房地产告别“双位数”增长 供求失衡需“喘口气”

　　上海市北外滩地区各类建筑密集。新华社资料图片

　　国家统计局20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。

　　由于全国商品房库存依然高企、供求失衡局面仍未破解，业内人士认为，未来房地产行业短期内仍将处于“底部徘徊期”，2015年下半年开始，楼市或可能开启复苏通道。

　　2014年楼市销售面积及成交金额双双负增长

　　数据显示，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3%。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1%。

　　商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%，而2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。

　　分析人士认为，这些指标均显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。

　　易居中国执行总裁丁祖昱分析称，2014年全国楼市成交整体呈现先抑后扬态势。“前三季度各地去库存化都特别难，同比均是下滑的。四季度开始，楼市成交开始反弹。”

　　在成交量方面，各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出，从成交量看，去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

　　而据克而瑞研究中心数据，三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%，供求关系失衡态势明显。

　　国家统计局数据同时显示，各地商品房库存依然高企。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，环比增加2374万平方米，同比增加12874万平方米。

　　据克而瑞研究中心数据，从全国房地产供求及库存的数据来看，整体消化周期仍然较长，许多全国重点城市的消化周期超过一年半，其中消化周期最长的沈阳为27个月，去库存化压力极大。

　　房地产开发告别“两位数”高增长 地方政府推地“维稳”

　　数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点之多，扣除价格因素，中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，其中，住宅新开工面积下降14.4%。

　　“房地产投资增速还在继续下滑，其主要原因是新开工面积下降之后，房地产投资在短期之内也会受到较大影响。由于要保持房地产投资增速和新开工面积不会过度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱说。

　　然而，由于土地资源“硬约束”逐渐加剧，全国土地市场出现量跌价稳态势。数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10020亿元，增长1.0%。

　　上海易居房地产研究院近日发布的《2014年典型城市土地成交报告年终版》显示，2014年全国典型城市土地成交均价3493元／平方米，与2013年相比上升13.2%，创五年新高。

　　需求旺盛的北上广更是迎来“地王”井喷式成交：2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。

　　2015年楼市：一线稳定、二线分化，三四线继续下滑

　　展望2015年，业内人士普遍认为，由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始，楼市才有可能真正回暖。

　　中国房地产业协会副会长任志强表示，目前进入房地产行业的资金量在减少，2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低。他预计，“2015年房地产投资增速仍将继续放缓，可能比2014年更低。2015年9月份以后，楼市才会出现回升态势。”

　　瑞银中国房地产行业研究主管李智颖亦认为，2015年上半年，大部分房地产商将仍追求销售量的增长，从下半年开始，开发商可能会“勇敢地”提升销售价格。

　　2015年房价是否回升？业内普遍认为，2015年楼市将呈现“稳中有分”的状态。

　　丁祖昱预计，“2015年房价整体比2014年要稳一些，但市场分化仍将十分严重。总结来说，就是‘一线稳定、二线分化’。一线城市的土地争夺得非常激烈，还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说，一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市，如合肥、武汉、郑州，楼市成交将继续攀升；但如大连、宁波等城市，压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说，房价仍处于下行通道。” (新华)

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　　产能过剩 房企将淡出大开发模式

　　据新华社北京1月20日电 “房地产行业现阶段有近6亿平方米的待售库存，已面临产能过剩。巨大的社会总库存量给房企带来的压力比想象中更为猛烈。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在19日举行的“中国房地产投融资创新论坛”上对众房企做出上述预警。

　　对此，万科北京区域首席执行官毛大庆也认为，消化巨大的社会总库存，是中国房地产发展面临的最大障碍。在库存、资金等压力下，2015年房企将淡出大开发模式，降价回笼资金、消库存将更加突出。

　　毛大庆表示，一方面，中国人的房子的户均套数已经1.03套，这意味着从总体来看，房屋总数已经足够。另一方面，从国土部数据来看，现阶段地方已批但还未卖给开发商的土地指标，与开发商仍未开工的土地合计，已足够数年正常库存。

　　除面临巨大的社会总库存外，毛大庆指出，中国房地产还面临着人口红利拐点，城镇化降速等问题。

　　毛大庆表示，人口红利，作为支撑房地产的刚需，第一次购买的购买力，中国20岁至29岁婚龄人口数量快速下降，15岁至64岁的劳动生产力人口数量也在下滑，这就意味着已出现人口红利拐点。

　　“此前支撑房地产市场飞速发展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，但现阶段我们面临的是，1964年到1970年生人改善性需求的提前释放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，购买力进一步削弱。”毛大庆说，下一个可能的高峰只能等到1985年至1991年出生的人群达到财富高峰时再释放，但这样的需求远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。