房企资金步入枯水期 开发商忙自筹纾解"钱紧"压力

　　有研究机构人士表示，2014 年一季度，房企资金来源和投资增速差值为-10.2%，同比大幅回落，资金面由去年的“丰水期”步入了“枯水期”阶段，整体活力不足

　　“2014年开局，房企资金状况一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘紧张’，资金形势堪比2011年，压力显著加大。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉向记者表示，未来一年房企资金状况不容乐观。

　　事实上，标杆房企早已预料到资金状况会愈发偏紧。2014年年初，多家标杆房企都迅速提前布局，从海外资本市场融到资金成本相对较低的钱。但目前来看，海外融资这一融资渠道的大门也开始关闭，4月份融资规模已经骤降。

　　值得注意的是，外部融资较为困难之后，房企无奈之下开始忙于自筹资金，重回两年前扩大自筹资金比例的迹象明显。据上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，2014 年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为 38.6%，高于去年同期 1.1 个百分点。

　　资金来源明显趋紧

　　上述报告显示，2014 年一季度，房地产开发企业到位资金累计同比增速大幅回落。2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。

　　对此，郑红玉表示，房企资金来源明显趋紧。

　　中原地产首席分析师张大伟也称，从环比数据来看，中国房企海外融资规模正在急剧下降，4月份以来仅14.74亿美元，不到3月份的一半，环比骤降56%。他进一步表示，QE已经逐渐开始退出，房企另一扇融资大门逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将进一步提升。

　　值得一提的是，A股资本市场已经有房企成功拿到再融资资金，但多数房企并不看好这一渠道。

　　“条件太苛刻，毕竟通过审核的是极少数企业。”有房企高层向《证券日报》记者直言，获得再融资的房企都是小房企，由于规模较小，审核资料较少，流程处理上比较快，但对大型房企而言，审核时间相对很长，加上不确定性因素，所以这并不是房企能够“指望”的快捷有效的融资渠道。

　　外部融资渠道的紧缩致使房企自筹资金。据上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，2014 年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为 38.6%，高于去年同期 1.1 个百分点。

　　销售回款困难

　　上海易居房地产研究院报告还显示，2014年一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。

　　从其监测数据来看，2014年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%，成交量复苏态势弱于预期。楼市旺季“小阳春”未能再现，部分城市楼盘降价带来的观望情绪、2013年基期值较高等因素导致长三角楼市持续低迷。

　　事实上，长三角的市场低迷情绪已经扩展至一线城市。以北京为例，张大伟表示，2014年前4个月，北京纯商品房成交金额为501.9亿元，与2013年同期的810.5亿元相比，骤降61.47%。其中，北京4月份纯商品房成交金额为105.4亿元，与去年同期的138.6亿元相比，下滑23.95%。

　　对此，有业内分析人士称，融资渠道紧缩，销售回款困难，市场上已经掀起打折促销潮，但房企仍然难以打开资金紧张的困局，因为与销售回款困难形成鲜明对比，一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。

　　据上海易居房地产研究院监测，2014年一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%，较2012年同期大增375.4%。从历年情况看，今年一季度土地出让金收入创造了历史新高，其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。

　　资金回笼慢，拿地成本高，房企进退两难局面之下，银行收紧房贷更是雪上加霜。据有关统计，截至3月末，全国执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，其中仅北京有8.8折利率优惠，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。

　　鉴于此，郑红玉向记者表示，未来房企资金状况改善困难重重，2011年一季度至2012年二季度的“紧张”时期再次出现，其走势已开启另一段冰冻期。