嫌拍地太贵 房企频借并购拿地

　　当大多数企业忙于办年会、安排放假、讨论要不要发年终奖之际,日子过得还不错的龙头房企们却已开始为实现2016全年业绩而努力“备货”。比如, 融创中国 近期已通过并购拿下北京、苏州及上海的多个项目的股权;上海万科则在2月1日发布内部文件,鼓励员工及外部合作方为公司提供项目信息,不论谈成与否,只要立项,就可根据项目货值大小给予2万乃至10万元以上的现金奖励。通过项目收购实现成本控制,并推进规模扩张,这一从2015年开始流行的拿地新模式,在2016年也有望延续。

　　春节将至,融创的收购节奏仍未放缓。半个月前才刚刚宣布收购苏州石湖地块的融创,2月1日晚间发布公告,拟收购苏州市吴中区及七都镇两商住地块,总价11.7亿元。据了解,融创此次并购的两幅地块分别位于苏州市吴中区和七都镇,总建筑面积分别为42.93万平方米和11.08万平方米,均为商住用地。

　　就在五天前,融创中国官方微信刚刚公布收购北京两别墅项目,均为0.4容积率的独栋产品,分别为昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖,合计收购独栋别墅260栋。融创方面表示,昌平项目整体货值将达到百亿元,项目预计2016年中上市;而怀柔项目融创的收购费用可能将高达30多亿元。

　　“狼性”的融创频频并购让人咋舌,而万科这样已达到两千亿规模的超级房企,也丝毫不敢懈怠。记者获悉,就在2月1日,上海万科公司内部发文,鼓励员工及合作方为公司提供项目信息,只要立项均可获得奖金。

　　具体来看,这份《上海万科新项目推介专项奖金政策》明确:每块地,不论货值大小,只要立项,不管谈成获取与否,给予信息提供者均奖励2万元(税前);信息提供者包括公司内部非投资系统人员,以及外部合作方工作人员,包括总包、营销代理、设计院、 银行 等合作方。根据推介项目的货值,不同奖金分级也不同,货值100亿以内,奖励5万元(税前);货值100亿-200亿,奖励10万(税前);货值200亿以上,专项讨论。

　　“房企要继续干下去必须得拿地,但现在一线及热点二线城市土地价格飙涨,竞争太厉害,以招拍挂拿地几乎每幅都是‘地王’,要想获得合理的利润实在太难了。”有开发商人士向记者无奈表示,因此目前很多开发商将获取项目的重心转向二级市场,通过并购来获取项目,成本相对较低,且竞争没有招拍挂那么激烈,很大程度上拼的是信息的获取能力。这也是上海万科发动全员提供项目信息的原因。

　　而在融绿股权大战中几乎失去了上海所有项目的绿城,如今再要重返上海,难度之大、成本之高,可想而知。“公司不惜一切代价要在上海拿项目,从土地招拍挂市场拿地确实成本太高,而且会有配建或者中小户型的要求,不符合公司定位。所以会把重点放在二级市场上,以并购的方式拿项目可能性更大。”绿城上海公司负责人向记者透露,目前绿城正在洽购一幅位于上海浦东的低密度住宅用地。

　　从2015年起,房企的拿地模式发生变化,项目并购愈发增多,从而实现成本控制,推进规模快速扩张。其中,融创和恒大是行业内公认的“收购王”。融创去年5月拿下上海融绿,7月收购 中渝置地 成都七个项目,8月收购武汉美联地产旗下项目公司,8月底先后收购上海枫丹38%的股权和天朗位于济南、南京、成都的六个项目。恒大2015年也耗资400余亿收购项目,先后取得三江航天地产、中渝置地股权后,又从 华人置业 、中渝置地、 信和置业 等知名房企手上拿下多个大型项目,12月初再次以135亿大手笔收购香港 新世界 位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的四个超大型项目。

　　克而瑞 房地产 研究中心认为,房企热衷收购项目,一是可以避免招拍挂市场上的土地高溢价,大大缩减土地购置成本,缓解自身资金压力;二是被并购项目部分已处于开发过程当中,前期繁琐的开发流程已完成,能够有效提高项目周转速度,缩短工期;三是还可以共享资源,利用被并购企业或项目的当地认可度和政府便利性,实现项目的快速去化,达到资金的及时回笼,并完成企业品牌在新进区域的快速进入,推动规模扩张。2016年,这一趋势仍将继续。