约600万套商品房待消化 2015楼市去库存压力大

　　伴随我国GDP增速的下滑，房地产行业的深度质变也正在开启。国家统计局1月20日公布的数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有6百万套。

　　根据国家统计局公布的数据，2014年全年，全国商品房销售面积12亿平方米，按此计算，除去新开工面积，当前的库存量需要半年以上的时间来消化。业内称房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。

　　去库存是今年楼市主基调

　　在库存创新高的同时，2014年房地产开发和销售增速显著下降。数据显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，比2013年回落9.3个百分点。2014年，房地产开发企业房屋施工面积72.65亿平方米，比上年增长9.2%。2014年，商品房销售面积12亿平方米，比上年下降7.6%。

　　全联房地产商会执行会长任志强日前在中国互联网新闻中心?地产中国网主办的“第六届地产中国论坛”上称，2014年房地产开发投资增速、销售面积等都在下降。“如果把上一年增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常大。因此，我们觉得2014年情况很不好。”任志强表示。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，整体来看，2014年房地产开发和销售领域表现为投资增速显著放缓且趋势持续，施工面积增长，新开工面积下降，销售面积和销售额双双显著下滑，存量进一步攀升。开发销售领域的情况表明未来较长期的一段时间内，房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力，前景堪忧。

　　任志强预测：“2015年，根据各种情况测算，销售会迅速回升，从去年9月份销售最低潮开始，此后销售基本上是处于持续上升的状态。但是价格不一定随着销售量上扬，因为还巨大的消化数字，消化的差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。”

　　任志强称，今年已出台的“房地产基金相关政策”及“城市群规划”将对未来房地产发展产生重大影响。“城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年及未来几年重要的基础设施投资指引，对各个城市之间的建设也会产生巨大作用。”

　　胡景晖认为，去年四季度以来，随着“930”房贷新政、公积金新政、央行降息等利好的推出，近期楼市库存消化的速度已有一定程度改观，但是，宏观楼市现有的供需和存量格局依然并不乐观。无论从政府层面、还是市场现实的格局方面，消化库存仍将是2015年楼市政策的主基调。

　　房地产白银时代不是坏事？

　　在第六届地产中国论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，随着经济进入新时期，房地产市场也进入“新常态”，其特点主要表现为，增速放缓、结构深度调整和市场严重分化。

　　“白银时代对于我们行业来说不是坏事。”顾云昌称， “一个好的行业、一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟；一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败两方面的磨炼，才能够取得更好的发展。”

　　中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕认为，虽然房地产黄金时代已过去，但如果相互之间找到更好的方法结合，或许会赢得未来。

　　“从十年前探索到现在走到新的产业中，房地产适合众筹，因为它本身跟60多个行业很关联。如果互相之间的资源有对接，风险就会分摊，发展的机会就更多。”她认为，“如果思维能从现在开始去改变，那么，房地产的白银时代照样可以成为黄金时代。”

　　不过，也有观点则认为，房地产并不存在“白银时代”。新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪表示，房地产不存在“白银时代”。他表示，说白银时代者可能都有“阴谋”，作为行业老大，郁亮提出“白银时代”更可能是为了吓跑其他开发企业，“原来的开发商有8万家，现在剩下了5万家；在这个过程中，万科也由1000亿的销售变为2000亿了。”

　　但眼下控制成本、加速去库存化变成房企求生存的关键点。李战洪坦言：“希望房地产行业的税收变少、地价变低。”

　　国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升从税务方面诠释了房地产行业的新变化：“营改增涉及房地产业，将在年底前完成；其次，房地产税也在加快立法，今年将进入实施阶段；最后，中国已经加入了国际税收公约，如果房企有一些跨境项目，就需要研究国际税收的问题，主要是反避税及加强国际合作。”

　　中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平表示，长期来看，房地产的“变”主要表现在健康、科技、绿色及土地制度方面，“房地产也是慢慢从不成熟变成熟的，真正为大众服务的时代正在到来。”