房价持续上涨：“泡沫”已成事实

　　□韩世同

　　昨日国家统计局发布数据显示，9月份纳入监测的70个大中城市中，与去年同月相比，价格上涨的有69个，其中广州房价同比涨幅达20.1%，仅次于北京20.6%、上海20.4%，深圳也达到20.1%。

　　大中城市房价不断上涨是不争的事实，为什么会这样？我认为，主要是因为今年房地产市场开始出现分化：开发商纷纷从三四线城市撤出，转向一二线城市，结果造成“热的越热、冷的越冷”，一线城市和少数二线城市地王频出，甚至出现地价比房价贵的现象，严重干扰了楼市平稳健康发展。

　　今年获得诺贝尔经济学奖的罗伯特·席勒曾多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。其理由主要有两条：一是房价收入比太高：在深圳、上海等大城市，“房价收入比”达到36倍；二是房产租售比偏低，美国的房地产出租回报率一直保持在5%-6%，而中国的平均回报率仅为2%-3%。

　　但国内有专家认为，中国楼市不存在整体性泡沫。其理由是：席勒预警至今已四年，但中国商品住宅平均销售价格反而涨了三成以上；部分城市“房价收入比”虚高，可能源于居民收入被“严重低估”；只要市场还有购房需求，就不能认为存在泡沫，即使有泡沫也只是局部的。

　　我比较认同席勒的看法，只是他可能低估了中国政府干预经济的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和稳增长的举措，中国房地产泡沫肯定会破；即便是目前，如果不采取一系列措施保经济发展的底线，房地产泡沫也同样面临破灭的局面。所以说，泡沫没破不等于没有泡沫。

　　还有一种观点认为中国楼市有泡沫，但并不是全局，仅仅是局部。我觉得，这种判断是永远正确的，但问题是，世界上所有的房地产泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如日本的房地产泡沫东京肯定是重灾区，但一旦崩盘，其他城市不会受影响吗？

　　目前业界开始担心，房价不断上涨会不会招致新的调控政策。对此，我认为，政府继续采取“治标不治本”的政策性调控可能性不大，而通过深化改革、构建长效机制的可能性比较大，土地、税收和金融体制都可能有深化改革的动作。当然，深化改革不可能一蹴而就，从改革方案的提出到贯彻落实需要时间和过程，未必会立竿见影。 （作者是知名房产专家）