工建设，谋求尽快竣工转为现房销量，从而规避‘限涨令’合理合规地涨价销量，以提升企业利润率。”高姗表示。