专家：2013年商品房量价齐升 今年房价涨幅有限

　　国家统计局20日发布“2013年1－12月份全国房地产开发和销售情况”显示，由于去年改善型购房需求较为强劲，商品住宅市场现量价齐涨。而随着楼市的成交走势的不断上扬，全国土地市场也迎来了成交高峰，土地成交金额增长超过三成。

　　展望2014年，专家认为，未来住宅市场依然将以刚性需求为主导，预计住宅成交量全年将现下滑，房价上涨的幅度亦将有限。

　　改善型需求强劲推住宅销售额增长近三成

　　国家统计局数据显示，2013年1－12月份，全国商品住宅销售面积115723万平方米，同比增长17.5%，增速比1－11月份回落3.8个百分点；住宅销售额67695亿元，同比增长26.6%，增速比1－11月份回落1.5个百分点。

　　世邦魏理仕发布报告认为，2013年底楼市进入销售淡季，加之近期调控升级等多重因素使供需双方放慢了交易节奏。但从全年来看，改善型购房需求仍然活跃，购房者对短期内价格出现下降的预期较弱，是商品住宅“量价齐涨”的重要原因。

　　虽然楼市整体热度回落，但各地成交面积增速的下滑幅度却并不一致。据中原集团研究中心监测，2013年12月40个重点城市中，一线城市降幅相对明显，12月环比下滑10.9%，二、三线城市表现相对稳健，分别环比回落1.4%与0.4%。

　　2013年全年来看，中原集团研究中心监测的40个全国城市中，新建住宅成交面积涨幅以三、四线城市居首，高达17.9%；其次为一线城市，上涨10.1%；二线城市则仅为6.2%。

　　中原集团研究中心总监刘渊认为，虽然一、二线城市跑输整体，但北京、上海、广州、深圳、天津、南京等重点城市同比却有二至三成的增长。

　　2013年现新一轮土地热

　　2013年以来，随着楼市成交走势的不断上扬，全国土地市场也迎来了成交高峰。

　　数据显示，2013年全年，全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

　　业内人士认为，2013年房企的融资环境相对宽松，销售业绩大幅提升、现金充裕，因而高总价地块成交不断，总价和单价“地王”的门槛也被抬升。此外，重点城市土地出让底价逐年提升，土地价值随时间推移而不断增长，加之2013年北京、上海等城市的核心区域地块供应较多，也使单价门槛节节攀升。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出，开发商在2013年内加大土地市场投入力度，“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。全国销售额排名前15位的房企，如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”

　　此外，土地市场热点正向一线城市回归，其商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。瑞银认为，2013年一线城市的土地拍卖均价增长了55%。CRIC监测数据显示，2013年一线城市的地王地块占比增长显著，刷新了2009年37%的纪录，提升至53%。

　　2014年供需将现分化

　　经历了2013年楼市的火热，刚需们更关心的是：2014年楼市表现将何去何从？

　　专家普遍认为，2013年的中国楼市整体成交已然见顶，2014年的房地产市场将根据各城市的供需关系出现分化。

　　多家机构预计，未来住宅市场依然将以刚性需求为主导。同时，由于2014年度的信贷供给将较去年紧张，加之楼市调控政策依然没有放松的迹象，市场预期有望冷却。预计住宅成交量在2014年将出现下滑，房价上涨的幅度亦将有限。

　　瑞银中国房地产行业研究主管李智颖预计，2014年中国的房地产市场将整体保持稳定，一、二线城市不再会出现2013年的爆发式增长；三、四线城市则更将面临去化压力。“土地市场方面，2013年一、二线城市的土地拍卖很多，今年的供应或将有限。从新开工的量来说，一、二线城市供地增长10%，虽然需求还会增长9%左右，不过肯定没有2013年需求那么迫切，因此会保持稳定；三、四线城市则因为新开工数量有限，也会保持相对稳定。”

　　易居中国执行总裁丁祖昱预测，2014年一、二线城市的成交量将稳中有跌，三、四线城市则普遍看跌。全国楼市成交量总体下跌的可能性较大。房价方面，一线城市整体房价将稳中略有升，而二、三、四线城市则面临下行压力。(郑钧天、周磊)