刚需族加入"换房大军" 改善型置业成"新刚需"

　　清明是表征物候的节气，含有天气晴朗、草木繁茂的意思。“春分后十五日，斗指丁，为清明，时万物皆洁齐而清明，盖时当气清景明，万物皆显，因此得名。”

　　尽管受限购、交易税费倍增等多重影响，但改善型需求仍“气清景明”，逐渐壮大，成为北京楼市新生的刚需力量。

　　改善型需求占比不断增长

　　近日，某国内TOP20房企负责人透露，尽管有限购限贷政策在先，该公司旗下面对高端改善型的项目仅用了不到1年时间，去化率已接近七成，且总销售额近30亿元。“这说明改善型需求的迫切和巨大，已成为一种主流需求。”他表示。

　　多位业内人士认为，随着经济的进一步发展和人们生活水平的提高，购房人对改善住房条件、提高生活品质的需求日益强劲，并有望成为和首次置业同样重要的“新刚需”。

　　中原地产研究部分析师认为，随着市场预期的陆续扭转，改善型需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点。其实，改善型需求在市场中所占份额并不低。研究机构曾在两年前做过一次市场调查，结果显示，第一次置业者比重占54.06%，第二次置业者占比为36.24%，市场结构呈以首次置业刚需为主，二次改善为辅的格局。而在今年，该机构再次针对北京113个改善型项目进行现场调查，共计收回有效问卷537份，调查结果显示，近八成受访者购房预算在150万元至300万元之间，逾七成受访者购房意向面积在90-140平方米。

　　显然，随着收入和居住需求的提升，几年前的刚需族如今正逐步加入换房大军，再次成为楼市成交的重要部分，这对房企来说也是制胜未来的机会。不少开发商都将改善型需求摆在了与刚需同等重要的位置，愈加重视产品综合实力的锤炼。

　　房企推改善型项目积极性高

　　“自住型商品房对于目前刚需市场的影响，已开始显现；今后，我们还是会将更多的注意力集中在改善型需求上。”某港资上市房企负责人说，自住型商品房源源不断地进入市场，能够覆盖一部分刚需置业群体，但更关键的是对刚需购房人的心理预期产生巨大影响。

　　该负责人的想法只是众多房企针对未来战略计划的缩影：与其在残酷的刚需市场厮杀，不如寻找差异化市场，另辟蹊径。

　　3月份以来，北京楼市一改之前刚需项目占主力的格局，主打改善型需求的项目开始发力，包括北京华侨城、京投万科·西华府、华润公元九里在内的多个品质楼盘相继入市，获得了购房人的关注。由于客群与产品品质的差异，受到自住商品房的竞争影响相对较低。业内人士预计，改善型项目在今年的整体销售前景要好于低端市场，而房企推盘的积极性也仍然较高。

　　某知名房企相关负责人表示，如果自住房政策没有变化，公司不会再碰纯刚需盘。他透露，近期降价销售的刚需项目都是在2012年或之前拿的地，地价都较低，即使降价也还有利可图，而以目前的高地价无法平衡刚需盘的利润。

　　在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后，龙湖地产今年在京推出的产品全部针对改善型置业客户，产品以别墅为主，推出少量洋房，总价囊括了200万元到上亿元。选择同样打法的，还有金地地产。在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林，2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。

　　对此，金地集团华北区副总经理遇绣峰表示，自住型商品房抢占了北京的刚需市场，预计不少开发商都会对自身项目进行调整，逐渐将产品线向中高端产品延伸。

　　■ 买房故事

　　●王静(化名)，外企工作人士，计划下半年完成换房大计

　　家庭“添丁”，小房换大房

　　2000年初，刚到北京工作的王静，在家人的资助下，在城南某小区买了一套65平方米的一居室。“结婚之后，我们两口子也一直住着，后来又通了地铁，觉得很舒服。”王静说，随着孩子的出生，父母在北京帮忙照看孩子，家里变得十分拥挤。“孩子一天天长大了，也需要自己的空间啊。”王静说，她正在寻找合适的时机，最晚在下半年就把换房大计完成。

　　当谈到换房首选的要素时，王静说，至少要换成三居室的房子，这样才能保证孩子有个私人空间，将来要给孩子一个独立思考与学习的氛围，剩下的一间房则考虑到双方父母过来时也能有地方住，不像现在，只能在过道里安个临时床。

　　“现在我们还年轻，换房的压力虽然不小，但要是等过几年孩子需要钱，双方父母也需要赡养，再有什么额外负担时，换房就更不好办了。”经过再三考虑后，王静还是决定把住房面积放在首要位置，“如果各方面都要完美，到头来肯定找不到自己中意的房子。所以先考虑面积，其余的以后再说。”

　　■ 购房建议

　　从长远来看，北京土地市场虽已出现冷热不均的分化趋势，但优质宅地仍受房企追捧，进一步体现出在未来高端市场的竞争环境下，房企对改善型市场前景的普遍看好，但销售策略也将进一步分化，其中，均价3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线，而均价5万元/平方米以上的高端项目，将走向缓慢去化、价格趋高的路线。

　　5月份，北京楼市不但开盘项目量大增，改善型楼盘、高端楼盘的供应也明显提速；从供应区域来说，以大兴区、通州区为主的东南板块、以朝阳区为主的东北板块，以及以昌平、怀密为主的北部板块，都将成为中高端楼盘的主力供应区。

　　对于有改善型需求的购房者来说，为了兼顾每个家庭成员的生活习惯，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素及功能间是否合理外，要尽量提前安排好自己的置换计划，缩短时间差，不要延误时间错过购房好时机。

　　——亚豪机构副总任启鑫

　　本版采写/新京报记者 李捷