开发商当“管家”名利双收 大房企贴钱也要做物管

　　眼下，人们翻开形形色色的楼盘的楼书、广告，或者去售楼处看房，经常有穿着正式得体、端庄大方的物业管理人员形象映入眼帘。它在以另外一种方式传播着楼盘的信息：管理“高大上”，让您安心居住，放心生活……

　　曾几何时，物业管理是开发商眼中的烫手山芋，缴费率低下、管理人员与业主关系形同水火，很多开发商房子一卖完马上把管理工作交给外来的物业管理公司，然后“拍屁股走人”，遗留问题成为很多小区物业管理公司与业主矛盾的主要成因。有几年，物业管理在某种意义上讲已经成为维权、闹事、纠纷、欺诈的代名词。

　　那么，被广为诟病的物业管理行业何时成为开发商的宠儿，以至于不少大型房企即使贴钱也要把物业管理公司做好？实行十几年的物业管理招标制是否走到了尽头？开发商自持小区物业管理的前景如何？广厦时代就这些问题进行了采访。

　　小区物业管理正在成为开发商营销王牌

　　有很多买过房或者正在买房的人们可能会发现：当销售员领着你在样板间、园区进行实地考察的时候，经常会看到有正在精心打理花草的园丁向你点头问好，“偶然”遇到一个帅气的保安给你非常标准地敬一个礼，也许还会看到样板间的阿姨正趴在地上擦拭地板，让你感动至极，从而因为它的物业管理水平之高标准使你最终从众多考察楼盘中优先考虑购买它……

　　但当记者告诉你，这一切都是提前安排的，你信吗？

　　这一招在地产营销中叫“触点营销”或“情景营销”，就是用物业管理人员在工作中的素质影响买房人的判断。这就是为什么买房人去一些高档住宅看房时，对方往往非常在意客户几点到达售楼处，他们会缜密地计算时间，客户几点到园区、几点到样板间，这样一来方便安排物业管理人员进行“演出”。

　　以上案例只是开发商发挥物业管理公司功能之冰山一角。由于房地产也经过十几年的发展，大浪淘沙，能在市场上攻城掠地的房企逐渐减少，中小型的企业基本退出或正在退出主流市场，大型房企的时代来临。而集团化、规模化的房企更是将现有的社区业主二次置业以及消费看作未来的宝藏。抓住这些业主的喜好以及消费特点，无疑对企业未来开发、销售会积累起广阔的客户群，因此，做好物业服务就成为重中之重。

　　在北上广深等一线大城市，物业管理好的社区都已经在进行“一公里商圈”的营造，物业管理公司会与周边商业达成诸多让业主得到实惠的合作，比如送水、订餐、子女教育、代收快递、家庭日服务以及大量便利商品进社区的便民服务。

　　按珠江北京公司总经理的话说，做这样的活动物业公司得不到什么好处，但对于活跃社区业主生活、传播房企倡导的社区人文化都是大有裨益的，用流行的词叫：创造社区“黏度”。

　　传统物业管理公司经营为何举步维艰

　　相比于近几年兴起的新社区的物业管理，老小区的物业管理水平仍然难言乐观。

　　据了解，北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的课题《北京市物业服务企业经营状况调研报告》显示，去年在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元。

　　在专业人士看来，在调查的社区当中，老旧小区占了大多数，如果刨除新社区，物业费欠缴率将更高。

　　拿亚运村某10年的老楼盘为例，该社区是北京缴费率“相当高”的代表社区，缴费率在85%以上，那15%哪儿去了？

　　负责该社区的物业管理公司经理告诉记者，业主其实对他们的工作是非常认可的，包括两年前物业费由2.1元/每平方米涨到2.7元/平方米，大多数业主都投了赞成票；而缴费率没有达到100%，是因为开发商遗留问题，使一些顶层业主的房子每到雨季就漏雨，修修补补。但开发商已经撤场，业主将这部分损失算到了物业管理公司头上，而物业管理公司也“不好意思”再收这些已经蒙受损失业主的物业管理费。

　　上述《报告》同时提到，在调查的小区中，84.6%的物业企业处于亏损状况。究其原因，物业管理费不涨是主因。几乎每一个物业管理公司负责人都会抱怨：物业管理费已经十年没涨，而人工费用、管理费用、材料费用都在逐年上涨。

　　北京华体物业管理公司总经理李朝晖在接受北青报记者采访时表示：“北京绝大多数社区的物业管理费十年零增长。但物价上升因素造成的人员、设备、采购、管理成本却增加了许多。”李朝晖介绍，十年前，根据有关规定，城镇户口的员工物业管理公司要负责上保险，而从前年开始，所有员工无论城镇还是农村户口一律要强制性上保险。如此一来，每个员工每月将近600元的保险费用加到了物业管理公司头上，但物业费一分也没有增加，这笔费用又成为物业管理公司身上的“重负”。

　　为什么品牌房企都爱当“管家”

