购房者出手信心明显减弱 降价个盘多因房企要走量

　　今年一季度，深圳楼市并没有走出往年让房企欣喜的小阳春态势。信贷紧缩、杭州等城市出现降价楼盘等消息冲击了深圳楼市的信心。记者从各大中介地铺了解到，今年春节后到现在，购房者信心明显减弱，实时成交量有下降迹象，而“再看看”也成为众多潜在购房者告诉中介的最多的原因。

　　无独有偶，第一季度深圳开发商也经历从预期偏中性到受降价消息影响进入观望，再到试探入市推出新房的过程。此外，记者注意到，在一季度入市新盘中也的确出现了个别降价的楼盘，包括佳兆业悦峰、栖游记、东海国际公寓、水木丹华、远洋新干线等，除了那些推出少量特价单位实现营销效果的楼盘外，部分项目确实比前期推售单位均价较低。

　　记者还注意到，这些降价楼盘有的是同类物业预期供应较多，有的是前期销售并不理想，有的是房企销售风格属于低价走量型。不少专家仍对深圳楼市比较乐观，预计深圳今年楼市难有大爆发，也很难出现大跌的趋势。

　　二手房放盘价有调整

　　中介置业顾问小张是第三周在周末给此前一个看房的客户打电话，他告诉记者，这个客户三周前表示有兴趣看看位于彩田片区附近的房子，在带他看了三套分别位于长城盛世和天威花园的房子后，这名客户觉得价格有点高就没有再来看，“这几周，我一直在给他找其他房源，感觉他当时是有心买的，”小张说，可是这周，这个客户跟他说，要再看看，明确暂时先等等再说。

　　“最近已经有几个客户都表示要再等等了，”小张告诉记者，而这就是明显的购房信心不足的体现。记者从多家中介地铺了解到，半数中介地铺最近一个月的成交量与春节前相比都有下降，“来看房的人下降还没有那么明显，但是真正出手购房的的确少了。”一名地铺经理向记者表示。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，不少地铺的上门量和成交量都有一两成的下降，同时，业主放盘的意愿也在降低，而在有意出售房屋的业主那里，议价的空间也变大了。

　　在南山一家中介地铺，经理告诉记者，春节后放盘的一些业主当时对房市都比较看好，放盘价比较高，但现在，一些真正有意出售房屋的业主开始适当调低放盘价以促进成交。

　　世联地产首席分析师吴志辉表示，2014年第一季度的世联购房者信心指数显示，第一季度购房者信心比去年第四季度略有下降，这表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。从本轮周期看，购房者信心指数在2013年三季度达到顶峰，此后，由于银行放贷受限，购房者信心指数在去年四季度大幅下降。而今年以来，资金面延续了去年四季度以来的偏紧状态，一时间使得市场风声鹤唳。

　　“虽然当前市场的降价呈现明显的地域性特征，但经过媒体的报道，会使得更多的购房者选择观望”，吴志辉据此认为，二季度楼市仍将面临比较大的调整压力。

　　深圳入市新盘量3月后才有起色

　　第一季度深圳开发商的心态也经历了多轮调整。深圳中原副总经理贺晓丽表示，一季度深圳开发商心态出现三个阶段的转变，第一阶段是2月中旬之前，开发商仍然保持去年年底的状态，对市场预期偏中性；第二阶段是2月中下旬到3月上旬期间，受降价风波影响，开发商观望情绪浓厚，推盘量较少；第三阶段是3月中旬之后，“两会”结束并未带来负面消息，开发商开始试探入市，谨慎推出新房，新房价格基本没有出现上涨并有部分楼盘降价。

　　今年2月初始，即使有信贷收紧因素，但在去年销售业绩的支撑下，开发商对后市的预期继续偏中性，营销活动也较1月有所回升，当月有金地朗悦、中骏四季阳光府等10个楼盘开展活动。但到了2月20日前后，杭州楼盘降价的消息惊动各城市后，深圳市场价格虽然坚挺，但是开发商也有较大的压力并开始转入观望状态。根据深圳中原统计，2月深圳只有万科红悦、承翰陶源、佳兆业悦峰和佳兆业城市广场4个楼盘加推了302套单位，这种入市惨淡一直维持到3月上旬。

　　而此后，开发商陷入观望，拉长宣传周期，其项目并不急于入市。这个阶段不少在去年8月至12月期间就已经开放营销中心的楼盘却放缓了开盘销售的时间，这使得这些楼盘从开放营销中心到入市的营销时间长达3到8个月。而按照去年的正常节奏，这一时间多在2个月左右。

　　贺晓丽介绍，观望中，部分楼盘的营销方式也正在朝新的方向探索。比如恒大国香山，作为首次入主深圳的地产企业，希望凭借首个项目的热销打造良好的品牌形象，然而开年的市场却不理想；为了提高销售速度，项目开启一成首付优惠，首付款分三年付清。在去年热销的市场中，这种营销方式并没有出现过。

