九成网友认为“以房养老”荒唐 收益不如收租

　　“以房养老”系列报道之二

　　“以房养老”试点一石激起千层浪。昨日，新浪针对网友们对“以房养老”的态度做了一个调查，有九成网友认为“以房养老”荒唐，仅一成网友认为其有合理之处。在不少网友激烈的言论中，多数网友认为“无法接受，不确定因素很多且不靠谱”。

　　记者了解到，除了消费者对于该项政策的接受程度有限，事实上，满足条件的保险公司，态度也较为谨慎，有险企负责人向记者表示，目前尚无试点公司和试点产品的报备。

　　昨日，养老概念相关个股表现抢眼，截至收盘时，板块平均上涨1.88%。个股方面，桑乐金上涨8.64%，新华锦上涨6.94%，天宸股份上涨5.04%。

　　算账：卖掉房子买5年期国债收益反更稳定

　　70岁的张奶奶住在越秀区的一个约50平方米的老房子，楼龄约为20多年。昨日，她向记者感慨，“按照现在广州的楼价来看，我这个房子大概售价为100万元，老伴在几年前过世了，现在唯一的儿子也在番禺买了房子成家了，时不时过来看看我，等我年纪再大点估计他们就会把我接过去住。”险企人士表示，按试点规定的要求，张奶奶若将自己的房子抵押给保险公司，可以继续享有房屋的居住权，另一方面按照约定每月固定领取养老金。按照险企精算人员的初步计算，张奶奶大概每月能够从保险公司领取5400元的养老金。

　　张奶奶感慨，“从内心上说，肯定愿意跟儿子住在一起，房屋如果拿出来出租每月收的租金也能作为一笔养老费用。而且后期可以再进行出售。”

　　险企人士也表示，尽管拥有了所抵押不动产的处置权，“但是未来老人家一旦去世，房产70年产权到期，房产贬值，房屋维修等多方面的不确定性仍然困扰着保险公司。

　　“住房反向抵押养老保险，适用面非常窄。”中原地产首席分析师张大伟认为，大部分老人会将房产遗留给子女；即使是孤寡老人，如果有房产，可以选择的养老办法也很多，比如出租城市房产，到郊区或者农村居住，或者是卖掉城市房产，到农村居住，都比保险获得的收益高很多。“以北京为例，如果在城区有一套房产，平均售价在300万左右，如果将其出售，购买5年期国债，年收益就可以到16.23万元。这种情况下，不仅收益稳定，本金还可以以备不时之需。”

　　观察1：70年产权

　　“绑住”创新手脚

　　住宅仅有70年产权，也成为了以房养老推广的障碍。

　　“（住宅）产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，产权到期之后，房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女，目前也未有定论。同时，应该有一定的政策支持使得“以房养老”的房产在70年产权到期后如何处置应有法可依。

　　而易居房地产研究院研究员严跃进说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。未来此类住宅到了险企手中，但可能会发现有效产权的期限不足。对于目前来说，评估价自然可以考虑到这一点，但对于未来将此类资产进行再转让的时候，其流动性会快速下滑。可能从今天眼光看是香饽饽，但未来此类资产容易成为烫手山芋。”

　　观察2：房产估值几何影响险企热情

　　“保险公司此前之所以愿意围绕住宅而设计创新产品，主要还是看重房产价值持续增长的空间。但今年整个楼市降温下，险企难免犯嘀咕。因为一旦房产资产缩水，那么可能会恶化此类金融产品的盈利状况。可以预计未来一些险企对此类房产做评估时会更加谨慎。”严跃进表示。

　　财经评论员叶檀也公开表示，老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老，取决于市场对房地产估值几何。“如果房地产市场节节上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意，把未来的房地产压力背在自己身上，房地产市场一旦降温，风险都在保险公司身上，保险公司成为最大的房东，与此同时，保险公司还要承担老人体面养老的压力。”叶檀表示，与其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保险要靠谱得多。

　　张宏伟表示，应该逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性，“金融机构可以以资产管理公司名义对于‘以房养老’资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。” （记者周慧、潘彧）