传统物业管理大面积亏损 寄望"云服务"解盈利难题

　　每经记者 区家彦 发自广州

　　超过75%的客户选择万科的房子是为了享受万科物业的服务，中海地产的房子售价往往比周边的项目高出3000元/平方米……在消费者购房时的考虑因素中，物业服务与配套所占的比重越来越大。

　　然而，据中国物业管理协会调查，相当数量的物业服务企业陷入生存困境。在此背景下，花样年、万科、绿城等开发商纷纷创新商业模式、试水“云服务”，希望将物业管理由劳动密集性产业变为智力密集性产业，从而应对劳动力成本快速上升的压力。

　　但是，理想很丰满，现实很骨感，很多房企的“云服务”还在探索之中，离实现赢利还有很长一段距离。

　　世联行董事长陈劲松曾表示，随着房地产供应逐渐过剩，原有的“拿地-开发-卖房”的粗放发展模式难以为继，房地产的下半场将进入“服务时代”，谁能提供更好的配套与服务，并能挖掘业主需求提供增值服务，谁就有望在房地产的“服务时代”脱颖而出。

　　然而，根据中国物业管理协会去年10月发布的 《物业管理行业发展报告》（以下简称《报告》），受刚性成本急剧上升与税负居高不下影响，相当数量的物业服务企业陷入生存困境。

　　在此背景下，以花样年彩生活、万科物业为代表的一批具有前瞻性的房地产公司通过将“云服务”与物业管理相结合，尝试探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效并不大。

　　辉立证券分析师陈耕向 《每日经济新闻》记者表示，目前花样年彩生活的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理，且收入增长依赖于管理规模的扩张，尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破，但未来的核心增长点——增值服务仍处于起步阶段，短期内尚不具备实质性增长条件。

　　物业对购房影响力上升/

　　绿城中国董事会主席宋卫平指出，目前大家购买房子越来越多地考虑房子背后的服务因素。

　　记者从 “2014年价值地产总评榜”组委会了解到，万科、恒大、世茂、碧桂园等龙头开发商提升产品附加值的方法几乎一致，都是在服务上做文章。让物业管理承担更周到的居家服务，以吸引更多的消费者购买。

　　“以往在决定购房者意向的重要因素中，价格与地段占了绝对优势，但近年来物业服务与配套所占的比重越来越高”，中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于优秀的物业管理能更好地维护社区环境，并提供更优质的配套服务，长远而言有助于为项目带来更大的升值空间，因此购房者为其支付溢价的意愿也更高。

　　在中国物业管理协会会长谢家瑾看来，物业服务与配套逐渐成为房企销售成败的关键因素。“你知道龙湖的房子为什么越做越好吗？因为龙湖物业有一个40人的前期介入团队，可以提前规避产品问题。他们的地产工程师现在都尊物业工程师为‘老师’了。”

　　万科集团通过第三方调查获得的数据显示，超过75%的人称选择万科的房子是希望享受万科的物业服务。

　　“我们曾经做过一次调查，发现中海地产的房子售价往往比周边的中小型房企项目高3000元/平方米以上，背后的原因就是中海拥有口碑良好的物业管理服务”，克而瑞研究中心一名分析师表示，很多大型房企之所以拥有更高的产品溢价能力，归根到底是因为它们能聚合更多的生活与商业配套资源，为业主带来更好的物业服务，以弥补社会公共资源的不足。

　　物业公司陷生存困境/

　　虽然物业及各种配套服务，成为影响房屋销售的重要因素，但对开发商来说，这却是一笔算不过来的账。

　　“据我们多年来的观察，绝大多数物业管理公司处于亏损状态，只有万科、中海、花样年这些大企业能实现盈利。”宋延庆告诉《每日经济新闻》记者。

　　上述《报告》也提及，根据福建省住建厅开展的 “物业管理行业生存状况专项调查”，被调查的293家企业中有接近40%处于亏损状态，收不抵支引发开发商对部分项目弃管。对广东汕头的调查显示，超过75%的物业服务企业出现经营困难，甚至亏损，直接导致企业对日常服务投入减少，影响物业服务质量，引发矛盾和纠纷。