　　前文分析了老旧小区物业管理艰难的原因，那么为什么目前在售楼盘的房企都偏偏要重点扶植公司的物业管理部门呢？一度被认为是最符合潮流的物业管理公司招标制似乎也慢慢被人们所淡化。

　　北京和裕地产副总经理王骞在接受北青报记者采访时表示，多年以前的房地产企业还没有规模化，很多公司只有一两个楼盘，为了好卖房，往往将物业管理费当作一种“添头”回馈给业主。比如“买房送10年物业管理费”、“介绍一个朋友买房可免两年物业管理费”等等，骨子里就没有把小区管理当作一回事。而当初物业管理观念也没有深入人心，业主也没有意识到服务好坏是跟收费多少是成正比的。结果入住后，开发商撤场，承诺给业主的物业费只能与后来的物业管理公司交涉，往往成为了双方交恶的开始。

　　“而近几年，开发商，尤其是品牌开发商，项目越多就越发重视物业管理，基本每个大型房企都成立了自己的物业管理公司。在物管行业，保安、保洁、绿化、工程、中控、客服、车辆管理是必备的六个因素，无论是建筑面积百万的楼盘还是几万平方米的小型社区都必须具备这六个条件。因此，规模小的社区往往由于物业费收缴不力，又要支付这六个部门的支出，所以经营往往难以维系。而大型社区或有多个社区的开发商，资金实力雄厚，而且大多新建楼盘，有前期开发商先行支付物业管理费，业主往往入住时已基本认同服务收费，因此不出大的意外，物业收费比较顺利。加之是几个甚至几十个楼盘统一管理，人员、设备资源能够共享，因此还是能够正常运营的，“我们几乎所有开发小区都能达到收支平衡。”王骞说。

　　现在的在销楼盘也给买房人送物业管理费，但不再向前些年那样甩给物业管理公司，而是直接从销售部门划拨，物业管理公司不会赔钱，因此，越新的楼盘物业管理水平越高。

　　物业管理公司转型拥抱新“业态”

　　大型房企自不必说，一些小型房企对物业管理的转型也颇为新颖。

　　比如位于丰台某标志性社区，这个30多万平方米的老社区断断续续卖了8年，迟迟没有拿新项目，是因为公司地产开发受资金、规模等影响不足以与大型房企竞争，该项目一旦清盘就意味着公司要么转型要么解散。

　　而该公司负责人的做法是：成立一家物业管理公司，将自己开发的社区自己管理，所有员工众筹集资成为公司股东。该负责人告诉北青报记者，他这样做原因有三：第一，所有房子都是这批员工卖出的，他们和业主的关系非常好，有先天的优势成立物业管理公司；第二，除了现有的这一个项目，他们代建的还有一个大型的经济适用房项目，由于地缘优势，如果参与物业管理招标的话也很有可能成功，这样一来规模也有了；第三，是因为看中了物业管理公司新的“业态”。

　　什么是新“业态”？

　　大家是否看到目前东奔西走在各个社区的“社区101”、“叮咚小区”等进行一公里商圈的新型产业？您只要在家中拿手机购买新鲜果蔬、便利店商品、餐饮、书籍等等商品，不到一个小时基本就能送货上门。而这些服务是离不开物业管理公司的，这些新产业不仅给业主带来了便利，同时也给物业管理公司带来了客观的收入。

　　除了这些新鲜产业，传统的社区活动也使物业管理公司看到了前景。以往，一个商品要进社区进行销售或者推广，只需花500元-1000元交给物业管理公司即可，而在全民销售的今天，越来越多的商业机构愿意付出更多代价去社区发掘业主的购买潜力，也愿意付出更多的回报给物业管理公司。比如，在社区进行车展，每卖一辆车，都有物业管理公司的佣金。每年，类似的社区活动有很多场，家具、汽车、旅游、地产、新鲜果蔬、银行理财等等算下来，全年收入绝对是以前难以想象的。本版文/本报记者 张舰

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　　答谢老业主方式有哪些？

　　一、送物业管理费。这是最常见的答谢方式，这部分费用现在往往是由开发商直接从自己的营销费用中支出。

　　二、送旅游。新盘推介采取这种方式比较常见。对于老社区的业主，开发商一般会给老业主一个比旅行社便宜得多的折扣，如果一旦买房成交，开发商会垫付旅游费。

　　三、请老业主吃饭。有的开发商甚至将是否请社区内所有业主吃过饭当成物业公司考评的一项指标。除了大规模地请老业主吃饭，更多的高端社区开发商推出的是定制宴，老业主带朋友考察开发商项目，开发商出钱请客。

　　四、打儿童牌。每周推出亲子活动，与国际知名的儿童家居厂家合作，未来业主购买该品牌家居都会享受超低的折扣。

　　五、商品打折。奢侈品打折一般都是商贸公司搞促销，大品牌过季品、工厂货，用开发商会所售楼处的周六日，对业主准业主搞打折。

　　此外，很多开发商会针对业主有定制化的活动，这个根据业主兴趣和需求定制。