　　到3月后，随着“两会”结束，没有更多利空消息出台，开发商也开始增加市场供应。根据深圳中原研究中心的监测，3月开发商推盘量迅速增加，佳兆业悦峰二期、栖游记、山海上城等8个项目为市场供应了约1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明显起色。但是目前开发商依旧较为谨慎，各项目推盘量都不大。

　　“非上市房企不降价走量还能怎么办？”

　　而在这些入市的新盘中，也出现一些降价的项目。

　　记者注意到，3月22日入市的佳兆业悦峰以2.1万元/平方米的均价入市，这相比于今年3月8日入市的那批2.5万元/平方米的单位已略有降价。而位于南山的栖游记项目在今年3月22日推出均价在2.7万—2.9万元/平方米的毛坯单位，这一项目在去年3月30日推出的精装单位均价为3.1万元，即使去除精装成本，其均价也略有下降。此外，据深圳中原统计，金地朗悦、仁恒峦山美地等项目最新的入市均价都基本持平，而梧桐春晓的入市均价则略有上涨。

　　此外，记者还注意到，3月22日入市的康达尔上城项目以均价2.5万元入市，作为首次开盘的项目，这一楼盘虽无此前开盘的价格做对比，但这一项目的开盘定价比周边二手房还低。据了解，该盘附近的招商果岭花园、润恒尚园等二手房价约为2.5万—2.6万元/平方米，而大多数情况下，新盘定价都要比周边二手房价高出15%左右。

　　另外，在龙岗，远洋新干线近期推出了折后均价在1.6万—1.7万元/平方米的loft复式商务公寓产品，对比去年开盘时2万元/平方米左右的价格已有所下降。而鸿威的森林推出了三套特价房，以9989元/平方米的低价促销吸引眼球，比去年开盘时1.35万元/平方米的均价低了近4000元/平方米。此外，号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓也在日前推出10套特价房，价格从原来最高时的7万元降至4.9万元，整整少了2万元，而调整后的均价已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。

　　贺晓丽告诉记者，从价格来看，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，而近期深圳入市的项目却难见涨价，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等问题而稍有让步。市场的观望状态导致需求不济，开发商也应市而变，逐渐将销量作为首要目标。

　　记者注意到，在部分降价的项目开发商中，佳兆业悦峰和栖游记的开发商都是深圳市场上“走量”型的房企，前者在深圳项目众多，推盘往往在乎销售率和销售回款的速度，而后者在去年推盘时就表现为“平价走量”的风格。

　　“当前市场缺乏利好消息促进，开发商定价普遍谨慎，不排除个别开发商为了回现采取低于市场价或平价的方式推货。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄说。

　　而推出特价房的东海国际公寓和远洋新干线则属目前深圳市场上供大于求的商务公寓产品，这类产品因限购而兴，但在近期却面临集中爆发，尤其是高端商务公寓更是销售堪忧。

　　世联地产董事长陈劲松表示，在今年第一季度有刚需盘降价吸客是必然的，“今年非上市房企资金压力太大了，5月份就会到期一大批信托，下半年还会有一大批信托到期，这些项目不降价走量还能怎么办？”同时，陈劲松也不排除未来房地产调控政策会有松动的可能，包括部分城市取消限购、限价等政策或者调低购房首付比例。

　　而贺晓丽则认为，虽然近期开发商逐渐试探入市，但是目前市场环境仍没有根本性的转变，信贷依旧紧缩，其他城市的降价现象还未平息，因而开发商推盘仍然会保持谨慎的心态，在价格方面也不会有太大变化。

　　3月那些降价的楼盘

　　佳兆业

　　悦峰

　　3月22日佳兆业悦峰以2.1万元/平方米的均价入市，比3月8日入市的2.5万元/平方米单位有所降价。

　　栖游记

　　位于南山的栖游记项目3月22日推出均价在2.7—2.9万元/平方米的毛坯单位，而这一项目去年3月30日推出的精装单位均价为3.1万元/平方米，即使去除精装成本，其均价也略有下降。

　　康达尔

　　上城

　　3月22日康达尔上城项目以均价2.5万元/平方米入市，开盘定价比二手房还低。而大多数情况下，新盘定价都要比周边二手房价高出15%左右。

　　远洋新

　　干线

　　在龙岗，远洋新干线近期推出了折后均价在1.6万—1.7万元/平方米的loft复式商务公寓产品，比去年开盘时2万元/平方米有所下降。

　　鸿威的

　　森林

　　鸿威的森林推出三套特价房，以9989元/平方米的低价促销吸引眼球，比去年开盘时1.35万元/平方米的均价低了近4000元/平方米。

　　东海国

　　际公寓

　　号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓日前推出10套特价房，其价格从原来最高时的每平方米7万元跌至4.9万元，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。