　　亏损的背后，主要是人力成本上涨以及物业管理费缺乏市场化定价机制。《报告》显示，以广州为例，2010~2012年，职工最低工资标准和社保福利的政策性调升接近50%；今年5月，职工最低工资标准再次上调至1550元/月，涨幅达19.2%。随着用工成本的持续上涨，物业服务企业经营压力日益加剧，由此也引发了降低服务标准和弃管小区等一系列问题。

　　但与之相对的是，物业管理价格调整机制存在缺失。《报告》显示，哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物业收费标准；珠海市“多层住宅物管费收取指导价格0.35~0.55元/平方米·月”10年没有调整过；北京至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准。

　　“几乎每家开发商都有自己的物业公司，物业公司的总人数占到了地产公司总人数的三分之二以上。以万科为例，2013年年报显示公司员工总量为35330人，其中物业公司人数高达27648人。人力成本逐年上涨，但物业费又受到政府的限价管理，导致整个行业面临大面积亏损，大多数开发商不得不把物业公司作为售后服务部门并为其提供补贴。”宋延庆告诉记者。

　　房企推出云服务/

　　在此背景下，花样年、万科等企业率先通过应用互联网技术与拓展延伸服务，逐渐将物业服务由劳动密集型变成智力密集型，以实现商业模式的创新。

　　以计划在香港联交所拆分上市的花样年彩生活为例，旗下首款社区服务APP“彩之云”提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家、连锁经营等业务，并基于这些业务所生成的消费大数据，推出了针对业主的工薪贷、业主贷和生意贷。

　　根据花样年最新发布的公告显示，截至2014年2月28日，彩生活已进驻76个城市，为760个住宅社区提供管理或顾问服务。凭借海量社区客户资源，公司推出了金融服务、国际物业、文旅集团、商业管理、养老养生等轻资产业务。

　　以社区小贷业务为例，截至4月底，彩生活已在广西、广东、湖南、湖北、四川开设共17家分公司，并在4月单月实现放贷金额近4000万元。

　　与多数传统物管业务陷入亏损困境不同的是，彩生活已经实现盈利。花样年年报显示，2013年彩生活实现收入3.15亿元，同比增长70%。据花样年内部人士透露，彩生活的毛利率超过40%，去年实现净利润接近1亿元。此外，花样年的最新公告显示，以彩生活为主的轻资产业务占据花样年4月份整体业务收入约20%。

　　试图在“云服务”分一杯羹的还有世茂、万科与金地集团等龙头房企。万科物业与华为合作开发的手机APP“住这儿”在去年“双十一”正式推出，主要为万科业主提供社区圈子交流与周边商圈服务。据万科内部人士介绍，万科物业未来将通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，由物业管理专家向“房务、资产、生活管家”升级。

　　金地集团则通过整合各区域、城市、项目的优质资源，构成一个服务资源池，客户通过加入金地“家天下”客户网络，可享受居家、教育、健康、商旅、消费、公益等“云服务”，但这些服务的根本目的并不是增加盈利，而是以此吸引客户多买房子。

　　云服务“钱景”不明朗/

　　花样年总裁潘军曾算过一笔账：花样年的目标是2020年让“彩生活”遍布100个千万级人口的城市，若每个城市服务人口约40万，服务就达到4000万人。如果人均年消费2万元，每年就有8000亿元从 “彩生活”门口流过，公司只需收取1%的代理费，就有80亿元的利润，而且是已剔除员工工资的纯利。

　　理想很丰满，现实很骨感。一位花样年业主在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，虽然很多业主安装了“彩之云”APP，但除了每个月通过APP缴纳物业费享受一点打折外，大多数人极少使用APP里的其他服务。

　　“虽然房企拥有数量庞大的业主群，但业主凭什么只用开发商的平台去消费？”一位上市房企高管向记者表示，在电子商务领域，阿里巴巴、京东等巨头已经占据先发优势，它们要抢占地产商的业主客户群根本没有任何障碍。

　　陈耕也认为，彩生活目前的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理业务，且收入增长较多依赖于管理规模的扩张，而非内生性的增长。尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破，但未来的核心增长点——增值服务仍处于起步阶段，短期内尚不具备实质性增长条件。