公积金可异地贷款 三套房禁贷

　　央行放松限贷政策后，公积金贷款政策也有所松动，住房城乡建设部、财政部、人民银行近日联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），规定连续缴存6个月以上即可申请公积金贷款，同时要求各地要实现公积金缴存的异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。

　　扬子晚报全媒体记者 马祚波 王烨

　　新规4大亮点

　　亮点1 三套房禁贷公积金

　　南京公积金贷款政策将“收紧”

　　南京公积金管理中心相关人士透露，该市目前执行的贷款政策是“认贷不认房”，也就是说，只要申请人没有贷过公积金，无论购买的是几套房，均可以申请公积金贷款。具体政策是：首次申请公积金贷款购买商品房、经济适用住房的，首付款比例最低为20%；首次申请公积金贷款购买二手房的，首付款比例最低30%；第二次申请公积金贷款的，首付款最低60％，贷款利率按照公积金基准利率的1.1倍执行。按照现有规定，以家庭为单位，不允许第三次申请公积金贷款。

　　相关人士称，相较于南京目前“认贷不认房”的政策，新出台的《通知》实际上是收紧了放贷条件，照以往规定，在南京购买三套房及以上的家庭，只要没有使用过公积金贷款，都可以申请使用。

　　亮点2 缴存6个月以上可贷公积金

　　苏州市目前须缴存12个月，南京须连续缴存6个月

　　江苏省内城市对于缴存时间的规定并不一致，其中南京市规定的是必须连续缴存6个月，而苏州则在2013年4月8日对市区公积金贷款政策进行了调整，将允许贷款的时间由原足额缴存公积金满6个月调整为12个月以上。调整的原因，据了解也是因为公积金资金紧张。新规实施后，苏州是否需要下调时限？相关专家表示，从国家的规定来说，也并没有硬性要求是满6个月必须允许贷款，“6个月（含）以上”的表述依然是限低不限高，所以像苏州这样超过6个月的城市，并不一定需要进行调整，关键还是看城市公积金的“蓄水池”钱够不够花。

　　而对于公积金异地转移接续，省内城市都已实施。南京公积金管理中心也证实，目前公积金缴存的转移接续可以正常办理。

　　亮点3 推进公积金异地贷款

　　全面落实难度很大，需要实现信息联网

　　目前在就业地缴存、回原籍购房需求增多，这条新规正是为了适应职工跨地区流动日益增强的需要。不过，公积金专家表示执行难度很大。

　　目前“异地贷款”在南京并没有开通，关键原因是公积金一直是封闭运行，跨区域的信息沟通、协调是一个很大的问题。相关人士认为，这其中隐藏几大主要风险。

　　比如一个南京人到苏州工作，在苏州缴存公积金，又回户籍所在地南京买房，按新规要求，可以持苏州的缴存证明，向南京的公积金中心申请贷款。一方面由于全省的公积金信息尚未联网，南京无法准确掌握贷款人在苏州的缴存情况，因此对于贷款额度、年限等无法判断；另一方面，房产如果在南京发生抵押等变动情况，贷款人在苏州的公积金缴存单位也难以及时获悉。第三，公积金和房产系统目前也没有联网，贷款人如果在苏州已经有多套房，则不符合公积金放贷政策，但如果到南京申请贷款，这一点也无法审核。

　　亮点4 放贷低于85%，可提高贷款额度

　　省内绝大部分城市都“钱紧”，发放率都在85%以上

　　无锡市从10月1日起正式上调家庭公积金贷款最高额度，从夫妻双方总计50万元上调至60万元。但目前江苏绝大部分城市的公积金贷款发放率都在85%以上，部分城市甚至接近100%，“钱不够”是普遍现象，提高额度的可能性并不大。“国家的这条规定，主要是针对公积金贷不出去的城市，比如中部、西部的一些城市，公积金放贷率只有百分之四五十，”一位公积金专家介绍说，公积金不能全贷出去，还要预备职工支取，所以江苏一直以85%作为公积金贷款警戒线，超过就要考虑调整政策，而省内多数城市早已超出。“不少城市现在贷公积金都要排队，再进一步提高额度的可能性比较小。”

　　新华社：公积金改革蕴含3大动向

　　1 支持流动人口购房需求。文件首次提出推进异地贷款业务,国务院发展研究中心专家任兴洲表示，这是公积金制度改革中的主要内容。清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,进城务工人员通常很少使用公积金。

　　2 提高资金使用效率。公积金使用效率低,是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计,全国342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间,有的更是低至百分之三四十。

　　3 探索政策性住房金融形态。专家介绍，实行住房公积金信贷资产证券化，将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款，从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道。 据新华社

　　深度解读

　　对南京楼市不会有大冲击

　　业内专家认为，三部门的这一纸《通知》对三套房禁贷是收紧之外，其他规定大多是对公积金贷款的促进和鼓励，减轻购房人的负担。但无论是提高贷款额度，还是放开异地贷款，都是建立在“有钱花”的基础上。而南京市公积金“蓄水池”一向“钱紧”，2013年全市发放住房公积金贷款金额183.84亿元，是市政府下达的年度贷款任务120亿元的153.20%。目前“等贷”现象也依然存在，居高不下的存贷比，意味着南京公积金政策松动的可能性不大。所以南京市最需要落实的，是三套房的禁贷公积金，从某种意义上来说，三部门的新规对南京来说可能是一个紧缩性的政策。

　　与银行的商业贷款不同，住房公积金总盘子有限，又不允许到银行拆借。禁贷三套房是有道理的,但公积金贷款毕竟有额度的限制，南京夫妻双方加起来也只能贷60万，对买房人来说，如果被禁贷，依然可以通过商业贷款实现购房消费，并不会因此而影响其购房选择。所以这一新规对南京楼市预计不会有大的冲击。

　　记者追问

　　新政密集出台 释放什么信号

　　从各大城市陆续放松限购政策，到９月３０日央行发文取消限贷，再到国家三部门对公积金个人住房贷款予以鼓励和扶持，近一阶段，国家与地方层面为何密集出台楼市“松限”政策？南京大学高波教授昨向记者表示，这表明楼市的下滑已很严重，在宏观经济发展并不理想的大背景下，对房地产市场进一步“松绑”的可能性依然存在。

　　高波认为，楼市的“松限”既是市场本身的要求，也与宏观经济有密切关系。“三季度国家宏观经济的数据就要公布了，可能不会很理想，不排除四季度调整的可能。包括降低利率，降低存款准备金率，增加货币投放，减税特别是减轻小微企业税负等等措施。”除了货币政策和税收政策的调整外，出于刺激宏观经济发展的目的，也可能会加大对房地产市场的调整，“宏观经济与房地产有很强的关联性，毕竟目前还没有一个产业能替代房地产。如果房地产对经济的贡献降低，政府可能会采取措施，加强发挥房地产的作用。”

　　而政府对楼市的调控，会不会由目前的“松绑”转为“刺激”？高波认为可能还是以“放松”为主，“目前无论是取消限购，还是取消限贷、鼓励公积金贷款，很大程度上还是对过去紧缩性政策的一种放松和调整，并没有也不需要转向强刺激。

　　扬子晚报记者 王烨