金地88亿郊环补仓：超500轮竞价夺上海总价地王

　　7月27日，近40°高温，全城灼热。

　　午时，历经2个多小时鏖战，超过500轮竞价，金地力挫平安不动产、龙湖、陆家嘴等23家房企，用88亿元砸下了这个位于上海郊环的总价地王。

　　上述地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，起始楼板价每平方米8560元，一直飙升至每平方米33023元，溢价率高达286%，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价已经高达每平方米41572元。

　　而新晋的总价地王并非位于上海内环或者是中环，而是位于上海郊环线上，属于浦东祝桥板块，四周并无直达地铁，实际位置为川南奉公路与卫亭路交叉口附近，毗邻浦东机场。

　　该地块之所以引发众房企的抢夺，更重要的一个原因是该地块是今年出让面积最大的纯住宅土地，总出让面积达140252.5平方米，约210亩，容积率1.9。

　　近年来由于浦东房价的快速上涨，板块轮动效应明显，继张江、唐镇、新场之后，祝桥的房价也一路走高。据中国指数研究院数据显示，2012-2016年祝桥板块新建商品房价格涨了90.6%，平均每年以17.5%的速度上涨，至2016年祝桥板块新房成交均价达每平方米25063元。目前板块内新房稀缺，在售新房均价约为每平方米30000元。

　　（浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块实景）

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“金地未来保本价约每平方米5万元，售价高出当前同类产品66%以上，未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。此外，虽然区域内产业规划向好，但是目前对人口的吸引力不足，所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看，房企获利空间被大幅压缩。”

　　卢文曦进一步分析金地激进拿地的原因：“金地这几年扩张速度偏慢，拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时，自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势，这个价格略显激进，将对今后的产品打造上是相当大的考验。”

　　而同参加竞拍的龙湖地产内部负责人也在日前告诉记者：“上海土地价格快速上涨，房企在一线生存已经不堪重负，但是如果不拿地就会有退出上海的危险，整个团队也会流失。”

　　正是不断走高的地价加上补仓的需求点燃了开发商心中冲动的火焰。但是，冲动拿地之后，地王的高投入和开发难度也随之即来。

　　根据出让文件公告显示，该地块的开发条件也相对严苛。其中，地块上建筑限高45米，住宅套数下限2400套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30.00 %以上。此外，地上面积中5%保障房无偿移交给政府，还需建设2200平方米的的社区公共服务设施，及至少1300平方米的商业服务设施，并无偿移交区政府，同时15%的面积需开发商自持有70年。

　　卢文曦分析称：“5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比是近期上海土地出让的‘标配’，但是，要求保障房也实现100%全装修，之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定，压缩“晒地”的可能性，这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。”

　　“地王”最后的买单人终究是购房者。上半年地王频出已经使得上海外环房价快速上涨，而进入下半年以来，上海土地的高热再次为房价再次埋下伏笔，也为更多来上海打拼的普通人关上了大门。

　　更令市场恐惧的是，金地之后，还有来者。